용도지역․지구․구역

가. 용도지역 제도개요

◦ 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역

대분류 (4개)	중분류 (9개)	소분류 (21개)
도시지역	주거지역	제1ㆍ2종전용, 제1ㆍ2ㆍ3종일반, 준주거
	상업지역	중심, 일반, 근린, 유통
	공업지역	전용, 일반, 준
	녹지지역	보전, 생산, 자연
관리지역	보전관리지역	보전관리
	생산관리지역	생산관리
	계획관리지역	계획관리
농림지역	농림지역	농림
자연환경보전지역	자연환경보전지역	자연환경보전

◦ 용도지역의 지정

- 계획수립：국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수

- 지역지정(변경) 결정：국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 50만이상 시장

- 지정절차：도시ㆍ군관리계획 결정 절차에 따름

나. 용도지역의 구분

지 역(법)		세 분(시행령)	지 정 목 적
도시지역	주거지역	제1종전용주거 제2종전용주거 제1종일반주거 제2종일반주거 제3종일반주거 준주거	단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호 공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호 저층주택 중심의 주거환경 조성 중층주택 중심의 주거환경 조성 중 고층주택 중심의 주거환경 조성 주거기능에 상업 및 업무기능 보완
	상업지역	중심상업 일반상업 근린상업 유통상업	도심ㆍ부도심의 상업ㆍ업무기능 확충 일반적인 상업 및 업무기능 담당 근린지역의 일용품 및 서비스 공급 도시내 및 지역간 유통기능의 증진
	공업지역	전용공업 일반공업 준 공업	중화학공업, 공해성 공업 등을 수용 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치 경공업 수용 및 주ㆍ상ㆍ업무기능의 보완
	녹지지역	보전녹지 생산녹지 자연녹지	도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간 보전 농업적 생산을 위하여 개발을 유보 보전할 필요가 있는 지역으로 제한적 개발허용
관리지역	보전관리 생산관리 계획관리	- - -	보전이 필요하나 자연환경보전지역으로 지정이 곤란한 경우 농ㆍ임ㆍ어업생산을 위해 필요, 농림지역으로 지정이 곤란한 경우 도시지역 편입이 예상, 계획ㆍ체계적관리 필요
농림지역		-	농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요
자연환경 보전지역		-	자연환경등의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성

다. 용도지역 지정현황

(단위 ： ㎢)

구 분	도시수	도시지역	주거지역	상업지역	공업지역	녹지지역	미지정
계	163	17,559	2,536	317	1,075	12,704	927
		100%	15%	2%	6%	72%	5%
서울	1	606	310	26	26	243	0
부산	1	943	138	24	56	563	161
대구	1	798	120	18	40	620	0
인천	1	585	113	20	55	299	99
광주	1	480	75	9	24	373	0
대전	1	495	70	9	14	402	0
울산	1	755	64	7	79	526	80
경기	31	3,330	525	58	108	2,624	16
강원	18	1,012	135	18	35	790	34
충북	12	720	88	12	47	569	5
충남	16	1,050	147	20	110	689	83
전북	14	890	123	16	61	601	90
전남	22	1,726	168	21	162	1,176	199
경북	23	1,835	200	25	133	1,371	106
경남	18	1,880	212	28	121	1,480	39
제주	2	453	48	6	5	379	15

※ 출처：국토해양부, 2011 도시계획현황

라. 용도지역별 건폐율ㆍ용적률

종 전					현 재
용도지역		세 분	건폐율	용적률	용도지역		세 분	건폐율	용적률
도시지역	주거지역	제1종전용	50	50-100	도시지역	주거지역	제1종전용	좌동	좌동
		제2종전용	50	100-150			제2종전용	〃	〃
		제1종일반	60	100-200			제1종일반	〃	〃
		제2종일반	60	150-250			제2종일반	〃	〃
		제3종일반	50	200-300			제3종일반	〃	〃
		준주거	70	200-700			준주거	〃	200-500
	상업지역	중심상업	90	400-1,500		상업지역	중심상업	좌동	좌동
		일반상업	80	300-1,300			일반상업	〃	〃
		근린상업	70	200-900			근린상업	〃	〃
		유통상업	80	200-1,100			유통상업	〃	〃
	공업지역	전용공업	70	150-300		공업지역	전용공업	〃	〃
		일반공업	70	200-350			일반공업	〃	〃
		준공업	70	200-400			준공업	〃	〃
	녹지지역	보전녹지	20	50-80		녹지지역	보전녹지	〃	〃
		생산녹지	20	50-100			생산녹지	〃	〃
		자연녹지	20	50-100			자연녹지	〃	〃
준도시지역			60	200이하	관리지역		계획관리	40	50-100
							생산관리	20	50-80
준농림지역			40	80이하
							보전관리	20	50-80
농림지역			60	400이하	농림지역			20	50-80
자연환경보전지역			40	80이하	자연환경보전지역			20	50-80

※ 세부범위는 도시계획조례로 정함

마. 용도지구제도 개요

◦ 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관ㆍ경관ㆍ안전등을 도모하기 위하여 도시․관리계획으로 결정하는 지역

- 도시내 지역별 기능이나 특성에 따라 경관지구, 미관지구, 고도지구 등 10개 지구가 있으며, 지구는 지역과는 달리 토지마다 반드시 지정하여야 하는 것은 아님

- 경관ㆍ미관ㆍ특정용도제한지구는 지역실정에 맞게 시ㆍ도 조례로 세분하여 용도지구 명칭 및 지정목적, 행위제한 사항 등을 정하여 도시․군관리계획으로 결정할 수 있음

- 시ㆍ도 조례로 용도지구를 신설할 수 있으나, 당해 용도지역ㆍ용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설할 수는 없고 행위제한을 강화하는 용도지구 신설만 허용

◦ 용도지구의 지정

- 계획수립：국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수

- 지구지정(변경) 결정：국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장

- 지정절차：도시ㆍ군관리계획 결정 절차에 따름

※ 2이상의 지구를 중복하여 지정할 수 있음

바. 용도지구의 구분

종 전		개 편
1. 경관지구		1. 경관지구	자연경관지구
			수변경관지구
			시가지경관지구
2. 미관지구	중심지미관지구	2. 미관지구	중심지미관지구
	역사문화미관지구		역사문화미관지구
	일반미관지구		일반미관지구
3. 고도지구	최고고도지구	3. 고도지구	최고고도지구
	최저고도지구		최저고도지구
4. 방화지구		4. 방화지구
5. 방재지구		5. 방재지구
6. 보존지구	문화자원보존지구	6. 보존지구	역사문화환경보존지구
	중요시설보존지구		중요시설물보존지구
	생태계보존지구		생태계보존지구
7. 시설보호지구	학교시설보호지구	7. 시설보호지구	학교시설보호지구
	공용시설보호지구		공용시설보호지구
	항만시설보호지구		항만시설보호지구
	공항시설보호지구		공항시설보호지구
8. 취락지구	자연취락지구	8. 취락지구	자연취락지구
	집단취락지구		집단취락지구
9. 개발촉진지구		9. 개발진흥지구	주거개발진흥지구
			산업ㆍ유통개발진흥지구
			관광ㆍ휴양개발진흥지구
			복합개발진흥지구
			특정개발진흥지구
10. 아파트지구		10. 특정용도제한지구
11. 위락지구

◦ 지구지정 목적

지 구 명		지 정 목 적
법률	(1) 경관지구 ①자연경관지구 ②수변경관지구 ③시가지경관지구 (2) 미관지구 ①중심미관지구 ②역사문화미관지구 ③일반미관지구 (3) 고도지구 ①최고고도지구 ②최저고도지구 (4) 방화지구 (5) 방재지구 (6) 보존지구 ①역사문화환경보존지구 ②중요시설물보존지구 ③생태계보존지구 (7)시설보호지구 ①학교시설보호지구 ②공용시설보호지구 ③항만시설보호지구 ④공항시설보호지구 (8) 취락지구 ①자연취락지구 ②집단취락지구 (9) 개발진흥지구 ①주거개발진흥지구 ②산업유통개발진흥지구 ③관광휴양개발진흥지구 ④복합개발진흥지구 ⑤특정개발진흥지구 (10) 특정용도제한	(1)경관을 보호ㆍ형성하기 위하여 ①자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치 유지 ②주요 수계의 수변 자연경관을 보호ㆍ유지 ③주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 경관보호 (2)도시미관조성을 위하여 건축물의 높이규모등을 제한 ①토지이용도가 높은 지역의 미관을 유지ㆍ관리 ②문화재와 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지ㆍ관리 ③중심미관 및 역사문화미관이외의 곳의 미관을 유지 (3)도시토지의 고도이용을 위하여 건축물의 높이를 제한 ①도시환경과 경관보호, 과밀방지 위해 최고한도 정함 ②토지이용 고도화, 도시경관 보호위해 최저한도 정함 (4)화재의 위험을 예방 (5)풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 기타 재해의 예방 (6)문화재, 중요시설물 및 보존가치가 큰 지역의 보호ㆍ보존 ①문화재와 문화적으로 보존가치 큰 지역의 보호ㆍ보존 ②국방상 또는 안보상의 중요한 시설물의 보호와 보존 ③동식물서식처등 생태적 보존가치 큰 지역의 보호ㆍ보존 (7)학교, 항만, 공용시설, 공항시설의 보호 ①학교의 교육환경을 보호ㆍ유지 ②공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화 ③항만기능을 효율화하고 항만시설의 관리ㆍ운영 ④공항시설의 보호와 항공기의 안전운항 (8)녹지지역 등과 개발제한구역안의 취락을 정비 ①녹지지역 등의 취락을 정비하기 위한 지구 ②개발제한구역안의 취락을 정비하기 위한 지구 (9)주ㆍ상ㆍ공ㆍ유통물류ㆍ관광ㆍ휴양기능의 개발ㆍ정비 ①주거기능을 중심으로 개발ㆍ정비 ②공업 및 유통․물류기능을 중심으로 개발ㆍ정비 ③관광ㆍ휴양기능을 중심으로 개발ㆍ정비 ④위의 2가지 이상의 기능을 중심으로 개발ㆍ정비 ⑤위의 기능 외의 기능을 중심으로 특정목적을 개발ㆍ정비 (10)주거기능, 청소년 보호등을 목적으로 특정시설입지를 제한
시행령	(11)위락지구(폐지) (12)리모델링지구(폐지)	(11)위락시설의 집단화로 다른 지역의 환경을 보호 (12)노후 밀집지역에서 현재의 환경을 유지하면서 정비

사. 용도지구 지정 현황

(단위 ： ㎢, '11.12.31 기준)

구 분	합 계	경 관	미 관	고 도	방 화	방 재
계	2,416.355	361.084	106.490	455.577	96.512	3.029
서 울	196.642	12.407	21.711	89.634	3.466	0.204
부 산	36.617	0.116	2.624	5.583	19.651	0.000
대 구	72.921	0.122	3.346	52.451	12.978	0.000
인 천	169.578	2.747	5.480	118.742	6.952	0.000
광 주	12.876	0.897	3.250	0.455	7.521	0.000
대 전	18.861	0.244	1.822	6.668	3.896	0.000
울 산	17.764	0.154	0.766	1.652	0.265	0.000
경 기	345.549	20.013	20.058	89.015	10.915	0.000
강 원	356.001	186.462	2.621	8.873	3.797	0.000
충 북	159.817	50.973	1.493	4.257	2.942	0.000
충 남	119.154	20.093	2.292	1.526	1.829	0.000
전 북	138.091	13.809	9.842	14.384	8.214	0.000
전 남	320.679	32.933	1.286	11.275	4.947	2.284
경 북	197.122	3.139	19.582	14.200	1.137	0.000
경 남	157.347	12.538	5.731	8.387	1.184	0.542
제 주	97.338	4.438	4.586	28.474	6.818	0.000

※ 출처： 국토해양부, 2011 도시계획현황

(단위 ： ㎢, '11.12.31 기준)

구 분	보존	시설보호	취락	개발진흥	특정용도제한
계	63.633	146.606	524.080	656.910	2.435
서 울	0.630	66.055	0.379	2.156	0.000
부 산	0.000	8.196	0.446	0.000	0.000
대 구	0.089	0.140	3.795	0.000	0.000
인 천	0.136	32.658	0.205	2.616	0.041
광 주	0.055	0.000	0.699	0.000	0.000
대 전	0.200	0.000	6.032	0.000	0.000
울 산	1.038	4.350	9.539	0.000	0.000
경 기	16.586	2.123	57.361	127.600	1.877
강 원	1.299	4.484	19.253	129.212	0.000
충 북	11.202	6.595	28.254	53.819	0.281
충 남	3.389	3.916	15.800	70.274	0.036
전 북	0.642	3.278	49.059	38.863	0.000
전 남	9.419	7.844	171.759	78.731	0.201
경 북	17.000	1.821	66.604	73.640	0.000
경 남	1.599	4.185	53.981	69.200	0.000
제 주	0.348	0.961	40.915	10.798	0.000

※ 출처： 국토해양부, 2011 도시계획현황

아. 용도구역 제도개요

◦ 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정ㆍ관리를 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역

- 국토교통부장관(수산자원보호구역은 해양수산부장관)이 직접 결정ㆍ관리

◦ 용도구역의 구분

구 역 명	지 정 목 적
개발제한구역 시가화 조정구역 수산자원보호구역 도시자연공원구역	ㆍ 도시의 무질서한 확산방지와 도시주변 자연환경 보전 ㆍ 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적 도시개발 도모 ㆍ 수산자원의 보호ㆍ육성 ㆍ 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가ㆍ휴식공간을 제공

자. 용도구역 지정현황

(단위：㎢, '11.12.31 기준)

구분	개발제한구역			시가화조정구역			수산자원보호구역		도시자연공원구역
	도시수	도시수	면적	도시수	구역수	면적	개소수	면적	개소수	면적
지정 현황	13시도	7	3,889.52	-	1	0.984	56	2,748.58	165	287.18
구역 명칭	수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권, 마창진권

※ 출처：국토해양부, 2011 도시계획현황

차. 기타 건폐율 및 용적률의 세분

지구ㆍ구역ㆍ단지	건 폐 율		용 적 률
	법정 건폐율	시행령상 건폐율	법정 용적률	시행령상 용적률
취락지구	80%이하	60%이하 (자연취락지구에 한함)
개발진흥지구 (도시지역 외의 지역)	″	40%이하	200%이하	100%이하
수산자원보호구역	″	40%이하	″	80%이하
자연공원	″	60%이하	″	100%이하
농공단지	″	70%이하	″	150%이하 (도시지역 외의 지역)
국가 및 일반산업단지 등 (공업지역내)	″	80%이하