지구단위계획

가. 지구단위계획 제도

1) 지구단위계획의 수립

◦ 도시의 정비ㆍ관리ㆍ보전ㆍ개발 등 지구단위계획구역의 지정목적

◦ 주거ㆍ산업ㆍ유통ㆍ관광휴양ㆍ복합 등 지구단위계획구역의 중심기능

◦ 해당 용도지역의 특성

◦ 지역 공동체의 활성화

◦ 안전하고 지속가능한 생활권의 조성

◦ 해당 지역 및 인근 지역의 토지이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화

2) 대상구역 (국토의계획및이용에관한법률 제51조, 시행령 43조, 44조)

◦ 도시지역내 지구단위계획

- 법 제37조에 따라 지정된 용도지구

- 도시개발구역

- 정비구역

- 택지개발예정지구

- 주택법 제16조의 규정에 의한 대지조성사업지구

- 산업단지 및 준산업단지

- 관광특구

- 개발제한구역ㆍ시가화조정구역ㆍ공원에서 해제되는 구역

- 녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 변경되는 구역

- 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발ㆍ관리가 필요한 지역

- 주거ㆍ상업ㆍ업무 등의 기능을 결합하는 복합적인 토지이용을 증진시킬 필요가 있는 지역

- 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설 등을 이전 또는 재배치하여 집중적으로 정비가 필요한 지역

- 시범도시

- 개발행위허가 제한지역

- 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역

- 용도지역의 지정ㆍ변경에 관한 도시ㆍ군관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역

- 주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역

- 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역

- 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지역

◦ 도시지역 외 지구단위계획

- 계획관리지역이 50% 이상으로서 다음 요건에 해당하는 지역

ㆍ 계획관리지역 외 지구단위계획구역으로 포함할 수 있는 나머지 용도지역은 생산관리지역일 것

ㆍ 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만제곱미터(수도권정비계획법 제6조제1항제3호의 규정에 의한 자연보전권역인 경우와 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻는 등의 경우에는 10만제곱미터) 이상일 것

※ 일단의 토지면적이 각각 10만제곱미터 이상, 총면적이 30만제곱미터 이상이고, 각 구역이 면적중심간의 최장거리가 1.5Km 이내인 경우로서 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우 하나의 구역으로 지정 허용

ㆍ 기타의 경우에는 3만제곱미터 이상일 것

ㆍ 당해지역에 도로․수도공급설비․하수도 등 기반시설을 설치할 수 있을 것

ㆍ 자연환경․경관․미관 등을 해치지 않고 문화재의 훼손우려가 없을 것

- 개발진흥지구로서 다음 요건에 해당하는 지역

ㆍ 계획관리지역에 적용되는 요건에 해당할 것

ㆍ 계획관리지역이 50% 이상인 지역에 적용되는 요건에 해당할 것(‘계획관리지역외 지구단위계획구역으로 포함할 수 있는 나머지 용도지역은 생산관리지역일 것’ 요건 제외)

ㆍ 주거개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한한다), 특정개발진흥지구 ：계획관리지역

ㆍ 산업ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다)：계획관리지역ㆍ생산관리지역 또는 농림지역

ㆍ 관광ㆍ휴양개발진흥지구：도시지역 외의 지역

3) 지구단위계획의 내용

- 용도지역 또는 용도지구를 세분 하거나 변경하는 사항

- 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도․종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항

- 기반시설의 배치와 규모

- 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발ㆍ정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획

- 건축물의 용도제한ㆍ건축물의 건폐율 또는 용적률ㆍ건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도

- 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획

- 환경관리계획 또는 경관계획

- 교통처리계획

- 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이ㆍ깊이ㆍ배치 또는 규모

- 대문ㆍ담 또는 울타리의 형태 또는 색채

- 간판의 크기ㆍ형태ㆍ색채 또는 재질

- 장애인ㆍ노약자 등을 위한 편의시설 계획

- 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획

- 생물 서식공간의 보호ㆍ조성ㆍ연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획

나. 지구단위계획구역 안에서 건폐율ㆍ용적률ㆍ높이의 완화

1) 도시지역내 지구단위계획

◦ 공공시설등의 부지 제공

- 완화할 수 있는 건폐율 = 해당 용도지역에 적용되는 건폐율×[1＋공공시설 등의 부지로 제공하는 면적÷원래의 대지면적] 이내

- 완화할 수 있는 용적률 = 해당 용도지역에 적용되는 용적률＋[1.5×(공공시설 등의 부지로 제공하는 면적×공공시설등 제공부지의 용적률)÷공공시설 등의 부지 제공 후의 대지면적] 이내

- 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제60조에 따라 제한된 높이×(1＋공공시설 등의 부지로 제공하는 면적÷원래의 대지면적) 이내

※ 공공시설등의 부지를 제공하는 자가 법 제65조제2항에 따라 용도가 폐지되는 공공시설을 무상으로 양수받은 경우에는 그 양수받은 부지면적을 빼고 산정한다.

◦ 공공시설등을 설치 제공

- 공공시설등을 설치하여 제공(그 부지의 제공은 제외)하는 경우에는 공공시설 등을 설치하는데에 드는 비용에 상응하는 가액의 부지를 제공한 것으로 보아 ‘공공시설등의 부지제공’에 따른 완화규정 적용

◦ 건축법 제43조제1항의 규정에 의한 공개공지 또는 공개공간 의무면적 초과설치

- 완화할 수 있는 용적률 = 건축법 제43조제2항에 따라 완화된 용적률＋(당해 용도지역에 적용되는 용적률×의무면적 초과 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내

- 완화할 수 있는 높이 = 건축법 제43조제2항에 따라 완화된 높이＋(건축법 제60조의 규정에 따른 높이×의무면적 초과 공개공지 또는 공개공간의 면적의 절반÷대지면적) 이내

◦ 기 타

- 개발진흥지구에 지구단위계획 수립시(용적률의 120퍼센트 이내)

- 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물을 건축하도록 되어있는 경우 또는 합벽건축시(용적률의 120퍼센트 이내)

- 완화하여 적용되는 건폐율․용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율의 1.5배, 용적률의 2배까지 완화

2) 도시지역외 지구단위계획

- 법 제76조에 따른 건축물의 행위제한 기준을 완화 유형별로 완화(주거형지구단위계획 : 주거지역, 산업유통형지구단위계획 : 공업지역․상업지역, 관광휴양형지구단위계획 : 상업지역)

- 건폐율․용적률은 당해 용도지역 또는 용도지구에 적용되는 건폐율․용적률의 1.5배․2배까지 완화

다. 구역지정 절차

	기초조사 (시장ㆍ군수ㆍ구청장)
	지구단위계획구역 지정안 작성 (시장ㆍ군수ㆍ구청장※)
	주민의견청취
	시ㆍ군ㆍ구 도시계획위원회 자문
	지구단위계획구역의 지정 입안 (시장ㆍ군수ㆍ구청장)
	결정신청			관계행정기관의 장과 협의
	시ㆍ도 도시계획위원회 심의
	지구단위계획구역의 지정 결정 및 고시 (시ㆍ도지사)
	송부
	일반공람 (시장ㆍ군수ㆍ구청장)

※ 특별시ㆍ광역시에서 입안권을 구청장에 위임한 경우를 전제함

라. 지구단위계획구역 지정현황

◦ 제1종 지구단위계획(2012.4.15. 현재 도시지역내 지구단위계획)

(단위：천㎡, '11.12.31)

구분	계		기존시가지정비		기존시가지관리		기존시가지보전		신시가지개발		복합구역
	개소	면적	개소	면적	개소	면적	개소	면적	개소	면적	개소	면적
전국	4,802	1,380,052	2,543	395,678	776	124,797	237	28,160	1,075	781,698	171	49,719
서울	255	80,976	184	44,302	53	19,121	11	11,064	7	6,489	0	0

※ 출처： 국토해양부, 2011 도시계획현황

◦ 제2종 지구단위계획(2012.4.15. 현재 도시지역외 지구단위계획)

(단위：천㎡, '11.12.31)

구분	계		주거형		산업형		관광휴양		기타
	개소	면적	개소	면적	개소	면적	개소	면적	개소	면적
전국	2,461	663,178	859	145,660	853	98,578	541	351,566	208	67,374
특ㆍ광역시	28	23,897	12	13,591	6	1,891	8	2,705	2	5,710
경기	371	104,150	183	31,457	43	4,517	62	40.379	83	27,797
강원	255	142,215	66	13,201	59	11,556	120	116,093	10	1,365
충북	325	47,569	95	12,010	159	11,910	45	19,821	26	3,828
충남	398	67,302	85	7,728	241	27,313	46	28,696	26	3,565
전북	195	32,043	53	7,496	90	9,214	38	13,633	14	1,700
전남	200	62,118	68	14,640	47	7,398	73	38,778	12	1,302
경북	322	65,503	155	23,479	92	10,360	56	26,550	19	5,114
경남	298	64,146	141	22,003	104	13,521	43	16,692	10	11,930
제주	69	54,235	1	55	12	898	50	48,219	6	5,063

※ 출처：국토해양부, 2011 도시계획현황

* 2011.4.14(일부개정), 2012.4.15(시행) : 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획의 형식적 구분을 폐지