충청남도 공동주택건설에 관한

위원회 검토․심의 통합지침

제정 2007. 11. 13

개정 2008.  4.  3

개정 2013. 10. 15

차           례

제1편  총칙 및 운용에 관한 사항	3

제1장  총  칙	3

제1절 지침의 의의	3

제2절 법적근거 및 적용범위	3

제3절 용어 정의	4

제4절 업무의 소관	5

제2편 도시계획에 관한 사항	5

제2장 지구단위계획에 관한 사항	5

제1절 지구단위계획 수립	5

제2절 지구단위계획 협의(결정) 절차	6

제3장  구역의 설정	7

제1절 계획구역	7

제2절 검토구역	9

제4장 용도지역의 종세분 제한	10

제1절 일반사항	10

제2절 용도지역의 세분 등	11

제3편 단지조성 및 기반시설에 관한 사항	11

제5장 토지이용계획	11

제1절 일반사항	11

제2절 단지계획	12

제3절 기반시설에 관한 일반사항	13

제4절 도로계획	15

제5절 공원․녹지계획	16

제6절 주차장 및 기타 시설	17

제4편 건축물 등에 관한 계획	19

제6장 용적률 등 건축밀도에 관한 계획	19

제1절 일반사항	19

제2절 건폐율․용적률 등 개발밀도	20

제3절 건축물의 층수	22

제4절 건축물의 배치 및 형태	23

제5절 건축물의 색채 계획	26

제6절 지하구조물 계획	27

제5편 경관 등 기타 사항	28

제7장 경 관	28

제1절 기본방향	28

제2절 경관계획	28

제8장 환경관리	29

제1절 기본방향	29

제2절 환경관리계획	30

제3절 에너지절감계획	30

제9장 기타사항	30

부     칙	31

【별표】

1. 주상복합 건축물(공동주택) 심의권장 용적률 기준	32

2. 허용용적률 항목별 인센티브 기준	33

3. 건축물 입면적 산출방식	35

4. 입면차폐도 산정방식 및 조망축 설정방법	36

제1편  총칙 및 운용에 관한 사항

제1장  총  칙

제1절 지침의 의의

1-1-1 이 지침은 충청남도 공동주택 건설에 관하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제49조 내지 제52조 규정 및「국토교통부 지구단위계획수립지침」(이하 “국토부  지침”이라한다)과「주택법」에 의한 공동주택에 관한 건축심의 등에 관한 통합 검토 기준을 정하여 지구단위계획 및 건축심의․교통영향평가심의 등의 원활한 운영을 도모하는데 의의가 있다.

1-1-2 시장․군수는 법 및「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “영”이라 한다),「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」(이하 “규칙"이라 한다), 국토부 지침과 이 지침에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 위 규정의 범위 내에서 당해 시․군의 지역여건에 따라 별도의 지침을 마련하여 운영할 수 있다.

제2절 법적근거 및 적용범위

1-2-1 이 지침은 법 제49조 내지 제52조 규정 및「국토부  지침」1-1-2 규정과「충청남도 건축조례」및「충청남도 주택조례」에 근거한다.

1-2-2 이 지침은 충청남도의 공동주택에 관한 주택건설사업계획과 지구단위계획 등의 검토 기준 및 충청남도 도시계획위원회(공동위원회 포함)․건축위원회․교통영향평가심의위원회 심의 등 기준으로 사용한다.

1-2-3 이 지침은 이 법 또는 다른 법률에 의하여 공동주택(아파트 및 상업지역내 주상복합 건축물)을 위한 지구단위계획 구역 및 동 계획에 적용한다. 다만 이 법 또는 다른 법률에 의하여 신도시 등 계획적으로 개발하고자 기본(개발)  계획이나 지구단위계획 등이 수립되어 있는 경우에는 당해계획에 따를 수 있다.

1-2-4 이 지침에서 규정하고 있지 않은 사항은 국토부 지침에 따르고, 시장․군수는 1-1-2의 규정에 따라 마련된 시․군 지침을 따른다.

1-2-5 도시지역외의 지역에서 다른 법률에 의하여 구역 등이 지정되어 용도지역이 도시지역으로 변경되는 경우 본 지침 적용은 도시지역에서 적용되는 기준을 적용한다.

제3절 용어 정의

1-3-1 이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

(1) "계획구역"이라 함은 공동주택 및 재건축 사업을 위하여 지구단위계획을 수립하는 일단의 토지와 진입도로 등 그에 해당하는 기반시설을 말한다.

(2) "검토구역"이라 함은 지구단위계획에 의하여 인접지에 미치는 직접 혹은 간접적인 영향의 정도를 검토하기 위한 일단의 지역적 범위를 말한다.

(3) “지표적 심의기준”이라 함은 건축에서 그 목표를 달성하기 위한 기준으로서 공동주택단지(이하 “단지”라 한다)내 주민의 쾌적한 옥외생활공간 확보와 아름다운 도시경관 보호를 위하여 계량화한 건축계획기준을 말한다.

(4) “유도적 심의기준”이라 함은 합리적인 건축방향을 제시하기 위한 기준으로서 건축물의 외형적 검토항목에 대하여 단지계획, 건축물의 형태, 주차․조경․색채계획 등의 건축기준을 말한다.

(5) “입면적”이라 함은 건축 1동의 높이(박공지붕 등 평스라브 지붕이 아닌 경우에는 처마높이를 말함)에 건축물의 벽면의 직선거리를 곱한 값을 말하며 산정방식은 “별표 3”에 의한다. 다만 필로티로 계획된 부분의 입면적은 제외한다.

(6) “입면차폐도”라 함은 대지 주위의 주요 조망축 방향에서 다음의 1에 해당되는 것을 말하며 산정방식은 “별표 4”에 의한다.

(가) 조망축 방향에서 건축물 입면적의 합계를 그 주요 조망축방향의 단지의 가장 긴 길이(부정형단지는 단지를 가로지르는 가장 긴 거리)로 나눈 값.

(나) 배치계획상 광장(건축물간의 이격거리가 각 건축물 높이의 1.4배 이상인 경우 그 공간을 말한다)과 건축물이 함께 배치된 경우 가목의 계산식에서 광장의 길이와 조망축 방향에서의 건축물의 입면적을 제외한 값.

(다) 주요 조망축과 사선방향으로 사각 통로가 확보된 경우에는 가목의 규정에 의하여 계산된 총 입면적중 확보된 시각통로 부분을 제외한 값.

(7) “옥외 생활공간 면적”이라 함은 대지면적에서 건축면적과 차도면적 등을 제외한 면적에 건축물 상부의 휴게․녹지공간 및 피로티 면적 등을 합한 건축물 외부 공간.

(8) “옥외 생활공간 비율”이라 함은 옥외 생활공간 면적을 주거용 연면적으로 나눈 비율을 말한다.

(9) “차도․주차장 면적”이라 함은 단지 내 차도, 지상주차장, 지하주차장의 출입을 위한 경사로(램프) 면적 등의 합계를 말하고 “차도․주차장율”이라 함은 차도․주차장 면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말한다.

(10) “도로면적”이라 함은 검토 구역 내 설치되는 도로면적을 말하며, “도로율”이라함은 도로면적을 검토구역 면적으로 나눈 비율을 말한다.

(11) “평균층수”라 함은 단지내 아파트(별동의 부대복리시설 제외) 각 동의 연면적의 합계(아파트 지상에 설치된 필로티 및 부대복리시설은 연면적에 포함하되 지하부분은 제외)를 “①기준면적”으로 나누어 환산한 층수를 말한다

* ①기준면적 : 각 동의 연면적(필로티는 연면적에 포함하되 지하부분은 제외)을 당해 동의“②층수”(필로티도 층수에 포함)로 나눈 면적을 모두 합한 면적

* ②층수 : 건축법시행령 제119조에 따르되 하나의 동에서 층수가 다른 경우에는 가장 높은 층수로 산정

(12) 조망점이라 함은 조망대상을 바라다 볼 수 있는 기준지점으로 관찰자가 서 있는 지점이나 공간

․경관시뮬레이션을 위한 기준지점 또는 시점

․경관시뮬레이션 검토시, 일반적으로 높이 1.5m(일반사람의 눈 높이)에서 경관 분석

․경관조망점 선정은 충청남도경관기본계획상 조망점을 우선적으로 사용하되 추가되는 조망점은 주요간선도로의 교차점, 이용밀도가 높은 장소, 보행자의 접근이 양호한 지점 등 시군의 기본경관계획의 조망점 선정기준에 따름

(13) 주요조망축이라함은 조망점, 하천변, 공원, 구릉지, 폭25m 이상의 도로 등에서 조망대상을 바라볼 수 있는 축

(14) 주동이라 함은 동일한 코아를 사용하는 세대들로 이루어진 독립된 공동주택을 말하며, 수개의 주동이 1개의 건축물로 이루어진 공동주택을 주거동이라 한다

※ 주동 및 주거동(예시)

제4절 업무의 소관

1-4-1 이 지침에 의한 업무소관 및 유권해석은 다음에 정하는 바에 따른다.

(1) 도시지역 내 지구단위계획 및 구역에 관한 사항과 도시계획위원회 심의(공동위원회 심의 포함), 개발행위(형질변경) 등에 관한 사항은 건설정책과 도시계획담당에서 담당한다.

(2) 도시지역외의 지역 내 지구단위계획 및 구역에 관한 사항과 개발행위(형질변경)에 관한 사항은 건설정책과 지역계획담당에서 담당한다.

(3) (삭제)

(4) 주택 및 건축 계획 등에 관한 사항과 건축위원회 심의 등에 관한 사항은 건축도시과 주택정책담당 및 건축문화담당에서 담당한다.

(5) 공동주택건설을 위한 교통영향평가위원회 심의 등에 관한 사항은 도로교통과 도로교통담당에서 담당한다.

(6) 업무소관이 불분명한 사항에 대하여는 공동으로 검토하여야 하며, 이에 공동으로 검토하기 위해 협의를 제안하는 경우에 협의에 응하여야 한다.

제2편 도시계획에 관한 사항

제2장 지구단위계획에 관한 사항

제1절 지구단위계획 수립

2-1-1 공동주택 건설을 위한 지구단위계획 수립은 시․군 도시․군관리계획과  부합성 및 도시․군기본계획상 용도지역, 생활권별, 단계별 인구계획 및 주택공급 계획 등과 부합되어야 한다.

2-1-2 공동주택 규모 등은 주택보급률, 주택수, 주거수준, 주택 공급계획 (재건축, 재개발, 도시개발, 택지개발, 복합산업단지 개발 등) 등 기초조사 결과를 토대로 종합적으로 검토하여야 한다.

2-1-3 도시지역외의 지역에서의 지구단위계획 수립은 다음사항을 준수하여야 한다.

(1) 도시지역외의 지역(특히 농어촌 지역)에서 나홀로 공동주택(아파트)건립을 위한 지구단위계획 수립은 원칙적으로 허용하지 아니한다.

(2) 도시지역외의 지역에서 수립하는 지구단위계획은 주변의 경관 및 환경, 기존 취락의 주민정서, 범국민의 생활편의 등을 고려하여 지역특성을 살리고 주변과 어울리는 건축계획이 되도록 한다.

(3) 도시지역외의 지역에서 지구단위계획 수립시에는 다음의 내용이 포함되어야 한다.

(가) 토지이용계획서

(나) 기반시설의 배치와 규모

(다) 가구 및 획지의 규모와 조성계획

(라) 건축물의 용도․건폐율․용적률 높이에 관한 사항

(마) 건축물의 배치․형태․색채․건축선에 관한 사항

(마) 경관계획

(사) 교통처리계획

제2절 지구단위계획 협의(결정) 절차

2-2-1 공동주택(아파트)건설에 관하여「주택법」등 다른 법률에 의하여 지구단위 계획에 관한 의제협의 처리는 결정기관에 속한 도시계획위원회의 심의 또는 자문을 받아 처리함을 원칙으로 한다. 또한 심의 등을 거친 사항 중 경관․미관․용적률․건축물의 배치․기반시설 등 전반적으로 지구단위계획이 변경되는 경우에 자문 등을 거쳐 협의함을 원칙으로 한다.

2-2-2 2-2-1의 규정에 의한 도시계획위원회 자문의견은 특별한 사유가 없는한 지구단위계획 결정(변경)시 반영하여야 한다.

2-2-3 「주택법」에 의하여 주택건설 사업계획 승인 관련 지구단위계획에 대한 도시계획위원회 자문은 개발행위 심의와 통합하여 하나의 안건으로 자문 및 심의를 받을 수 있다.

제3장  구역의 설정

제1절 계획구역

3-1-1 도시개발구역과 도시 및 주거환경정비구역 등 타법에 의하여 기 구역이 지정되어 있거나 지정하는 경우에는 당해 법률에서 정하는 바에 따른다.

3-1-2 구역계는 도시․군관리계획에서 정하여진 일단의 토지 또는 도시․군계획시설의 구획선을 기준으로 정형화되도록 계획하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당되는 경우는 그러하지 아니한다.

(1) 계획구역이 어느 정도 정형화되어 있고 최근 5년 이내 신축된 건축물이 존재하는 등 철거가 불가하고, 주변 경관에 미치는 영향이 적다고 판단되는 경우

(2) 기 입지된 시설이 관공서, 은행 등 공공성이 있는 시설로 지역주민의 편의를 제공하고 있는 경우

(3) 제척하는 토지와 계획구역 사이에는 도로 또는 녹지(최소 폭 6m 이상)로 시설결정 구분되도록 계획하는 경우

(4) 이외 제척이 불가피하다고 결정기관에 속한 도시계획위원회에서 인정하는 경우

3-1-3 지형·지물(도로, 구거, 하천) 등으로 인하여 당초 결정되어 있는 도시․군관리계획에 따라 정형화된 구역계를 설정하는 것이 불가할 경우 지형·지물을 경계로 구역을 설정할 수 있다.

3-1-4 기 개발지에서의 계획구역 설정은 일정한 범위의 가구(집산도로로 둘러싸인 가구 등을 말한다)를 대상으로 하여 구역의 정형화를 도모한다.

3-1-5 계획구역의 설정은 인접한 다른 토지의 이용에 지장이 없도록 다음사항을 고려하여 계획하여야 한다.

(1) 사업 시행으로 기존의 진입로(사도 포함)등이 폐지되는 경우 대체시설 확보

(2) 개발사업의 시행으로 사업구역과 접한 토지는 맹지가 발생되지 않도록 연결 도로망 계획 반영

(3) 계획구역의 설정으로 주변 잔여 토지의 정상적 개발에 지장을 초래하지 않도록 계획

3-1-6 도시지역외 지역에서 공동주택 건설을 위한 지구단위계획구역은 당해 시․군지역 안에서 특별한 주택공급이 필요한 다음의 지역에 한하여 지정한다.

(1) 댐건설․공유수면매립 등 대단위 공공사업의 시행으로 인하여 인근에 이주단지를 조성하여 공동주택을 공급할 필요가 있는 지역

(2) 국가 또는 도 단위 계획사업의 시행으로 공동주택 공급이 필요한 경우로써 도시지역에 택지가 부족한 때에 사업시행지 인근지역

(3) 국가․지방자치단체 및 정부투자기관․지방공사가「임대주택법」에 따라 시행하는 10년 이상의 장기임대주택을 건설하는 지역

(4) 토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역으로 도시지역에서 택지공급이 어려워 불가피하다고 시장․군수가 판단하고 입안기관에 속한 도시계획위원회에서 인정하는 경우

3-1-7 도시지역외의 지역에서 지구단위계획구역을 지정 할 때에는 “국토부 지침“에서 정하는 도로․상수도․하수도․교육시설 등의 기반시설이 구비되어 있거나 설치가 가능한 지역 이어야 한다.

3-1-8 도시지역외에서 수립하는 지구단위계획구역을 지정하고자 하는 일단의 토지면적이 30만㎡ 이상 이어야 한다. 다만 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(1) 일단의 토지면적이 각각 15만㎡ 이상(10만㎡이상인 경우에는 결정기관에 속한 도시계획위원회 심의를 거친 경우에 한함) 이고 각 계획구역의 면적 중심간의 최장거리가 1.5㎞ 이내인 경우로서 그 총면적이 30만㎡ 이상이고 각 구역이 20m(4차선) 이상의 도로로 연결되거나 될 수 있는 경우

(2) 종전 국토이용관리법에 의하여 지정된 취락지구(10만㎡ 이하인 경우에 한한다)와 연접개발하여 개발하는 경우로서 기존의 취락지구를 포함한 지구단위계획구역의 면적이 30만㎡ 이상이며 기존취락지구내 또는 신규 지구단위계획구역내의 초등학교에서 전체 취학예상 아동수를 충분히 수용할 수 있다고 판단하는 경우

(3) 계획구역면적이 15만㎡ 이상으로서 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지의 확보 등에 대하여 관할 교육청의 동의를 얻은 경우

3-1-9 도시지역외에서 수립하는 지구단위계획 구역경계가 비정형화 되어 토지이용효율이 저하될 것이 예상되는 지역은 계획구역면적의 5% 이하의 범위 안에서 정형화 되도록 설정할 수 있다.

3-1-10 도시지역외에서 수립하는 지구단위계획 구역면적의 산정은 밀도, 주택공급 계획인구 및 세대수, 기반시설 등을 감안하여 수요면적을 산출하되, 계획인구는 직․간접적인 이주 주민을 대상으로 한다.

3-1-11 도시지역외 지역에서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여서는 아니 된다

(1) 도시지역(도시기본계획 상 시가화 예정 용지 포함)의 경계에서 200m이내에 있는 지역.

(2) 자연환경보전지역의 경계에서 200m이내에 있는 지역

(3) 소음감소, 경관확보, 단지의 쾌적성을 위하여 간선도로(4차로 이상) 경계에서 25m이내에 있는 지역. 다만, 완충녹지 또는 경관녹지를 조성하여 25m 이상 이격하는 경우에는 예외로 한다.

3-1-12 도시․군기본계획이 수립된 경우에는 도시․군기본계획에서 정하는 지구단위계획에 대한 목표연도 총량 및 단계별 토지수요량 범위 안에서 지정하여야 한다. 다만, 목표연도의 총량을 유지하면서 단계별 토지수요량의 30%내에서 조정할 수 있다.

제2절 검토구역

3-2-1 검토구역의 설정은 계획구역과 함께 하나의 동질 생활권으로 형성 가능한 범위로 하며, 검토구역 설정기준은 다음과 같다.

(1) 검토구역은 지구단위계획에 따라 미치는 직․간접적인 영향의 범위를 고려하여 1․2차 검토구역으로 구분한다.

(2) 1차 검토구역 : 계획구역의 경계로부터 200m 이내 지역

(3) 2차 검토구역 : 계획구역의 경계로부터 500m 이내 지역

(구역 구분 개념)

(4) 계획구역에 진입도로 등이 포함되어 검토구역이 정형화되지 아니한 경우에는 계획 구역 내 대지경계선을 기준으로 검토구역을 설정할 수 있다

(5) 위의 검토구역은 도시계획위원회에서 개발사업에 따른 영향이 미친다고 판단되는 범위까지 검토구역을 확대 적용할 수 있다.

구분	항목	내 용
1차 검토 구역	도시계획	- 용도지역‧지구‧구역의 분포‧면적 - 도로, 공원 등 도시계획시설 현황 및 위치 - 미집행된 도시계획시설
	토지이용	- 도로율, 공원율 - 평균 가구규모 - 개략적 토지이용(건축물) 현황 - 주요개발상황 - 문화재 입지 여부
	기타	- 지구단위계획 수립시 필요하다고 판단되는 사항
2차 검토 구역	공공시설	- 도로, 공원, 하천, 공원‧녹지, 공공공지, 초등학교, 중학교, 고등학교, 동사무소, 파출소 등 주거생활에 밀접한 공공시설의 위치 및 규모 - 검토구역에 학교가 없을 경우 계획구역의 학생들이 현재 다니고 있는 학교의 규모, 추가수용능력, 통학거리 등
	환경․경관	- 배후산지, 하천, 녹지 분포도, 스카이라인, 주요 조망대상 유무 등 경관요소를 조사하여 적정 축척의 환경‧경관분석도
	기타	- 지구단위계획 수립시 필요하다고 판단되는 사항

3-2-2 검토구역 안에서 검토할 기초조사 내용은 다음과 같다.(관련도면 작성을 포함한다)

제4장 용도지역의 종 세분 제한

제1절 일반사항

4-1-1 공동주택 건립을 위한 지구단위계획 수립은 공동주택 건립이 가능한 용도지역 내에 수립하여야 한다.

4-1-2 상업지역내 주상복합 건축물(주거용도 건축물이 300호 이상 경우를 말한다) 건립을 위한 지구단위계획 수립은 도시기본계획상 생활권별, 단계별 인구 및 주택계획 등에 부합하고, 주변지역의 기반시설 용량이「도시계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙」(이하 “시설기준에 관한 규칙”이라 한다)에 적합하여야 한다.

4-1-3 도시 및 주거환경 정비법 규정에 의거 정비구역으로 지정되면 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 변경되는 것으로 보는 경우에 적용 용적률은 변경 전 제1종일반 주거지역 용적률을 적용한다.

제2절 용도지역의 세분 등

4-2-1 녹지지역․공업지역 및 상업지역내 공동주택 건설을 위한 지구단위계획 수립은 불허하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 도시․군기본계획 상 인구수용계획,   주택계획 및 토지이용계획 등이 부합되는 경우로서 다음 각 호 어느 하나에  해당되는 경우에는 예외로 할 수 있다.

(가) 도시개발사업, 택지개발사업 등 주변지역을 계획적으로 개발하고자 하는 사업으로 동 개발계획에 의하여 공동주택을 건설하는 경우

(나) 복합 산업단지 내 입주기업의 종업원 기숙사 등의 공동주택의 건설인 경우. 이 경우 용도지역은 공업지역으로 계획함을 원칙으로 하되, 불가피하게 주거지역으로 계획할 경우에는 제1종 또는 제2종 일반주거지역으로 하여야 한다.

(다) 도심공동화 방지를 위해 시장․군수가 인정하는 사업의 경우

4-2-2 주거지역에서의 공동주택(아파트) 건설은 용도지역의 목적에 부합되게 계획하여야 하며, 종 세분(상향)은 허용하지 아니한다.

제3편 단지조성 및 기반시설에 관한 사항

제5장 토지이용계획

제1절 일반사항

5-1-1 공동주택단지는 주동 및 부대복리시설 등 건물외관을 다양한 디자인요소 등을 반영하여 아름다운 단지로 조성하고 새로 건립하는 주택단지 및 리모델링을  추진하는 단지에 특색 있는 주거단지로 재탄생할 수 있도록 계획하여야 한다.

5-1-2 공동주택 사업계획 수립 시에는 반드시 타 단지와 차별화 할 수 있는 특색 있는 것을 구상(건축물의 디자인, 색채 , 경관 또는 조경, 조형물, 커뮤니티 공간, 야간 조명 등)하여 반영하여야 한다.

제2절 단지계획

5-2-1 공동주택 단지 조성 기준은 다음 각호와 같이 한다.

(1) 주요 경관지역(공원, 수림 양호지역, 구릉지, 학교, 문화재 등)은 절‧성토를 지양하고 자연현황 및 자연지형을 이용하는 계획을 수립한다.

(2) 단지내 계획고간 고저차는 각각 최대 5m이내(데크형 주차장 등을 설치하는 경우 예외), 단지 경사도는 4%이하를 원칙으로 계획하여야 한다.

(3) 단지 내 옹벽의 높이는 1.5m이하로 계획함을 원칙으로 하되, 지형상 부득이 하고 경관상 지장 등이 없다고 결정권자에 속한 위원회에서 인정하는 경우 2m까지 허용할 수 있다.

5-2-2 단지 내 보행자를 위한 동선계획은 다음 각호와 같이 한다.

(1)  보행자 동선은 안전하고 연속성이 유지되도록 계획하고 보‧차도 분리포장 등 보행자의 전용공간이 확보되도록 계획한다.

(2) 건물 진입부와 보도와의 높이차를 최대한 줄이고, 보도의 폭은 보행에 지장이 없도록 최소한 2.0m 이상으로 계획한다.

(3) 단지내부 도로는 십자교차로 설치를 가급적 지양하고 주차를 위한 동선을 가급적 짧게 계획한다.

(4) 단지 내 횡단보도는 평탄형 과속방지턱과 횡단보도를 일체화한 험프형으로 계획한다.

(5) 단지 내 보행자도로는 다양한 포장 재료를 사용하되 토양의 생명력이 유지되도록 투수성 포장구조로 계획한다.

5-2-3 쾌적한 주거환경을 조성하기 위하여 단지내 옥외 생활공간 비율은 20% 이상  이어야 한다.

5-2-4 소규모 단지 주민들의 옥외 생활공간이 열악하게 되는 것을 방지하기 위하여 대지면적 20,000㎡미만인 16층 이상 고층아파트 건립계획에 대한 옥외 생활공간 비율은 25% 이상이어야 한다.

5-2-5 지상부분이 주민을 위한 휴게 및 녹지공간으로 제공될 수 있도록 차도·주차장율은 35%이하(건축위원회에서 인정할 경우 40% 이하)로 한다

5-2-5-1 공동주택 단지에는 주민참여 소통공간 조성을 위한 주민공동시설과 다양한 커뮤니티시설이 연계된 단지 중심 커뮤니티광장 설치 계획을 수립하여야 한다. 다만, 500호미만의 소규모 단지로서 건축위원회에서 인정하는 경우 예외로 할 수 있다.

5-2-6 단지경계에 설치되는 보도‧자전거도로 등은 공공용으로 계획하여 주택단지와 구분함을 원칙으로 하며, 공개공지 개념의 공간은 경계표지(標識) 등으로 구분하여 사후관리에 혼란이 없도록 하여야 한다.

5-2-7  도시지역외 지역에서의 단지계획(토지이용계획)은 다음과 같이 한다.

(1) 구역내 토지는 주거용지․상업용지․녹지용지 및 공공시설용지로 구획 한다.

(2) 주거용지는 연립주택용지․아파트용지로 구분하여 건축이 필요한 경우에는 각각 구분하여 가구 및 획지계획을 한다.

(3) 주거용지의 소요면적 산출은 도시관리계획 수립시 주거지역의 면적 산출방법을 적용한다.

(4) 주거용지는 비도시지역임을 감안하여 저밀도(순밀도 450인이하/ha)가 유지 되도록 계획한다.

(5) 상업용지는 당해 구역의 경제권 및 생활권의 규모와 구조 등을 감안하여 주거용지 면적의 5% 내외에서 계획하는 것을 원칙으로 한다.

(6) 지구내 근린생활용지는 상업용지로 구분하고 별도의 가구로 계획한다.

(7) 녹지용지는 “국토부 지침”에서 규정한 녹지비율과 「공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 공원 및 녹지의 설치기준을 준용하여 충분히 녹지공간을 확보한다.

5-2-8 도시지역외 지역에서의 가구 및 획지의 규모 등 조성계획은 다음과 같다.

(1) 하나의 근린분구(아파트단지)는 공급처리시설의 효율적 공급, 주거환경의 쾌적성, 최소한의 생활편익시설(소규모 근린상점, 어린이 놀이터)의 확보, 경제성 등을 감안하여 500～1,000세대를 기준으로 구획하며, 3～4개의 근린분구가 모여 하나의 근린주거를 형성한다.

(2) 근린분구는 인구 약 700세대(약 2,000명)가 생활하는 공간으로 설정하고 근린분구 중심과의 최대거리는 100～150m로 설정한다.

(3) 근린주구는 2,000～4,000세대(약 6,000명～12,000명) 규모로 간선도로 또는 녹지에 의하여 다른 근린주구 또는 용도지역과 구분하고, 근린주구 중심과의 최대거리는 약 300～400m로 설정한다.

(4) 경사지인 경우 계단식 배치로 경관을 유지하고 조망․경관․일조권 등을 고려한다.

(5) 근린생활시설용지는 보조간선도로 또는 집산도로를 따라 1열로 배치하도록 하며, 가로경관의 형성과 보행공간의 쾌적성을 위하여 중소형(4층이하) 건축물이 입지할 수 있도록 한다.

제3절 기반시설에 관한 일반사항

5-3-1 도시․군기본계획 및 도시․군관리계획의 내용을 구체화하여 시설별 현황분석, 수요추정, 입지 및 그 기능과 역할 등을 종합적으로 검토하여 시설용량이 부족하지 않도록 구체적인 사업시행계획을 수립하여야 한다.

5-3-2 계획 구역 내외 연결도로망과 도시․군기본계획상 구상 도로망 및 도시․군관리 계획 상 도로망과의 연계성을 반드시 검토 제시하여야 한다.

5-3-3 도로, 공원, 녹지 등 기반시설을 새로이 도시계획시설로 결정할 경우 신규 편입되는 토지에 대하여는 반드시 소유자의 동의 또는 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 법 또는 다른 법률 규정에 의하여 주민 의견 수렴 절차 등을 거쳐 입안하여 의제 협의되는 경우에는 예외로 한다.

5-3-4 계획구역 내 시설 결정 또는 설치 완료된 도로, 공원, 녹지, 구거 등 기반시설용지는 동일한 면적 또는 규모 이상의 대체 기반시설을 확보․설치하여야 한다. 대체 확보하는 기반시설은 관계법률 규정에 의하여 의무적으로 확보하여야 하는 기반시설면적에 추가하여 별도 확보하여야 한다.

5-3-5 5-3-4항과 관련한 도시기반시설에 대한 대체시설 확보 기준은 다음 각 호에 의한다.

(1) 계획구역 내 기 설치 완료(공사 중인 것을 포함한다)된 도로, 공원, 녹지, 구거 등 도시기반시설을 폐지하는 경우에는 폐지 시설면적의 100%이상 대체시설(면적 기준)을 확보하여야 한다. 다만 도시․군계획시설로 미결정된 폭 4m미만의 골목길(막다른 골목을 포함한다)은 기반시설에 포함하지 아니한다.

(2) 계획구역 내 기 시설로 결정(용지 편입 포함)은 되어 있으나 미 설치된 도시기반시설을 폐지하는 경우에는 폐지 시설면적(“가”항을 적용한 시설면적을 제외한다)의 50%이상을 대체시설(면적 기준)로 확보하여야 한다. 다만 폐지되는 시설이 공원․녹지 및 구거의 경우에는 100%이상 확보하여야 한다.

(3) 신설되는 기반시설은 원칙적으로 당해 구역내 확보하여야 한다. 다만, 구역내의 기반시설이 “시설기준에 관한 규칙“ 등에서 정한 기반시설 설치비율을 초과하는 경우 주변지역 개발과 연계하여 기반시설의 효율적 배치와 주변지역 주민의 이용이 편리한 인근 지역에 대체 확보할 수 있다.

(4) 대체시설 확보기준에 의해 설치되는 계획구역안의 공공시설에 대한 행위 제한완화(용적률 인센티브 등)는 적용하지 아니한다.

5-3-6 기반시설은 원칙적으로 당해 구역내 확보하여야 한다. 다만, 구역내의 기반시설이「도시․군계획시설의 결정․구조 및 설치기준에 관한 규칙」(이하 “시설기준에 관한 규칙“이라한다) 등에서 정한 기반시설 설치비율을 초과하는 경우 주변지역 개발과 연계하여 기반시설의 효율적 배치와 주변지역 주민의 이용이 편리한 인근 지역에 대체 확보할 수 있다.

제4절 도로계획

5-4-1 검토 구역 내 도로율 검토는 “시설기준에 관한 규칙“ 제11조의 규정에 의한 도로율 기준치의 최저치와 최고치의 평균값 이상치를 적용하여 확보한다. 이 경우 도로의 규모산정은 도시․군계획도로의 규모별 구분 중 폭원 6m이상인 도로(폭 4m 이상의 보행자 전용도로를 포함)로 한다.

5-4-2 4-1-2의 규정에 의한 주상복합 건축물 건립시 “기반시설의 용량이 적합한 경우”라 함은 계획구역의 경계로부터 최소 200m이내 지역과 500m 이내 지역을 나누어 구획하여 각 각의 기반시설(도로)의 용량이 “시설기준에 관한 규칙” 제11조제3호의 규정에 의한 평균값(도로율 30% 이상, 간선도로율 12.5%이상 확보)  이상을 확보되어 있거나 확보 계획된 경우를 말한다.

5-4-3 계획구역 내 도로는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 폐지할 수 없다.

(1) 폐지하고자 하는 기존도로의 폭원보다 계획구역과 접한 도로의 폭원이 좁은 경우

(2) 중로급(15m이상)도로 및 기능상 집산도로 이상으로 주변도로와 연계성이 있는 도로. 다만, 막다른 도로 등 주변도로와 연계성이 미약하고 그 기능이 미비하거나 상실된 도로는 제외한다.

5-4-4 계획구역안의 도로폐지에 따른 대체도로는 폐지되는 도로의 폭원 및 검토구역의 교통현황에 따라 조정하여야 하며 도로율이 5-4-1항의 규정에 의한 도로율을 초과하는 경우에는 관련 부서와 협의하여 초과분에 한하여 공원, 녹지, 광장 등의 다른 도시기반시설로 대체 확보할 수 있다.

5-4-5 단지의 출입구는 2개소 이상을 확보하고 대로이상의 도로에 접속시키지 않는 것을 원칙으로 하여, 주출입구에는 가·감속차로를 설치하여야 한다. 다만, 단지의 규모가 소규모(500세대 미만 등)이거나 단지 특성상 불가피하다고 결정권자에 속한 도시계획위원회가 인정하는 경우에는 예외로 할 수 있다.

5-4-6 진·출입로에 가·감속 차로 및 보도를 추가로 확보할 경우에는 도시계획시설로 결정하여야 한다.

5-4-7 공동주택의 주 출․입구는「도로의 구조시설기준에 관한 규칙」에서 제시하고 있는 교차로 주변의 연결로 등의 설치제한 거리를 준용하여 공동주택으로 인한 주도로의 교통영향이 최소화되도록 계획하여야 한다.

5-4-8 사업지 주변대로 이상이 교차하는 도로에서는 신호운영의 효율화, 보행자 횡단거리 축소 및 교차로용량 증대를 위해 교통섬 등을 설치하여야 한다.

5-4-9 사업부지 외곽에는 외곽 도로를 개설하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 주변지역 전체적으로 개발하여 이면도로를 통하여 진입할 토지가 없어진 경우에는 주변 여건을 종합적으로 검토하여 예외로 할 수 있다.

5-4-10 단지외곽으로 연결되는 계획도로 등은 계획구역이외 구간에 대하여도 지역여건을 감안한 종·횡단 선형을 사전에 검토하여 장차 도로개설시 문제가 없도록 조치하여야 한다.

5-4-11 도시계획이 수립되지 않았으나, 향후 도로의 연속성 및 교차로 형성이 예상될 때에는 교차로계획을 수립(가․감속차로, 좌회전포켓차로)하여 필요한 부지를 확보하여야 한다.

5-4-12 사업계획 중 막다른 도로가 발생할 경우에는 회차 공간(주차장을 설치하여 회차 할 수 있도록 하는 경우를 포함한다)을 확보하여야 한다.

5-4-13 도시지역외 지역에서 진입도로는 계획구역 경계에서 간선도로(폭 25m 이상을 말하나, 당해 구역 인근에 폭 25m 이상의 도로가 없고 교통소통에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 4차로 이상의 도로를 말한다.)에 연결하는 것을 원칙으로 하며, 이용세대수에 의한 진입도로의 폭은 다음의 기준에서 정한 이용세대수의 규모에 따라 계획하여야 한다.

총 세대수	확보할 진입도로 총 폭원		비 고
	진입도로가 1개소인 경우	진입도로가 2이상인 경우
2,000미만	20m	25m	* 구역내 주택단지가 2 이상인 경우 모든 주택단지의 세대수를 합한 총 세대수를 기준으로 함 * 진입도로가 2이상일 경우 최소도로폭원은 6m 이상이어야 함.
2,000이상	25m	30m

제5절 공원 녹지계획

5-5-1 계획구역안의 도시․군계획시설로 결정된 기존 녹지율과 개발 후 공공공지 및 공개공지 등을 포함하는 녹지율을 산정․제시하고, 원칙적으로 개발이전의 녹지율이 줄어들지 않도록 하여야 하며, 면적이 줄어든 경우 사업구역 또는 인근지역에 대체 확보하여야 한다.

5-5-2 도시공원 및 녹지의 확보는「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 정하는  확보기준에 적합한 규모 이상을 확보하되, 공원조성계획을 함께 수립하여 결정하여야 한다.

5-5-3 공원과 접한 단지개발은 공원 훼손 방지 및 양호한 경관 확보 등을 위해 공원 경계로부터 최소 5m이상 이격하여 공원을 훼손하는 개발계획(단지 사면 등)을 수립하지 아니하여야 한다.

5-5-4 공원 주변 단지 내 옹벽은 위압감을 주지 않도록 1.5m(지형상 부득이 하고 경관상 지장 등이 없다고 위원회에서 인정하는 경우 2m)이하로 계획하고, 나머지 발생사면은  자연과 어울리도록 조경 식재 등으로 계획하여야 한다.

5-5-5 공원은 이용에 편의를 도모하도록 구역 내 이용권 중심에 배치한다. 다만, 주변개발계획 및 인접 주민의 이용권 등과 연계하여 배치가 필요한 경우에는 그러하지 아니하다.

5-5-6 사업구역 내에 생태자연도 1등급지역 등 경관 및 환경이 양호한 지역은 공원 녹지 등으로 보존 계획하여야 한다.

5-5-7 단지 내의 조경계획 및 기존수목 보호는 다음 각호와 같이 한다.

(1) 옹벽 또는 방음벽 등 구조물은 담쟁이 넝쿨 등을 식재하여 입면차폐 녹화로 계획한다.  다만 투시형과 디자인이 우수한 방음벽은 그러하지 아니하다.

(2) 단지내 조경면적은 대지면적의 30% 이상으로 하고, 주․부출입구 등 부득이한 경우를 제외하고 담장은 생울타리로 계획한다.

(3) 자연생태환경의 보존을 위하여 기존의 수목은 최대한 존치토록하고, 수목주위는 충분한 공간을 확보한다.

제6절 주차장 및 기타 시설

5-6-1 주차장 계획은 다음과 같이 한다.

(1) 주차면수 수요산정은 가구수 및 전용면적을 기준으로 산정하며 관련법령 및 「충청남도 주택조례」및「충청남도 교통영향평가 운영세칙」등에서 규정한 확보기준 이상을 확보한다.

법정 기준			심의 권장 기준
구 분		주차장 확보기준	전용 면적	주차장 확보기준
공동주택	전용면적 85㎡미만	市 지역 : 95㎡당 1대이상 이외지역 : 110㎡당 1대이상	60㎡ 미만	세대당 1.1대이상
			60～85㎡미만	세대당 1.2대이상
			85～100㎡미만	세대당 1.3대이상
	전용면적 85㎡이상	市 지역 : 75㎡당 1대이상 이외지역 : 85㎡당 1대이상	100～130㎡미만	세대당 1.6대이상
			130㎡ 이상	세대당 2.0대이상
위락시설		100㎡당 1대	위락시설(복합업무)	법정의 120%이상
문화 및 집회, 판매및영업시설		150㎡당 1대	문화 및 집회, 판매및영업시설	법정의 130%이상 단, 예식장은 250%이상

(2) 주차장은 주차면수의 85%이상을 지하로 설치하여 지상에는 녹지·조경 및 휴게공간 등 충분한 오픈스페이스가 확보될 수 있도록 계획하여야 한다. 다만, 500호미만의 소규모 단지의 경우에는 예외로 할수 있다

(3) 노외 주차장계획은 지구외곽 또는 자투리 토지 등에 계획하는 것을 지양하고 이용권 및 주민편의 등을 종합적으로 고려하여 계획한다.

(4) 지하주차장에는 진출입구의 지붕설치 및 자연채광시설(덕트형) 설치를 검토하여야 하며, 지하주차장 진출입 램프와 연결되는 주통로 폭은 7.0m 이상으로, 부통로 폭은 6.5m 이상으로 계획하여야 한다. 다만 500세대미만의 소규모 단지에 대하여는 건축위원회(교통분야)에서 인정하는 경우 예외로 할 수 있다

5-6-2 학교시설에 관하여는 다음 기준에 의한다.

(1) 학교시설의 확보 및 비용부담 등에 관한 사항은 해당교육청(교육감, 교육장)과 협의 결과에 따라 조치한다.

(2) 단지와 인접하여 학교가 위치하거나 스쿨-존으로 지정된 경우 안전한 통학로 확보 및 통학생 보호대책을 수립하여야 한다.

5-6-3 그 외 기반시설에 관한 사항은 다음과 같다.

(1) 주변지역의 개발밀도와 향후 개발전망이 고려된 기반시설을 확보하여야 한다.

(2) 고밀도로 개발할 경우 상․하수도 등 기반시설이 부족하지 않도록 계획한다.

(3) 도시지역외 지역에서 상수도시설은 「수도법」에 의한 일반상수도 급수가 가능하여야 하며, 하수도는 「하수도법」에 의한 하수도정비계획에 하수처리구역으로 포함되어 하수종말처리장을 통하여 하수처리를 하여야 한다. 다만, 불가피한 경우에는 마을하수도 또는 오수처리시설을 통한 하수처리를 하도록 하여야 한다.

5-6-4 도로계획에 대한 가로수는 “가로수 조성 및 관리규정”에 (산림청 고시2006-58호, 2006.8.8)적합하도록 계획하여야 하며, 가로시설물에 대하여는 충청남도 가로시설물 통합지침(충남건설58420-1595, 2003.9.24.)규정에 따른다.

5-6-5 상․하수도, 전기, 통신, 가스 등의 기반시설의 공급가능 여부에 대하여는 당해 관리청 및 공급자와 사전 협의하여야 한다.

제4편 건축물 등에 관한 계획

제6장 용적률 등 건축밀도에 관한 계획

제1절 일반사항

6-1-1 개발밀도 계획은 도시․군기본계획의 당해 생활권별, 단계별 목표인구 및 주택수요 계획 등 상위계획에서 제시된 개발밀도를 초과하여 수립할 수 없다.

6-1-2 계획구역 안에서 용적률 등 완화는 본 지침에서 정하는 바에 따른다. 다만, 본 지침 내용이 당해 지방자치단체에서 정한 기준을 초과하는 경우는 당해 시․군에서 정한 용적률을 적용할 수 있다.

6-1-3 상업지역내 지구단위계획 수립을 통한 주상복합 건축물(주거용도의 건축물이 300호 이상인 경우를 말한다.)의 용적률에 관한 도시계획위원회 심의 권장 기준은 【별표 1】과 같다. 다만, 도시․군기본계획 등에 부합된 경우로서 아래 어느 하나에 해당하는 사업의 경우에는 동 사업계획에 의한 용적률 등을 적용할 수 있다.

(1) 도시개발사업 등 개발사업계획에 주상복합 건축물이 주거 및 인구계획 등에 반영되어 있는 경우

(2) 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」의 규정에 의거 재정비 촉진지구로 지정된 경우

(3) 도심공동화 방지를 위하여 주거기능의 입지가 필요하다고 인정하여 도시․주거환경정비기본계획에 반영된 사업계획

6-1-4 도시지역외 지역에서 공동주택 건축물의 용도제한 등은 가구별로 제한하되, 상업용지에 대하여는 근린생활의 범위 안에서 허용하여야 한다.

제2절 건폐율․용적률 등 개발밀도

6-2-1 공동주택 건립을 위한 지구단위계획 협의 시에는 당해 시군의 주택보급률 및 주택수요, 도시․군기본계획상 당해 생활권별 단계별 목표인구와 가구계획, 인구 밀도계획 등을 종합적으로 검토한 검토서를 첨부하여야 한다.

6-2-2 이 지침에서 적용되는 용적률은 다음과 같이 정의한다.

(1) 기준용적률이라 함은 도시지역내에서 지구단위계획구역 지정 전 또는「도시 및 주거환경 정비법」제4조의 규정에 의한 정비구역 지정시의 당해 시군의 조례규정에 의한 용적률 범위 안에서 양호한 도시환경을 위해 별도로 정한 용적률을 말한다.

(2) 허용용적률이라 함은 지구단위계획 또는「도시 및 주거 환경정비법」제4조의 규정에 의한 정비계획을 통하여 정하여지는 용적률로서 도시경관, 지하공간의 개발, 환경친화성, 지역건설 경기활성화, 공동체를 위한 시설의 설치 또는 공간 등을 확보하는 경우에 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.

(3) 상한용적률이라 함은 건축주가 대지면적의 일부를 공원․광장․도로․하천 등의 공지(이하 공공시설이라 한다)를 설치하여 제공(기부채납의 경우에 한한다)하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.

6-2-3 국토부 지침 3-2-2 규정에 의하여 지구단위계획을 수립하는 경우 적용하는 용적률은 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. 다만, 상업지역 내 지구단위계획 수립을 통한 주상복합건축물의 경우에는 6-1-3호【별표1】규정에 의한다.

(1) 기준용적률은 시․군 조례에 규정된 용적률에서 20%를 곱한 값을 감한 용적률로 한다.

(2) 허용용적률은 기준용적률에 다음 각 목에 의하여 제공되는 용적률 완화한 값(기준용적률의 12% 범위)을 더한 용적률로 추가제공 용적률은 다음 각호의 기준으로 허용용적률 인센티브기준은【별표 2】와 같다.

(가) 통경축 등 확보 : 단지 내 주․부 통경축을 확보하여 개방감이 확보된 경우 기준용적률의 1.2% 범위 내 적용할 수 있다.

(나) 미관 및 스카이라인 확보 : 건축물을 다양한 형태로 구상하여 층고 변화를 주어 주요 조망점에서 양호한 스카이라인을 형성하는 경우 기준용적률의 1.2% 범위 내에서 적용할 수 있다.

(다) 주차장(단지내 녹지) 확보 : 주차장을 확보기준이상 확보하거나 지하주차장을 확보기준 이상 확보하는 경우(지하화로 지상에 녹지 공간이 확보된 경우에 한한다) 그 비율에 따라 기준용적률의 1.6% 범위 내에서 적용할 수 있다.

(라) 주민생활 편익 측면 등 타 공동주택단지와 차별화되고 특색 있는 단지(단지의 조성, 조경 및 조형물, 건축물 등)를 조성한 사항은 사업시행자의 요구에 의하여 도시계획위원회 심의 또는 자문에서 이를 인정하는 경우 기준용적률의 1.0% 범위 내에서 적용할 수 있다.

(마) 가로시설물 쾌적성 및 중수도 도입, 등 환경친화적인 단지라고 결정권자에 속한 도시계획위원회가 인정하는 경우 기준용적률의 1.0% 범위 내에서 적용할 수 있다.

(바) 지역건설업 활성화를 위하여 충남지역건설업체에게 전체공사비 대비 30%이상 하도급 등을 하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 5% 범위 내에서 적용할 수 있다.

(사) 지역경제 활성화를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록된 설계용역업체(건축, 토목, 환경 등)와 도급한 경우나 지역설계용역 업체와 총 용역비 대비 30%이상 공동도급 등을 하는 경우 그 비율에 따라 기준용적률의 1%범위 내에서 적용할 수 있다.

(3) 상한용적률은 기준용적률과 허용용적률에 기반시설 기부채납 등에 의한 용적률 완화를 더한 용적률로 다음과 같이 한다. 다만,「기반시설 부담금에 관한 법률」규정에 의하여 기반시설부담금을 공제받는 경우에는 기반시설 설치비가 공제받은 금액을 초과할 경우 초과된 금액에 한하여 적용할 수 있다.

(가) 상한용적률 = 허용용적률 ×〔1 + 1.5 × (공공시설부지로 제공하는 면적 - 폐지되는 공공시설의 면적- 입주민 등을 위한 기반시설면적) ÷ 공공시설부지 제공후의 대지면적)〕≦ 조례상 용적률

(나) 공공시설부지로 제공하는 면적 : 도로 및 녹지 등을 설치하여 기부 채납하는 면적을 말한다.

(다) 입주민 등을 위한 기반시설면적 : 용적률 완화 적용시 공공시설부지로 제공하는 면적 중 진입도로 및 가․감속차로 설치 등 아파트 입주민을 위한 기반시설 부담면적을 말한다. (산정식 = 기반시설 제공 후 대지면적 × 5%)

(라) 폐지되는 공공시설의 면적은 지구단위계획구역 내에서 폐지되는 공공시설(공원․녹지, 도로 등)  면적을 말한다.

6-2-4 6-2-3항에 의한 기준용적률 및 허용용적률․상한용적률은 다음과 같다. 단, 조례상 용적률이 200%이하인 경우 시․군의 여건에 따라 기준용적률과 허용 용적률은 6-2-3항의 규정에도 불구하고 조례상 용적률 220%이하의 경우에는 다음과 같이 조정 적용할 수 있다.

구분 (조례상용적률)		기준용적률	허용용적률	상한용적률
제2종일반 주거지역	(250% 이하)	200%이하	224%이하	250%이하 (조례상 용적률)
	(220% 이하)	176%이하	197%이하	220%이하 (조례상 용적률)
	(200% 이하)	160%이하 또는 176%이하	179%이하 또는 197%이하	200%이하 (조례상 용적률)
제3종 일반주거지역		조례용적률× (100-20%)이하	기준용적률 × (100+12%)이하	조례상 용적률 이하
준주거지역		조례용적률× (100-20%)이하	기준용적률 × (100+12%)이하	조례상 용적률 이하

6-2-5 공동주택건설을 위한 도시정비사업(주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축)의 지구단위계획 수립은 기존 건축물 철거 등 특수한 여건 등을 감안하여 허용 용적률을 6-2-3항의 규정에도 불구하고 결정기관에 속한 도시계획위원회 심의또는 자문을 거쳐 용적률 10%를 더한 값으로 적용할 수 있다. 이 경우에도 상한 용적률은 조례상 용적률을 초과할 수 없다.

6-2-6 용적률 인센티브를 부여하고자 할 때에는 사업자가 제안한 용적률에 대한 검토서 <별지1호 서식> 및 근거자료(공동도급계약 이행계획서 등<별지 2호 서식>)를 작성하여 지방도시계획위원회의 자문(또는 심의)안건으로 상정하여 자문(또는 심의)을 거쳐야 한다. 공사의 경우에는 공동도급 또는 하도급 계약서 등을 건축 착공 전까지 제출하는 조건(미 제출시 착공신고 미 수리 조건)으로 공동도급 등 이행계획서를 우선 제출받아 인센티브를 부여할 수 있다.

6-2-7 도시기반시설을 5-3-5 규정에 의하여 기준에 미달되게 확보한 경우에는 결정권자에 속한 도시계획위원회 자문 등을 거쳐 상한 용적률은 다음과 같이 패널티를 적용한다.

상한용적률(패널티적용)= 허용용적률 × 1 - (1.25 ×

기존 기반시설면적-기반시설제공면적	)〕
기반시설제공 후 대지면적

제3절 건축물의 층수

6-3-1 건축물의 층수는 도시․군계획조례가 정하는 바에 따른다.

6-3-2 양호한 통경축과 도시의 전체적인 스카이라인이 창출될 수 있도록 층고 변화는 다음 각 호에 적합하여야 한다, 다만 단지의 규모 및 여건에 따라 다른 법령이나 기준 등에 의하여 결정기관에 속한 공동위원회 또는 건축위원회에서 인정하는 경우에는 예외로 할 수 있다.

(1) 층고 변화는 단지의 주거동 내에서는 2층 이상, 단지내 동별 층수 변화는 최고 층수와 최저 층수를 5층 이상 차이를 두어 변화 있는 스카이라인이 형성되도록 계획한다.

(2) (1)목을 적용함에 있어 아파트 1개동의 입면 고저차가 있는 경우 지나친 부조화를 방지하기 위하여 최고와 최저층 간의 차이는 최고층의 1/5층(소숫점 이하는 사사오입) 범위안에서 조화있게 계획한다. 단, 다른 법령이나 기준에 의하여 부득이하게 1/5층 이상 격차가 발생할 경우에는 그 높이 차이를 완화할 수 있는 경관조형물 등을 설치하여 공동위원회 또는 건축위원회에서 수용 여부를 결정한다.

6-3-3 (삭제)

6-3-4 도시지역외 지역에서 건축물의 층수는 스카이라인 등 경관분석을 통하여 주요 조망점을 설정하고, 주변 녹지대의 조망을 저해하거나 통풍․일조 등에 방해가 되지 않으면서 주변 환경과 조화 되도록 계획하되, 층수는 평균층수 8층으로 하여 최고층수는 12층 이하로 한다. 다만, 다음 각호 어느 하나에 해당하는 경우에는 6층 이하로 하여야 한다.

(1) 사업부지 경계에서 1㎞ 범위내의 주변 및 배후지가 농지․산림․연안 등의 비율이 80%이상 형성된 농․산․어촌의 경우

(2) 주요 하천변(국가하천, 지방하천)의 경계에서 1㎞ 이내의 지역

(3) 문화재(사적지 및 도 지정 이상의 상위등급 문화재), 문화재 보호구역 경계로부터 1㎞이내인 지역

6-3-5 도시지역외 지역에서 건축물의 층수를 적용함에 있어 6-3-4의 규정에도 불구하고 설계자의 창의성이나 경관의 우수성이 확보되었다고 결정기관에 속한 공동위원회 또는 건축위원회가 인정하는 경우(심의 등을 거친 경우)에는 2층 이내의 범위 내에서 완화 적용할 수 있다.

제4절 건축물의 배치 및 형태

6-4-1 공동주택 건축물의 위압감 방지를 위한 건축물 1개동의 입면적은 3,500평방미터 이하로 하여야 하고 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 3,000평방미터 이하로 하여야 한다. 다만 21층 이상의 고층 건축물과 소규모단지 등 부득이 입면적 기준을 초과하는 경우에는 결정기관에 속한 공동위원회 또는 건축위원회에서 인정하는 경우 예외로 할 수 있다.

(1) 폭 25미터이상 간선도로에 접한 대지

(2) 하천변 인접지, 광장, 구릉지(경사도 5%이상), 근린공원 등 근접지역

6-4-2 공동주택단지 외곽 주요 조망축 방향에서의 개방감과 시각통로를 확보하기 위한 건축물의 입면 차폐도는 다음 각 호와 같이 하여야 한다. 다만, 21층 이상의 고층 건축물 또는 소규모단지 등 부득이 입면차폐도 심의기준을 초과하는 경우에는 결정기관에 속한 공동위원회 또는 건축위원회에서 인정하는 경우 예외로 할 수 있다.

(1) 하천변, 공원, 구릉지(경사도 5% 이상) 근접지 : 30m 이하

(2) 폭 25m 이상 간선도로변 : 35m 이하

(3) (1) (2) 이외의 지역 : 40m 이하

(4) 계획의 창의성이나 경관의 우수성을 위원회에서 인정할 시 2층의 범위 내에서 완화

6-4-3 6-4-1항에서의 건축물 입면적 산정은【별표3】과 같으며, 6-4-2항에서의 입면차폐도 선정은【별표4】와 같이 산정한다.

6-4-4 계획단지의 인접지역에 대단위 건축물군이 있는 경우에는 기존건축물 배치 축과 조화를 이루도록 계획하고, 간선도로변(대로 이상), 공원, 철도, 하천 등에 인접한 건물들은 가급적 타워형으로 계획하고 판상형으로 계획할 경우에는  간선도로변(대로 이상), 공원, 철도, 하천 등에 직각 배치하여 소음경감 및 개방감, 통경․통풍축이 형성되도록 배치함을 원칙으로 한다.

6-4-5 건축위원회의 심의를 거쳐야 하는 신청인은 사업계획신청서에【별지3호 서식】, 【별지4호 서식】에 의한 공동주택 “건축계획 심의신청서”와 “심의기준 검토서”를 작성․첨부하여야 하며, 불가피하게 본 심의기준을 적용하지 못한 경우에는 그 사유를 상세히 기술하여 제출하여야 한다.

6-4-6 단지의 시각적 개방감과 양호한 조망환경확보를 위하여 다음 각호에 적합한 통경축을 확보여야 한다.

(1) 통경축의 방향은 임의적 설정을 지양하고 주변지역 주요경관시설물 및 산지, 평지, 시가지 등을 종합적으로 검토하여 일관성 있는 경관이 연출될 수 있도록 계획하여야 한다

(2) 주 통경축은 30m이상으로 1개소 이상, 부통경축은 10m이상으로 1개소 이상 확보하여야 한다. 다만, 일정규모(500세대)이하의 소규모 단지 등의 경우 3차원적인 자료를 근거로 타당성을 제시하여 결정권자에 속한 건축위원회에서  인정하는 경우 예외로 할 수 있다

(3) 통경축 내에는 일체의 건축물 설치를 금지한다. 다만, 통경축 내 중심 커뮤니티광장에 설치되는 지상1층(승강기탑, 계단탑, 옥탑 등을 포함하여 높이 5m이하)이하의 주민공동시설등은 건축위원회에서 인정하는 경우에 한하여 예외로 허용할 수 있다

6-4-7 간선도로변, 상업지역, 공동주택 밀집지 등 입지적 특성을 고려하여 지역의 상징성 및 장소성을 나타낼 수 있는 배치 및 외관의 형태가 되도록 한다.

6-4-8 개방감 및 보행동선 확보와 휴식, 놀이시설 등을 위한 공간을 일체적으로 확보하기 위하여 가급적 저층부 일부(원활한 기류흐름 등을 감안 각동 중앙부분 또는 접속부분)를 피로티로 계획하고 화단, 의자를 설치하거나 천장 및 벽에 그림 등을 부착함으로써 갤러리(Gallery) 효과를 갖도록 한다.

6-4-9 사업부지가 공원(어린이 공원 제외), 하천에 접한 경우 건물은 대지 경계선에서 10m 이상 이격하여 배치하여야 하며, 철도, 고속도로, 자동차 전용도로 등과 폭원 20미터 이상 접한 경우 대지 경계선에서 50m 이상 이격하여 배치하여야 한다. 이 경우 방음벽, 수림대 등의 방음시설을 설치할 때에는 20m 이상 이격하여 배치할 수 있으며 이격거리 산정 시에는 도로․하천 등 폭원을 포함하되 하천 등의 경계선이 요철되어 있는 경우에는 평균거리를 적용할 수 있다.

6-4-10 철도, 고속도로, 자동차전용도로, 폭 20m이상 일반도로변의 방음시설은 방음둔덕을 이용하여 차폐림을 식재하는 것을 원칙으로 하되, 부득이 방음벽을 설치하는 경우에는 미관향상을 위한 미관 방음벽을 설치하여야 한다..

6-4-11 단지내 원활한 일조ㆍ통풍과 개방감 확보를 위하여 한 동의 최대 길이를 60미터 이하로 하거나 6호 조합 이내로 하되, 가급적 4세대 조합 이하로 하여야 한다.

6-4-12 건축물의 배치 및 형태는 경관검토를 고려한 배치를 하되, 본 지침에서 정하지 않은 사항은 “충청남도 주택조례”내용에 충족하여야 한다.

6-4-13 노인정은 어린이놀이터 인접지에 배치(놀이터 주변은 녹지공간 확보)하여야 하며 주변은 녹지면적을 충분히 하고 가급적 녹지를 이용한 차폐 등이 되도록 한다.

6-4-14 한 동의 건축물을 “ㅁ”, “H”, ”ㄷ“자형으로 하는 배치는 가급적 지양하되, 대지여건상 불가피한 경우에는 주개구부 방향을 달리하게 계획하여야 하며 이 경우 전면 발코니가 마주보이지 않아야 한다.

6-4-15 건축물을 “□” “T” "ㄱ“자형으로 하는 배치는 일조‧통풍 불량, 소음 발생 및 시각적으로 폐쇄되므로 원활한 기류의 흐름과 통경 확보를 위하여 건축물과 건축물 사이를 최소 8미터이상 이격시켜 개방감을 확보한다.

6-4-16 한 동에 복도식과 계단식을 혼합하는 것을 지양하되, 불가피 할 경우 복도식과 계단식의 입면을 적절히 조화되게 계획한다.

6-4-17 지붕형태는 불가피한 경우를 제외하고는 평스라브를 지양하고 박공형 등 경관 및 미관을 고려하여 계획하되 옥탑의 높이는 엘리베이터기계실, 계단실, 제연 팬 룸 등을 포함하여 4m 이하로 한다. 다만, 주변과의 조화 또는 도시경관 조성을 위하여 단지 개성을 살린 조형물을 설치하거나 새로운 디자인을 구상하여 계획할 경우에는 그러하지 아니하다.

6-4-18 급수방식은 가압급수방식을 원칙으로 하며, 소방법상 필요한 경우를 제외하고는 옥상 물탱크설치를 지양하고, 필요한 저수량은 지하저수조로 계획한다.

6-4-19 단지내 운동시설은 가급적 2～3개의 종목을 복합적으로 사용할 수 있도록 계획하되 옥내시설의 경우 주거부분과 격리하여 소음 발생으로 인한 입주자 생활불편이 없도록 한다.

6-4-20 건축물의 친환경성을 증진하기 위하여 에너지절약형 건축물로 계획한다.

6-4-21 단지 내․외에는 입주민의 문화욕구를 충족할 수 있도록 조각․조소 등 미술장식품 또는 소규모 문화공간을 설치하도록 계획한다.

6-4-22 도시 정체성을 제고하고 아름다운 도시경관형성을 위하여 야간경관계획을 수립한다.

6-4-23 단지 내․외 및 지하주차장 등에는 입주민 안전을 위하여 경비사각지대가 발생하지 않도록 CC-TV 설치 등 보안시설을 계획한다.

제5절 건축물의 색채 계획

6-5-1 공동주택의 색채표기는 공업진흥청에서 고시한 색표시 방법(KS표준색 / 먼셀색기호)을 사용한다.

6-5-2 외벽의 주조색은 원색을 지양하고, 채도 4미만, 보조색은 채도 6이하로 계획한다.

6-5-3 대단위 아파트단지의 색채는 주변과의 조화를 우선하고 다양한 종류를 배제함과 동시 슈퍼그래픽은 단순화하여 계획한다.

6-5-4 건축심의시 색채심의용 1 Set은 정확한 색 견본 도면을 작성하여 제출하여야 하며 필요시 컴퓨터그래픽을 이용한 색상계획을 제시한다.

6-5-5 건물의 형태와 색체․배치 등은 주변의 경관과 조화되도록 주변 여건을 조사하여 계획한다.

6-5-6 대단위아파트단지의 색채계획시 인식성을 높이기 위한 블록(죠닝)단위별 색채계획을 한다.

6-5-7 건축물에 부착된 문자․심벌․동표시 등의 디자인과 주 건축물과의 계획은 서로 연계 조화되어야 한다.

6-5-8 여러 가지 재료를 사용하여 재료특유의 색채(석재․벽돌․스틸․페인트)를 권장하며 단조로움에서 탈피하여야 한다.

제6절 지하구조물 계획

6-6-1 공동주택의 지하 구조물에 대한 구조계획은 다음 각호와 같이 한다.

(1) 지하주차장은 가능한 온통파기를 한 후 공동주택의 구조계획과 서로 연계하여 구조적 안정성과 시공이 용이하도록 계획하고 지하주차장에서 각 세대로 가급적 직접 연결하되 통로는 충분한 폭으로 외부투시가 가능하도록 함과 동시 자연채광 유입 또는 150룩스 이상의 조도를 유지하도록 계획한다.

(2) 지하주차장의 상부 구조체에 작용하는 각종 하중(흙 무게, 조경계획, 적재하중 등)에 안전한지를 충분히 검토한다.

(3) 건물의 형태가 “T" "ㄴ”자형 등의 접속부에는 익스펜션 죠인트 설치 등 구조적 안전을 확보하여야 한다.

(4) 지반조사 결과에 의거 적정한 기초구조방식을 결정하여야 한다.

6-6-2 단지내 지하굴토계획은 다음 각호와 같이 한다.

(1) 굴토계획 평면도에 인접지 건물의 구체적인 위치 및 규모와 도로 이면부 구조물을 포함하여 명시하여야 한다.

(2) 지하 매설물의 구체적인 위치를 조사․표기하여야 한다.

(3) 토질정수 산정 시에는 구체적으로 산출과정을 명시하여야 한다.

(4) Earth Anchor, Raker 또는 지하연속벽 등에 대한 구조해석에서는 반드시 해당 지반조사 자료를 첨부한다.

(5) 인접지 건물 영향평가서에는 지하굴토 및 흙막이공사로 인한 안전도 검토서 등을 포함한다.

제5편 경관 등 기타 사항

제7장   경 관

제1절 기본방향

7-1-1 경관은 주변지역의 여건 및 자연환경과 조화되도록 충분히 검토하여 수립하여야 한다.

7-1-2 경관기본계획이 수립된 지역(도시기본계획상 경관계획 포함)은 경관기본계획에서 정하는 사항과 부합성 여부를 검토하여야 한다.

7-1-3 경관에 관한 사항은 개략적인 3D시뮬레이션(1차 검토구역을 포함한다) 또는   합성사진 또는 매스모델 등의 기법을 통하여 개발 후 주변 경관 변화 자료를  제출하도록 하여 도시계획위원회의 심의 및 자문 시 활용하도록 한다.

7-1-4 고층․고밀의 환경조성을 위한 계획구역의 건축계획은 자연에너지 순환과 경관상 개방감 확보를 위하여 1층부 필로티 설치를 권장하고, 건축물 배치와 형태의 조정 등을 통하여 양호한 시각통로를 반드시 확보하도록 한다.

제2절 경관계획

7-2-1 경관에 대한 종합적인 검토가 가능하도록 사업 전·후를 비교하여 사업대상지 주변과 연계한 경관시뮬레이션(3D기법, 매스모델 또는 합성사진)을 다음사항을 감안 작성하여야 한다.

(1) 경관시뮬레이션 3D 및 사진합성 작성기준은 다음과 같다.

(가) 주요 조망점은 가급적 동·서·남·북 방향에서 검토하되, 이를 각 방위와 인접한 4개소 이상 조망점을 선정하여야 하며, 이중 주요간선도로변으로부터 2개소 이상을 포함하여야 한다.

(나) 주요 도로, 하천, 공원 및 다중이 모이는 주요시설(광장, 관공서, 학교 등 공공시설, 문화재 등 보호시설)이 인근에 위치할 경우 본 지역은 주요 조망점에 포함하여 검토하여야 한다.

(다) 주요 조망점은 근경(200m 내외) 및 원경(500m 내외)을 기준으로 각각 구분하여 작성한다. 단, 지형 및 현지 여건에 따라 근경·원경 조망점의 거리를 조정하여 작성할 수 있다.

(라) 경관의 검토는 사람의 눈높이를 기준으로 하되, 높이나 건물의 간격이 왜곡되지 않도록 사실대로 작성하여야 하고 각 시뮬레이션과 배경사진은 동일한 조망점에서 동일한 렌즈규격을 사용하여 촬영, 작성하여 왜곡되지 않도록 표현한다.

(2) 매스 모델 작성기준은 다음과 같다.

(가) 검토구역 전체를 파악할 수 있는 적정 축척으로 작성하여 계획구역과 주변부를 구분할 수 있도록 하고 주요건축물 위주로 작성하되 단독주택 등 층수가 동일한 기타 건축물은 개념적으로 표현한다.

(나) 계획구역으로 통하는 도로망 및 주출입구, 주요조망대상을 표시한다.

7-2-2 대상지가 금강, 금남·북 정맥, 주요 관광지 및 지정문화재 등과 연접된 지역(해당시설의 경계로부터 500m 이내의 지역)인 경우에는 관련시설에서의 경관분석을 하여야 하며, 도시계획위원회의 심의 또는 자문을 받아 정할 수 있다.

7-2-3 경관 검토를 위한 다음의 내용을 지구단위계획에 포함하여야 한다.

(1) 대상지를 포함한 주변지역의 개발현황 및 여건 분석

(2) 대상지 주변의 주요 자연자원 및 보전자원의 분포 현황

(3) 경관관련 상위계획의 검토

(4) 7-2-1 (가)항에 의한 경관시뮬레이션 검토 자료

(5) 조감도 및 현황사진(위성 또는 항공사진 - 대상지 주변 약200m지점까지 포함되도록 작성)

(6) 야간환경 개선을 위한 ‘야간경관계획’ 작성

7-2-4 경관시뮬레이션 결과를 고려하여 주요조망대상이 차폐되지 않도록 건축물의 높이 및 배치를 조정하여 계획한다.

7-2-5 형태, 색채 등 경관과 관련한 심의 시 종합적인 검토가 가능하도록 건축물의 외부 재료 계획을 제시하여야 한다.

제8장 환경관리

제1절 기본방향

8-1-1 단지가 친 환경적인 개발이 되도록 계획하여야 한다.

8-1-2 철도, 고속도로, 자동차전용도로, 폭 20m이상 일반도로변의 방음시설은 방음둔덕을 이용하여 차폐림을 식재하는 것을 원칙으로 하되, 부득이 방음벽을 설치하는 경우에는 미관향상을 위한 미관방음벽 설치 또는 방음벽에 담쟁이넝쿨 등 구조물 차폐 식재하도록 계획하여야 한다.

제2절 환경관리계획

8-2-1 단지내 주차장은 가급적 지하화하여 지상에는 녹지·조경 및 휴게 공간 등으로 이용될 수 있도록 계획하여야 한다.

8-2-2 주차장 및 보도의 포장은 투수성 포장 등 친 환경적인 공법 및 재료를 사용하도록 계획한다.

8-2-3 단지내 옹벽은 자연석 쌓기, 산벽 옹벽 등 환경친화적으로 설치하여야 한다.

8-2-4 절·성토 사면은 안전성과 경관을 고려한 사면녹화를 하고, 도로 및 철도변은 소음 등 차단 및 차폐를 할 수 있도록 적절 수종 및 크기를 선정함과 함께 공동주택 건설 소음도 기준에 적합하도록 계획되어야 하며, 도로 및 철도변 등은 소음이 우려되는 지역은 층별 소음도를 예측하여 이에 필요한 방음시설을 설치하여야 한다.

제3절 에너지절감계획

8-3-1 단지내 공용시설에 대하여 신재생에너지설비 및 고효율에너지기자재 사용을 수립하여야 한다.

8-3-2 공동주택의 에너지효율등급 향상을 위해 에너지 사용 절감설비 설치 등 에너지절약형 건축물로 계획하여야 한다.

제9장 기타 사항

9-1-1 지구단위계획의 내용에 다음사항이 포함되는 경우에는 당해계획의 승인 및 결정기관에 설치되어 있는 도시계획위원회의 심의 또는 자문을 받아 결정한다.

(1) 도시관리계획으로 결정된 정형화되어 있는 구획의 일부분을 지구단위계획구역에서 제척하는 사항

(2) 기정 도시계획시설의 폐지에 따른 대체 도시계획시설의 확보에 관한 사항

(3) 용적률 등 인센티브 등 적용에 관한 사항

(4) 단지의 출입구를 대로 이상의 도로에 접속시키고자 할 경우

(5) 단지 조성 및 토지이용을 전반적으로 변경하고자 하는 계획

(6) 층수제한을 완화하여 적용하고자 하는 사항

(7) 통경축의 확보와 스카이라인의 형성 등 도시경관에 관한 사항

(8) 건축물의 배치 및 형태에서 직각배치 등에 관한 사항

(9) 기타 지구단위계획의 결정권자가 도시계획위원회의 심의 또는 자문이 필요하다고 인정하는 사항

9-1-2 지구단위계획 수립시 교통영향평가심의 대상인 사업의 경우에는 지구단위계획 입안여부를 해당 시․군과 사전 협의를 거쳐 교통영형평가 심의를 받아야 하며, 교평 결과 변경된 사항은 최종 지구단위계획에 반영하여 사업계획 승인 신청하여야 한다.

9-1-3 지구단위계획 결정을 위한 조서 및 도면의 작성은 국토교통부 「도시․군관리계획 수립지침」 및 「지구단위계획 수립 지침」에 의거 작성하되, 결정도면에 작성자 날인 및 입안권자의 확인을 받아 제출한다.

부     칙

1. 이 지침은 2008. 1. 1일부터 시행한다.

2. (경과조치) 이 지침 시행이전 접수된 다음의 경우에는 종전의 예에 따라 처리한다.

(1) 민간제안이 신청되어 시장․군수가 입안하여 공람․공고 중인 경우

(2) 도시개발법 등 다른 법률에 의하여 제1종 지구단위계획 결정 의제처리를 위한 내용을 포함한 신청서가 입안권자 또는 인가·허가·승인·결정권자에게 접수되어 처리 중에 있는 경우

(3) 주택건설 사업계획 또는 교통영향평가위원회 영향평가서가 시․군 또는 도에 접수되어 처리 중에 있는 경우

3. (허용용적률 인센티브 규정 적용) 6-2-3항 및【별표 2】규정에 의한 충남지역 건설업체 및 설계용역업체에 대한 허용용적률 인센티브부여 규정은 충남지역에 등록된 후 1년 이상 경과된 업체에 한하여 적용한다.

【별표 1】

주상복합 건축물(공동주택) 심의권장 용적률 기준

(6-1-3 관련)

가. 기준용적률

○ 기준용적률은 시․군 조례에 규정된 용적률에서 6% (6-2-3 (2)의 (바)목 및 (사)목의 값)를 곱한 값을 감한 용적률로 한다.

나. 허용용적률

○ 6-2-3 (2)에 의한【별표2】6) 및 7)의 규정을 적용한다.

다. 상한용적률 : 허용용적률에 아래 비율을 곱하여 산정

건폐율(%) 연면적 비율(%)	건폐율 40이하	건폐율 45이하	건폐율 50이하	건폐율 55이하	건폐율 60이하	비 고
80이상 90미만	<허용용적률의> 100%	<허용용적률의> 90%	<허용용적률의> 80%	<허용용적률의> 70%	<허용용적률의> 60%
70이상 80미만	100%	98	86	75	65
60이상 70미만	100%	100%	93	81	70
50이상 60미만	100%	100%	100%	87	75
40이상 50미만	100%	100%	100%	93	80
30이상 40미만	100%	100%	100%	99	85
20이상 30미만	100%	100%	100%	100%	90
10이상 20미만	100%	100%	100%	100%	95
10 미만	100%	100%	100%	100%	100%

※ 도시기반시설 관련 규정은 별도 적용함.

【별표 2】:

허용용적률 항목별 인센티브 기준

(6-2-3 관련)

항목	인센티브 적용 기준	배 점
계	허용용적률(기준용적률에 인센티브 적용) ≦ 기준용적률의 112%
1) 통경축 확보(기준용적률의 1.2%이하)	① 통경축 기준(주통경축 1개소 30m이상, 부통경축 1개소 10m 이상)을 초과 확보하여 조망 및 개방감이 확보된 경우로서 - 주통경축과 부통경축을 확보기준 5m이상 추가 확보하였거나 10m이상 되는 통경축을 1개소 이상 추가 확보한 경우 - 주통경축 또는 부 통경축을 확보기준 5m이상 추가 확보한 경우 - 주․부 통경축을 확보기준 이상을 확보한 경우	<기준용적률의> 0.6% 이내 0.4% 이내 0.2% 이내
	② 주요 도로변의 개방감 확보 및 쾌적한 주거환경 조성을 위해 도로변에 녹지 등을 조성하고 일정 거리를 이격시켜 건축물 건축하는 경우로서 - 경관 또는 완충녹지 등을 10m (길이가 50m 미만의 단구간 설치는 제외한다)이상 확보하고 건축물을 도로경계선에서 25m이상 이격하여 건축하는 경우 - 경관 또는 완충녹지 등을 10m(길이가 50m 미만의 단구간 설치는 제외한다)이상 확보하고 도로경계선에서 건축물을 20m 이상 이격하여 건축하는 경우 - 경관 또는 완충녹지 등을 10m(길이가 50m 미만의 단 구간 설치는 제외한다)이상 확보하는 경우	<기준용적률의> 0.6% 이내 0.4% 이내 0.2% 이내
2) 미관 및 스카이라인확보(기준용적률의 1.2%이하)	① 단지별 동별(주호별) 디자인이 3 Type 이상 등 다양하게 배치된 경우(300세대 이상 등)	<기준용적률의> 0.6% 이내
	② 평균층수를 도입하여 3개 Type 이상(창틀모양, 지붕모양 등을 포함)으로 층고변화를 주어 스카이라인이 양호하게 형성된 경우. 다만, 소규모 단지의 경우 도시계획위원회에서 판단 결정한다.	0.6% 이내
3) 주차장 (단지내 녹지) 확보(기준용적률의 1.6%이하)	① 주차장을 지하로 설치하고 지상부는 녹지 등 공지로 활용하는 경우로서 지하주차장 설치 비율(전체주차장 설치면수에 의한 지하주차장 설치 비율을 말한다)에 따라 - 지하주차장이 90% 이상인 경우 - 지하주차장이 85% 이상인 경우 - 지하주차장이 82% 이상인 경우	<기준용적률의> 1.0% 이내 0.6% 이내 0.4% 이내
	② 주차면수 확보 : 심의 권장 기준 이상으로 주차장을 설치하는 경우 - 심의 기준의 130% 이상 확보 - 심의 기준의 120% 이상 확보 - 심의 기준의 110% 이상 확보	<기준용적률의> 0.6% 이내 0.4% 이내 0.2% 이내
4) 주민생활편익 측면 및 특색있는 단지 조성(기준용적률의 1%이하)	① 타 공동주택단지와 차별화되고 특색 있는 단지라고 결정권자에 속한 도시계획위원회에서 인정하는 경우	<기준용적률의> 0.4% 이내
	② 주민편익시설의 종류를 기준치 이상을 설치하거나 시설의 면적을 기준치 보다 20%이상 설치하는 경우(예 실개천, 과수원, 공시청 안테나 설치 등)	건당 0.2% (최대 0.6%까지)
5) 친환경 단지 조성 (기준용적률의 1%이하)	① 담장 없애기를 시행하여 조경 및 수목 등 친환경적 울타리를 조성한 경우	<기준용적률의> 0.1% 이내
	② 중수도시스템을 설치한 경우	0.4% 이내
	③ 단지 진입도로 등의 가로 시설물(전주 등)을 지하화하여 경관이 향상된 경우	0.2% 이내
	④ 단지내에 태양광 및 청정에너지 시설을 설치한 경우	0.2% 이내
	⑤ 단지내 주제 광장을 건축물 높이의 1.5배 이상의 폭원으로 조성한 경우	0.3% 이내
		(최대 1.0%까지)
6)지역건설업 활성화 측면 (기준용적률의 5%이하)	① 지역건설업 활성화를 위하여 충남지역건설업체에게 전체공사비대비 최소 30%이상 하도급 등을 하는 경우	<기준용적률의>
	- 하도급의 비율이 30%이상일 경우 - 하도급의 비율이 40%이상일 경우 - 하도급의 비율이 50%이상일 경우 - 하도급의 비율이 60%이상일 경우 - 하도급의 비율이 70%이상일 경우	1% 이내 2% 이내 3% 이내 4% 이내 5% 이내
7) 지역설계 용역업 활성화 측면(기준용적률의 1.0%이하)	① 지역경제 활성화를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록된 설계용역업체(건축, 토목, 환경 등)가 도급하는 경우나 지역설계용역업체와 총 용역비 대비 최소 30%이상 공동도급 등을 하는 경우	<기준용적률의>
	- 공동도급의 비율이 30%이상일 경우 - 공동도급의 비율이 40%이상일 경우 - 공동도급의 비율이 50%이상일 경우 - 공동도급의 비율이 60%이상일 경우 - 공동도급의 비율이 70%이상일 경우	0.2% 이내 0.4% 이내 0.6% 이내 0.8% 이내 1.0% 이내

【별표 3】

건축물 입면적 산출방식

□ 입면적(A)= 높이(H)×벽면의 직선거리(D)

※ 건물형태가 “ ― ”자형이 아닌 ㄱ, ㄷ, ㅁ, 타워형으로 된 건축물의 길이 산정은 벽면의 직선거리임

【별표 4】

입면차폐도 산정방식 및 조망축 설정방법

1. 용어의 정의 입면차폐도“가”항의 경우 산정방식

입면차폐도 = 조망축방향 투영입면적 합계

(A=A1+A2+A3+A4+A5) / 단지 최장길이(L)

(※단지의 최장길이는 주요 조망축 방향으로의 직선길이로 한다.)

2. 용어의 정의 입면차폐도“나”항․“다”항의 경우 산정방식

【별지 1호 서식】

지구단위계획 인센티브 산정 검토서

1. 허용용적률 인센티브 산정

항목	인센티브 적용 기준	배점기준	산출기초	점수
계	허용용적률(기준용적률에 인센티브 적용) ≦ 기준용적률의 112%
1) 통경축 확보(기준용적률의 1.2%이하)	① 통경축 기준(주통경축 1개소 30m이상, 부통경축 1개소 10m 이상)을 초과 확보하여 조망 및 개방감이 확보된 경우로서 - 주통경축과 부통경축을 확보기준 5m이상 추가 확보하였거나 10m이상 되는 통경축을 1개소 이상 추가 확보한 경우 - 주통경축 또는 부 통경축을 확보기준 5m이상 추가 확보한 경우 - 주․부 통경축을 확보기준 이상을 확보한 경우	<기준용적률의> 0.6% 이내 0.4% 이내 0.2% 이내
	② 주요 도로변의 개방감 확보 및 쾌적한 주거환경 조성을 위해 도로변에 녹지 등을 조성하고 일정 거리를 이격시켜 건축물 건축하는 경우로서 - 경관 또는 완충녹지 등을 10m (길이가 50m 미만의 단구간 설치는 제외한다)이상 확보하고 건축물을 도로경계선에서 25m이상 이격하여 건축하는 경우 - 경관 또는 완충녹지 등을 10m(길이가 50m 미만의 단구간 설치는 제외한다)이상 확보하고 도로경계선에서 건축물을 20m 이상 이격하여 건축하는 경우 - 경관 또는 완충녹지 등을 10m(길이가 50m 미만의 단 구간 설치는 제외한다)이상 확보하는 경우	<기준용적률의> 0.6% 이내 0.4% 이내 0.2% 이내
2) 미관 및 스카이라인확보(기준용적률의 1.2%이하)	① 단지별 동별(주호별) 디자인이 3 Type 이상 등 다양하게 배치된 경우(300세대 이상 등)	<기준용적률의> 0.6% 이내
	② 평균층수를 도입하여 3개 Type 이상(창틀모양, 지붕모양 등을 포함)으로 층고변화를 주어 스카이라인이 양호하게 형성된 경우. 다만, 소규모 단지의 경우 도시계획위원회에서 판단 결정한다.	0.6% 이내
3) 주차장 (단지내 녹지) 확보(기준용적률의 1.6%이하)	① 주차장을 지하로 설치하고 지상부는 녹지 등 공지로 활용하는 경우로서 지하주차장 설치 비율(전체주차장 설치면수에 의한 지하주차장 설치 비율을 말한다)에 따라 - 지하주차장이 90% 이상인 경우 - 지하주차장이 85% 이상인 경우 - 지하주차장이 82% 이상인 경우	<기준용적률의> 1.0% 이내 0.6% 이내 0.4% 이내
	② 주차면수 확보 : 심의 권장 기준 이상으로 주차장을 설치하는 경우 - 심의 기준의 130% 이상 확보 - 심의 기준의 120% 이상 확보 - 심의 기준의 110% 이상 확보	<기준용적률의> 0.6% 이내 0.4% 이내 0.2% 이내
4) 주민생활편익 측면 및 특색있는 단지 조성(기준용적률의 1%이하)	① 타 공동주택단지와 차별화되고 특색 있는 단지라고 결정권자에 속한 도시계획위원회에서 인정하는 경우	<기준용적률의> 0.4% 이내
	② 주민편익시설의 종류를 기준치 이상을 설치하거나 시설의 면적을 기준치 보다 20%이상 설치하는 경우(예 실개천, 과수원, 공시청 안테나 설치 등)	건당 0.2% (최대 0.6%)
5) 친환경 단지 조성 (기준용적률의 1%이하)	① 담장 없애기를 시행하여 조경 및 수목 등 친환경적 울타리를 조성한 경우	<기준용적률의> 0.1% 이내
	② 중수도시스템을 설치한 경우	0.4% 이내
	③ 단지 진입도로 등의 가로 시설물(전주 등)을 지하화하여 경관이 향상된 경우	0.2% 이내
	④ 단지내에 태양광 및 청정에너지 시설을 설치한 경우	0.2% 이내
	⑤ 단지내 주제 광장을 건축물 높이의 1.5배 이상의 폭원으로 조성한 경우	0.3% 이내
6)지역건설업 활성화 측면 (기준용적률의 5%이하)	① 지역건설업 활성화를 위하여 충남지역건설업체에게 전체공사비대비 최소 30%이상 하도급 등을 하는 경우	<기준용적률의>
	- 하도급의 비율이 30%이상일 경우 - 하도급의 비율이 40%이상일 경우 - 하도급의 비율이 50%이상일 경우 - 하도급의 비율이 60%이상일 경우 - 하도급의 비율이 70%이상일 경우	1% 이내 2% 이내 3% 이내 4% 이내 5% 이내
7) 지역설계 용역업 활성화 측면(기준용적률의 1.0%이하)	① 지역경제 활성화를 위하여 충남지역에 관련법에 의하여 등록된 설계용역업체(건축, 토목, 환경 등)가 도급하는 경우나 지역설계용역업체와 총 용역비 대비 최소 30%이상 공동도급 등을 하는 경우	<기준용적률의>
	- 공동도급의 비율이 30%이상일 경우 - 공동도급의 비율이 40%이상일 경우 - 공동도급의 비율이 50%이상일 경우 - 공동도급의 비율이 60%이상일 경우 - 공동도급의 비율이 70%이상일 경우	0.2% 이내 0.4% 이내 0.6% 이내 0.8% 이내 1.0% 이내

구 분		기반 시설 면적			적용구분	적용면적	비고
		계	설치	미설치
1. 현 황
지구단위구역면적
대 지 면 적
2. 기반시설 설치 및 폐지 현황
폐지되는 기반시설 면 적	계
	도로
	공원
	녹지
	구거
	기타
신설면적	계
	도로
	공원
	녹지
	구거
	기타
차감면적
3. 용적률 패널티 적용
과부족 패널티	산 식
	산출결과
4. 용적률 인센티브 적용 산식
인센티브	산 식
	산출결과
적정성 검토 결과

2. 상한용적률 인센티브

【별지 2호 서식】

공동 또는 하도급 이행 계획서

1. 사업시행자

구 분	내 용	비고
업 체 명
주 소
대표이사	(사업자등록번호 또는 주민등록번호)

2. 도급계약 계획서

공종별	사업량	사업비	충남업체와 도급계약 계획						도급 (계약) 시기	비고
			계		공동도급		하도급
			금액	비율	금액	비율	금액	비율
계
건축공사
토목공사
전기공사

1. 본 사는 충청남도 공동주택건설에 관한 위원회 검토․심의 지침에 의하여 용적률 인센티브를 부여받고자 이행계획서와 같이 공동도급 등 계약을 체결 및 계약서(원본확인)를 제출할 것을 서약하오며

2. 만약 용적률 인센티브를 부여받고 건축 착공계 제출이전까지 이행되지 않을 때에는 착공 신고수리를 하여 주지 않아도 아무런 이의를 제기하지 않겠습니다.

3. 아울러 계속하여 이행하지 않은 경우에는 부여받은 용적률 인센티브를 환원할 것을 확약하여, 이에 관한 설계변경 등을 위한 모든 비용은 본사(인)이 책임 부담할 것임을 서약합니다.

업체명 :

주  소 :

대표자                            (인)

충청남도 지사 귀하