토지 등 수용재결 업무 안내

❖ 공익사업에 필요한 토지 등에 대한 협의취득이 불가능한 경우 보상을 전제로 강제 취득하는 침해적 행정처분(반드시 법적 근거와 절차의 준수가 요구)

⇨ 절차상 흠결이 있는 경우 무효 또는 취소 사유, 엄격한 법 적용 필요

1. 관련근거

❍ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제19조

❍ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제10조

❍ 충청남도 토지수용위원회 운영세칙

2. 재결신청 적용대상(사업시행자가 토지·물건 및 권리를 취득하거나 사용하는 경우)

❍ 토지 및 이에 관한 소유권 외의 권리

❍ 토지와 함께 공익사업＊을 위하여 필요한 입목, 건물, 그 밖에

토지에 정착된 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리

❍ 광업권·어업권 또는 물의 사용에 관한 권리

❍ 토지에 속한 흙·돌·모래 또는 자갈에 관한 권리

＊공익사업 : 국방·군사에 관한 사업, 철도·도로·공항·항만·주차장·공영차고지·화물터미널·궤도·하천·제방·댐·운하·수도·하수도·하수종말처리·폐수처리·사방·방풍·방화·방조·방수·저수지·용수로·배수로·석유비축·송유·폐기물처리·전기·전기통신·방송·가스 및 기상 관측에 관한 사업, 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건시설·문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업, 관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업 등

3. 토지 등 취득(보상) 및 재결 사례(절차)

가. 협의취득의 경우

공익사업 계획 결정 (사업인정고시 의제)		[사업시행 관련 인허가․ 승인․지정․결정권자]		중앙토지수용위원회 및 소유자(이해관계인) 의견청취
토지․물건조서 작성		[사업시행자]
보상계획 공고․열람		[사업시행자]		일간신문 공고, 14이상 열람
보상액 산정		[사업시행자]		2인이상 감정평가업자에게 의뢰
협의취득		[사업시행자 ↔ 소유자 ․ 이해관계인]		매매계약, 보상급 지급, 등기

나. 협의취득이 되지 않거나 불가능한 경우

사업인정․고시		[국토해양부장관]		개별법상 사업인정고시가 의제되는 특례규정이 없는 경우
수용재결		[토지수용위원회]		□시․군, 민간사업자 : 지토위 □도, 중앙, 국영기업 : 중토위
보상금 지급 또는 공탁		[사업시행자]		□소유자 협의시 보상취득 □협의불응시 공탁하여 강제취득

※ 수용재결에 불복하는 경우

- 이의신청(재결서 송달을 받은 날로부터 30일 이내-중앙토지수용위원회) 또는 소송(재결서 송달을 받은 날로부터 60일 이내, 이의신청 재결서 송달을 받은 날로부터 30일 이내)

다. 수용재결의 경우

재결의 신청 (법 제28조)		[사업시행자→지토위]		□사업인정고시일부터 1년이내 또는 개별법에 규정한 사업기간내 신청
재결신청서 검토		[지토위]		□재결신청자, 신청기간, 토지 및 물건조서, 사업인정 여부, 협의경위 등
열람 및 의견접수 (법 제31조)		[지토위, 시군]		□시군 게시공고(14이상 열람) □소유자 및 관계인 의견제출
심리자료 징구 및 조사 보상액 평가 (법 제58조)		[지토위]		□소유자 의견관련 자료 징구 □현지조사 □감정평가업자에게 평가의뢰
심 리 (법 제32조)		[지토위]		□위원회 개최
재결 및 송달 (법 제34조)		[지토위]		□재결서 정본 사업시행자, 소유자 및 관계인에게 송달

※ 송달의 방법

① 특별송달(우편법 시행규칙 제25조제1항 제6호)

등기취급을 전제로 ｢민사소송법｣ 제176조에 따른 방법으로 송달하는 우편물로서 배달우체국에서 배달결과를 발송인에게 통지하는 특수취급제도

② 송달의 민사소송법 준용(영 제4조)

- 교부송달 원칙(민사법 제178조) : 송달받을 자에게 교부

- 무능력자에게 할 송달(민사법 제179조) : 법정 대리인에게 송달

- 공동대리인에 할 송달(민사법 제180조) : 그 가운데 한 사람

- 군(軍)관계인에게 할 송달(민사법 제181조) : 군(軍)청사 또는 선박의 장

- 구속자에게 할 송달(민사법 제182조) : 구속기관의 장

③ 공시송달 : 토지 등의 관할 시․군․구 게시판에 게시(14일 경과 후 송달 효과)

(영 제4조제3항 내지 제6항)

4. 중점 검토사항

가. 사업 인정

❍ 사업인정이란 공익사업을 토지 등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것으로서 공익사업의 시행자에게 그 후 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 일정한 내용의 수용권을 설정하여 주는 행정 처분임.

❍ 사업시행자가 사업인정을 받으려면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘법’ 이라한다)제4조 각호에 열거된 사업 또는 개별법에 근거가 있어야 하고, 공공필요성이 있어야 하며, 공익사업을 수행할 의사와 능력이 있어야 함.

※ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 개별법에서 실시계획의 인가 등을 사업인정으로 보도록 특례를 정하고 있는 경우가 많음.

❍ 사업인정은 국토교통부장관이 관계 중앙행정기관의 장 및 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사와 협의하고, 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어 결정하고, 이를 고시함으로써 효력이 발생함(법 제20조~제22조)

❍ 사업인정으로 수용대상목적물의 범위가 확정되고, 목적물에 관한 현재 및 장래의 권리자에 대항할 수 있는 공법상의 권리로서의 효력이 발생함(대법원 1995.12.5선고 95누4889판결, 대법원1996.4.26.선고95누13241판결, 대법원 2002.3.22.선고 2001누9150판결, 참조)

❍ 사업인정고시를 「토지보상법」 제22조제1항 및 개별법에 따라 관보 등에 고시 하지 않고 홈페이지 등 인터넷으로 고시하는 것은 효력이 인정되지 않음.

나. 토지 및 물건조서의 작성

❍ 토지조서와 물건조서는 공익사업을 위해 수용 또는 사용할 필요가 있는 토지 및 그 토지 위에 있는 물건의 내용을 기재하는 사업시행자가 작성

❍ 사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 함(법 제14조 및 제26조제1항)

- 토지 및 물건에 대한 별도의 확인 절차 없이 재결을 용이하게 하도록 한 절차로, 사업인정 이전에 협의가 성립되지 아니하여 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용에 변동이 없는 때에는 토지조서 및 물건조서를 작성하지 아니하여도 됨(법 제26조제2항)

통상적으로 토지소유자 및 관계인의 서명·날인 거부나 주소·거소 불명 등의 사유로 서명 또는 날인을 할 수 없는 경우에는 그 사유를 기재하도록 되어 있으므로 재결과정에서는 토지소유자 등의 서명 또는 날인이 없는 경우 그 사유를 확인 하게 됨.

- 사업인정고시가 있은 후에 토지소유자 또는 관계인이 토지 조서 및 물건 조서의 내용에 대하여 열람기간 이내에 이의를 제기하는 경우를 제외하고는 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의를 제기할 수 없음, 다만 토지조서 및 물건조서의 내용이 진실에 반하는 것을 입증하는 때에는 그러하지 아니함(법 제27조제2항)

다. 성실협의

❍ 수용재결신청 전에 사업시행자로 하여금 수용대상 토지에 관하여 권리를 취득하거나 소멸시키기 위하여 토지소유자 등과 교섭하도록 하는 절차임

❍ 공익사업에 필요한 토지는 수용 이전에 협의에 의한 취득이 원칙이므로 사업시행자는 토지소유자 및 관계인과 개인별로 성실하게 협의하여야 함(법 제16조)

- 사업인정 이전에 협의 절차를 거쳤으나 협의가 성립되지 아니하여 사업인정을 받은 사업으로서 토지조서 및 물건조서의 내용에 변동이 없는 때에는 협의 절차를 거치지 아니 할 수 있음. 다만, 사업시행자 또는 토지소유자 및 관계인이 협의를 요구하는 때에는 협의 하여야 함(법 제26조제2항)

❍ 협의의 성립으로 수용절차는 종결되고, 사업인정을 받은 사업시행자는 필요한 경우 협의 성립된 내용에 대하여 재결의 신청기간 이내에 당해 토지소유자 및 관계인의 동의를 얻어 관할 토지수용위원회에 협의성립확인을 신청할 수 있고, 협의성립확인은 수용재결절차를 준용함(법 제29조제1항 및 제2항)

- 사업시행자가 협의 성립된 토지의 소재지·지번·지목 및 면적 등에 대하여 「공증인법」에 의한 공증을 받아 협의성립확인을 신청한 때에는 관할 토지수용위원회가 이를 수리함으로써 협의성립이 확인 된 것으로 봄(법 제29조제3항)

- 협의성립확인은 재결로 보며, 사업시행자·토지소유자 및 관계인은 그 확인된 협의의 성립이나 내용을 다툴 수 없음(법 제29조제4항)

5. 수용 재결 세부추진 과정

가. 재결의 의의

❍ 수용재결은 사업시행자로 하여금 토지 또는 토지의 사용권을 취득하도록 하고 사업시행자가 지급하여야 하는 손실 보상액을 정하는 결정임

나. 재결의 신청

❍ 수용재결의 신청은 사업시행자만이 할 수 있음(법 제28조제1항)

- 토지소유자 등은 사업시행자에게 재결의 신청을 할 것을 청구할 수 있고 이 경우 사업시행자는 협의기간이 경과한 후 (법 시행령 제14조제1항) 60일 이내에 재결을 신청하여야 함.

❍ 사업시행자가 위 기간을 경과하여 재결을 신청한 때에는 그 경과한 기간에 대하여 「소송촉진 등에 관한 특례법」제3조에 따른 법정이율(연 100분의 15)을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하여야 함(법 제30조제3항)

⇨ 수용재결에 불복하는 경우 토지소유자·관계인 및 사업시행자 모두 이의신청이 가능

다. 재결기관

❍ 재결은 합의제 독립기관인 토지수용위원회에서 관장함

□ 중앙토지수용위원회

- 국가 또는 특별시·광역시·도가 사업시행자인 사업

- 수용·사용할 토지가 2 이상의  특별시·광역시·도에 걸치는 사업

- 개별법에서 중앙토지수용위원회의 관장으로 따로 규정한사업

- 복심적 재결인 지방토지수용위원회 및 중앙토지수용위원회의 재결에 대한 이의신청

□ 지방토지수용위원회

- 중앙토지수용위원회 관할 외 재결사항은 지방토지수용위원회 소관임

라. 재결의 절차

❍ 열람 및 의견제출

- 토지소유자 등의 의견진술기회를 부여하기 위하여 재결신청서 및 관계서류의 사본을 시·군·구에 송부하여 지체없이 게시판에 공고하고 공고한 날부터 14일 이상 일반이 열람할 수 있도록 함(법 시행령 제15조제1항 및 제2항)

※ 기간의 계산에 있어 「민법」제157조의 규정에 의거 초일은 산입하지 않는 것이 원칙이므로 실제로는 15일 이상 공고하여야 함.

- 시·군·구의 장은 공고 후 토지소유자, 관계인 개별통지(법 시행령 제15조제3항)

❍ 심의자료 징구 및 조사(법 제58조제1항)

- 토지소유자 등의 의견에 대하여는 필요 자료를 사업시행자에게 징구하고 필요시에는 현지조사 등을 시행, 적부를 판단하게 됨

마. 보상액의 평가

❍ 평가의뢰(법 제58조제1항제2호, 같은 법 시행규칙 제16조)

- 감정평가업자 중 2인을 선정, 평가의뢰하게 되며, 토지 및 물건조서, 토지소유자의견서 및 평가유의사항 등을 첨부하여 토지소유자 등의 의견이 반영 되도록 함

※ 사업인정 전 협의단계에서는 토지소유자가 요청하는 경우(보상대상 토지면적의 1/2이상, 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻어 보상계획 열람 기간 만료일로부터 30일이내에 사업시행자에게 요청)사업시행자는 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 추가 선정 할 수 있음(법 제68조제2항, 같은 법 시행령 제28조)

❍ 적용할 표준지의 공시지가의 가격시점(법 제70조제4항)

- 당해 사업으로 인한 개발이익을 배제하기 위하여 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 재결 당시 공시된 공시지가 중 당해 사업인정 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준을 함

바. 심 리

❍ 평가보고서가 접수되면 상정 안건을 작성, 심리에 착수하게 되며, 토지수용위원회의 심리 원칙은 서면심리주의, 비공개주의, 직권탐지주의, 불고불리의 원칙으로 심리를 함

사. 재결 및 송달

❍ 심리가 완료되면 위원장 및 회의에 참석한 위원이 기명날인한 후 그 정본을 사업시행자, 토지소유자 및 관계인에게 송달하게 됨(법 제34조제2항)

❍ 재결서는 이를 송달하여 도달하여야 효력이 발생하므로 사업시행자, 토지소유자 및 관계인에게 특별송달의 방법으로 송부 하게됨(법 제4조제1항, 같은 법 시행규칙 제3조)

※ 송달을 받을 자를 알 수 없거나 송달을 받을 자의 주소, 거소 등을 알수 없는 경우에는 토지 등의 소재지 시·군·구의 장에게 재결서를 송부하여 14일간 게시함(법 시행령 제4조제3항 내지 제6항)

아. 재결에 대한 불복

- 수용재결에 불복하는 자는 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지 수용위원회에 이의를 신청할 수 있음(법 제83조)

- 또한 수용재결에 대하여 불복이 있는 때에는 재결서를 받은 날부터 60일 이내에, 이의신청을 거친 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 행정소송을 제기할 수 있음(법 제85조)

6. 보상금의 지급·공탁(사업시행자)

가. 보상금 지급의 의의

❍ 사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 수용 또는 사용의 개시일 까지 지급하여야 하며, 지급할 수 없거나 보상금에 대하여 불복하는 때에는 토지 등의 소재지의 공탁소에 공탁 할 수 있음.

❍ 사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일 까지 보상금을 지급하지 않거나 공탁하지 않으면 수용재결의 효력이 상실됨

나. 공탁의 내용

❍ 공탁금의 수령권자는 원칙적으로 관할 토지수용위원회가 재결한 재결서에 기재된 목적물의 소유자 또는 소유권 이외의 권리자임. 그러나 사업인정고시가 있은 후 권리의 변동이 있는 때에는 그 권리를 승계한 자가 그 사실을 소명하여 공탁금을 수령 할 수 있음

❍ 공탁법상 공탁은 보상금을 수령할 피수용자가 거주하는 현주소지의 공탁소에 공탁하는 것이 원칙임, 그러나 피수용자가 여러 지역에 산재하고 있어 현 주소지를 찾는 것이 용이하지 않는 경우가 있어 토지소재지의 공탁소에 공탁하는 것도 인정하고 있음.

다. 공탁의 하자와 그 효과

❍ 「토지보상법」에서 정한 공탁요건에 해당하지 아니하는 공탁, 보상금의 일부만 공탁하는 것, 공탁금 수령 시 조건을 부가한 조건부 공탁은 하자가 있는 공탁이 되며, 하자가 있는 공탁은 공탁으로서의 효력이 없으므로 수용의 개시일 까지 치유되지 아니하면 재결의 효력은 상실됨.

라. 권리가 변동된 목적물에 대한 보상금의 지급 또는 공탁

❍ 사업인정고시가 된 후 권리의 변동이 있을 때에는 그 권리를 승계한자에게 보상금을 지급하거나 공탁된 보상금을 수령함(법 제40조제3항), 이 경우 수용목적물의 권리가 변동되어 그 권리를 승계받은 자가 사업시행자로부터 보상금을 수령하거나 공탁된 보상금을 수령하기 위해서는 그 권리를 승계 받은 자임을 증명하는 서류를 사업시행자 또는 공탁공무원에게 제출하여야 함(영 제21조)

참고 1		주요재결 사례

1. 산업단지 개발사업의 수용재결신청 부당

이 건 산업단지 개발사업은「산업단지인․허가 절차 간소화를 위한 특례법」제15조에 따른 산업단지계획의 승인고시로「산업입지 및 개발에 관한 법률」제7조의4 및 제8조에 따른 산업단지의 지정 고시 및 같은 법 제19조의2에 따른 실시계획 승인의 고시가 의제 되었으며, 개발사업의 시행을 위하여 필요한 경우에는 토지·건물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용에 관한 권리를 수용하거나 사용할 수 있고, 산업단지의 지정·고시가 있는 경우에는「토지보상법」제20조제1항 및 제22조에 따른 사업인정 및 그 고시가 있는 것으로 보며, 재결신청은 사업기간 내에 하도록 되어 있는바, 이 건 공익사업의 사업인정 및 수용재결신청은 정당하므로 소유자들의 주장은 이유 없음.

2. 사업 편입에 반대하는바 사업구역에서 제외요구

관계자료(사업인정 고시문, 토지이용계획도, 사업시행자 의견)에 따르면 이 건 토지는 토지이용계획상 도로시설 등으로 이용되는 부분으로서 사업에 필요한 것으로 판단되고, 토지수용재결단계에서는 사업인정이 중대하고 명백하게 잘못되어 그것이 당연무효(대법원 1994.11.11. 선고 93누19375 판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 95누13241 판결, 대법원 2007. 1. 11. 선고 2004두8538 판결 참조)라고 인정되지 아니하는 한 이 건 토지를 수용대상에서 제외하여 달라고 할 수 없으므로 소유자의 주장은 이유 없다.

3. 무허가 건축물부지 토지의 대지평가 요구

｢토지보상법｣ 시행규칙 제24조에 따르면 ｢건축법｣등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물의 부지 또는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지에 대하여는 무허가건축물 등이 건축될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하도록 되어 있다. 다만 ｢토지보상법｣ 시행규칙 부칙 제344호(2002.12.31.) 제5조(무허가 건축물 등에 관한 경과조치)의 규정에 의하면 1989년 1월 24일 당시의 무허가 건축물 등에 대하여는 적법한 건축물로 본다고 되어 있다.
관계 자료(항공사진, 사업시행자 의견서 등)를 검토한 결과, **군 **읍 **리 8*-2, 8*-3번지는 공부상 ‘천’인 토지로 당해 토지상의 건물 등은 무허가 건물로서 건축물대장 및 재산세 과세대장 등 관련공부에서 확인되는 내용이 없으며, 1984년 6월 항공사진에서는 건물이 확인되나, 이후 1989년 11월 항공사진에서는 건물이 확인되지 않는바, 현재 보상대상 건물이 1989년 1월 24일 이전부터 동 필지에 무허가건축물로 존재하였다는 사실을 확인 할 수 없으므로 신청인의 주장은 받아들일 수 없다.

4. 용도지역 적용이 잘못되어 보상금이 저렴

｢토지보상법｣ 제70조 및 시행 규칙 제23조에 따르면 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가하되, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하고, 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가하도록 규정하고 있다.

한편, 판례에 따르면 공익사업에서 ‘당해 사업’이란 토지의 협의취득 또는 수용의 목적이 된 구체적인 특정의 공익사업으로서 ｢토지보상법｣ 제20조제1항에 의한 사업인정을 받을 때 구체적으로 특정된 공익사업을 말하고, ｢국토계획법｣ 제88조, 제96조 제2항에 의해 도시계획시설사업에 관한 실시계획의 인가를 ｢토지보상법｣ 제20조제1항의 사업인정으로 보게 되는 경우에는 그 실시계획의 인가를 받을 때 구체적으로 특정된 공익사업이 당해 사업에 해당한다(대법원 2010.9.30. 선고 2010다30782 판결 참조)고 판시하고 있는바, 관련자료(사업시행자 의견, **시장 의견, 사업인정 고시문 등) 검토결과 당해 사업구역을 포함하여 2008. 12. 1. **시 도시관리계획(재정비) 변경 결정(자연녹지에서 제2종일반주거지역으로 용도지역 변경 포함) 고시 된 사항이 확인되고, 용도지역 변경 목적이 주변에 개발이 가중되고 있는 시가지 인접지역으로 계획개발을 유도하고 증가하는 인구 수요에 대비 하고자 용도변경 한 사실이 확인 된다.

한편, 이 건 공익사업은 2013. 11. 21. 아파트 건설 등을 위한 지구단위 계획에 따른 도시관리계획 결정(변경)고시 되고, 2015. 6. 1. 도시계획시설사업 시행자 지정 및 실시계획인가를 득한 사실이 확인 되는바, 2008. 12. 1. **시 도시관리계획(재정비) 변경 결정(용도지역 변경)사항이 당해 공익사업을 직접 목적으로 하여 변경 되었다고 보이지 않는바 현재(재결시)의 용도지역을 적용하는 것으로 한다.

5. 임야를 현실적 이용 상황을 반영하여 과수원으로 평가요구

법 시행규칙 제24조(불법형질변경토지의 평가)에 따르면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”이라 한다)에 대하여는 토지가 형질변경될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하여야 한다고 되어 있다.

한편,「산지관리법」제14조제1항 및 제15조제1항에 따르면 산지를 전용하고자 하는 경우에는 산림청장에게 허가를 받거나 산림청장 또는 시․군․구청장에게 신고를 하여야 하고, 같은 법 부칙 제2조는 산지를 5년이상 계속하여 농림어업용 시설로 이용 또는 관리하는 자가 시장․군수․구청장에게 신고하여 지목변경을 할 수 있도록 규정(적용기간 : 2010. 12. 1.～2011. 11. 30.)하고 있는 바, 국토해양부 「지목이 ‘임야’이나 ‘농지’로 이용 중인 토지에 대한 보상기준」(2010. 12. 29., 개정 2011. 8. 19.)에 따르면 「산지관리법」 부칙 제2조의 불법 전용산지에 관한 임시특례규정에 따라 ‘농지’로 지목 변경된 경우(당해 공익사업을 위한 산지전용허가 의제협의를 사유로 임시특례규정 적용이 불가한 경우로서 시장․군수․구청장이 임시특례규정 적용대상 토지임을 확인하는 경우를 포함)에 한하여 ‘농지’로 평가한다고 되어 있다.

또한, 대법원은 “불법 형질변경된 토지에 대하여는 관계법령에서 원상회복을 명할 수 있고, 허가 등을 받음이 없이 형질변경행위를 한 자에 대하여는 형사처벌을 할 수 있음에도 그러한 토지에 대하여 형질변경된 상태에 따라 상승된 가치로 평가한다면, 위법행위로 조성된 부가가치 등을 인정하는 결과를 초래하여 ‘적정보상’의 원칙이 훼손될 우려가 있으므로 이와 같은 부당한 결과를 방지하기 위하여 불법으로 형질 변경된 토지에 대하여는 특별히 형질 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가함으로써 ‘적정가격’을 초과하는 부분을 배제하여야 한다.”고 판시(대법원 2002. 2. 8. 선고 2001두7121 판결)하고 있다.

관계자료(신청인 의견서, 항공사진, 사업시행자 의견 등)를 검토한 결과, 신청인은 이 건 토지(울산 울주군서생면 화산리 임3,077㎡)에 대하여 2006년 및 2008년 촬영한 항공사진을 제시하면서 임야를 과수원으로 평가하여 줄 것을 주장하고 있다. 그러나 판례 및 법 취지로 볼 때 이 건 토지가 1961년 산림법 제정 이전부터 과수원으로 사용하였음을 입증하는 객관적이고 명백한 증거가 없는 점, 신청인의 권리구제를 위해 ‘불법전용산지에 관한 임시특례’ 기간 중 특례규정 적용대상 토지임을 확인받은 사실이 없는 점 및 판례의 취지를 감안할 때 신청인의 주장은 받아들일 수 없다.

6. 소유자의 입회 없이 감정평가가 실시되어 부당

「토지보상법」 제27조에 의하면 사업인정의 고시가 된 후에 감정평가업자는 해당 토지나 물건에 출입하여 측량하거나 조사할 수 있고, 이 경우 같은 법 제10조를 준용하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제10조에 의하면 타인이 점유하는 토지에 출입하려는 날의 5일 전까지 그 일시 및 장소를 특별자치도지사, 시장․군수 또는 구청장에게 통지하여야 하고, 특별자치도지사, 시장․군수 또는 구청장은 이와 같은 통지를 받은 경우 지체 없이 이를 공고하고 그 토지 점유자에게 통지하여야 하는바, 관련자료(사업시행자 의견서)에 따르면 토지 및 지장물에 대한 조사 및 측량을 위한 A시설 건설사업부지 내 토지 출입의 허가 공고[**시 공고 제2012-677호(2012.5.15.)]가 이뤄졌고, 「토지보상법」 제27조에 따라 감정평가업자는 소유자 입회 여부와 관계없이 토지 등에 대한 조사권이 부여되므로 소유자 주장은 이유 없다.

7. 지장물(옹벽) 보상 누락

「토지보상법」 시행규칙 제36조제2항에 따르면 공작물 등이 가치가 보상이 되는 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되어 토지 등의 가격이 증가한 경우에 해당하는 공작물 등은 이를 별도의 가치가 있는 것으로 평가하여서는 아니 된다. 관련자료(사업시행자 및 감정평가사 의견 등)에 따르면 지장물(옹벽)은 건물 신축을 위한 부지조성시 설치된 것으로 토지의 평가 시 반영되었다는 사실이 확인되므로 소유자의 주장은 이유 없다.

8. 임야에 있는 소나무 보상 요구

「토지보상법」 시행규칙 제20조제1항에 따르면 취득할 토지에 건축물․입목․공작물 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물 등” 이라 한다)이 있는 경우에는 토지와 그 건축물 등을 각각 평가하되 다만, 건축물 등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 그 건축물등과 토지를 일괄하여 평가 하도록 하고 있다. 관련자료(현황사진, 사업시행자 의견 등)에 따르면 이 건 소나무는 조림된 용재림이 아닌 자연림 상태의 입목으로 거래관행상 토지에 포함되어 거래되고 있으므로 별도의 보상대상이 아니며, 토지에 포함 평가 되었음이 확인되므로 소유자의 주장은 이유 없다.

9. 사업시행자의 재결신청지연에 따른 가산금을 지급 요구

「토지보상법」 법 제30조에 따르면, 사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 아니하였을 때에는 토지소유자와 관계인은 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있고, 사업시행자는 청구를 받았을 때에는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 하며, 사업시행자가 동 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 한다고 되어 있다.

관계자료(소유자의견서, 사업시행자의견서, 재결신청서)를 검토한 결과, 000 외 13명의 재결신청청구서는 2012. 8. 14.에, 000 외 2명의 청구서는 2012. 8. 21.에, 000 외 2명의 청구서는 2012. 8. 27.에 각각 사업시행자에게 접수되었고, 이 건의 재결신청서는 2012. 11. 13.에 00토지수용위원회에 접수된 것으로 확인 된다. 그렇다면, 사업시행자는 상기 규정에 따라 000 외 13명’에 대해서는 2012. 10. 15까지, 000 외 2명에 대해서는 2012. 10. 22.까지, 000 외 2명에 대해서는 2012. 10. 26.까지 재결신청 하였어야 함에도 이를 경과하여 각각 29일, 22일, 18일을 지연하여 재결 신청한 것이 된다. 따라서 상기 규정에 따라 사업시행자는 재결신청 지연에 대하여 소유자 각각에게 가산금을 지급하기로 한다.

10. 축산업에 대한 영업 손실의 평가를 폐업으로 보상요구

축산업 폐업보상은 「토지보상법」 시행규칙 제46조 제2항에 따르면 ①영업장소 또는 배후지의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있는 시․군․구 또는 인접한 시․군․구 지역안의 다른 장소에 이전하여 영업을 할 수 없는 경우, ②당해 영업소가 소재하고 있는 시․군․구 또는 인접한 시․군․구 지역안의 다른 장소에서는 당해 영업허가 등을 받을 수 없는 경우, ③도축장 등 악취 등이 심하여 인근주민에게 혐오감을 주는 시설로서 해당 영업소가 소재하고 있는 시․군․구 또는 인접한 시․군․구 지역안의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장이 객관적인 사실에 근거하여 인정하는 경우 중 어느 하나에 해당하는 경우에 한하여 보상하도록 규정 하고 있다. 관련자료(사업시행자 의견서, 축산업 신규 등록 현황 조회)에 의하면 당해 영업소가 소재하는 **시 및 인접하고 있는 시․군의 축산업 신규 등록현황 조회 결과 다른 장소로의 이전이 불가능하다는 구체적인 사실을 확인 할 수 없고, 주민들의 반대 민원이 있다는 이유만으로 이전이 불가능하다고 판단(대법원 2003. 1. 24 선고 2002두8930 참고)할 수 없으므로 소유자의 주장은 이유 없다.

11. 영업보상 요구 주장

「토지보상법」 제47조제1항에 따르면 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 휴업기간중의 인건비 등 고정적 비용과 영업시설·원재료·제품의 이전에 소요되는 비용 및 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용 등을 합한 금액으로 평가하도록 되어있고, 시행규칙 제45조에 따르면 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하는 영업으로서 영업을 행함에 있어서 관계 법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 영업손실의 보상대상인 영업으로 보도록 되어 있는바, 관계자료(사업자 등록증, 납세증명서, 현장사진, 감정평가서, 사업시행자 의견 등)를 검토한 결과

(개별사례)

① 이00의 철구조물제조업은 사업인정고시일 이전부터 적법하게 영업을 한 임차인임이 확인되므로 영업보상 하기로 하고,

② 김00의 000경정비는 카센터업으로 사업인정고시일(2006.12.27.) 이전인 2006. 6.30. 폐업신고 후 영업을 하고 있지 않고 있음이 확인되므로 신청인의 주장은 이유 없고,

③ 이00의 00바이오테크는 2004. 2. 26. 신규엉업신고를 하고 도소매업을 한 것으로 확인되며, 이는 사업인정고시일 이후에 한 영업이므로 신청인의 주장은 이유 없고,

④ 이00의 00공인중개사는 사업자등록증은 개설되어 있으나 소득증빙자료, 세무신고자료를 제출하지 못하고 전기사용실적이 없는 등 실제 영업을 하지 않은 것으로 판단되므로 신청인의 주장은 이유 없고.

12. 도로부지, 사실상 사도의 정상평가 요구

「토지보상법」 시행규칙 제26조제1항제2호에 따르면 사실상의 사도부지는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가하도록 되어 있고, 같은 규칙 제26조제2항에 따르면 사실상의 사도는 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로, 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로, 건축법 제35조에 따른 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로, 도로개설 당시의 소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로 등으로 되어 있는바, 관계자료(감정평가사 의견, 현황사진, 토지대장, 사업시행자 의견 등)를 검토한 결과

(개별사례)

① 이00의 이건 토지(00시 00동 200-1)는 지목이 도로이고, 인근 목장용지에 접한 진입로로 이용되고 있을 뿐만 아니라 인근의 주택, 창고 등에 이르는 도로로 이어져 불특정 다수의 통행로로 이용되고 있는 점과, 공익사업이 시행되어 도로로 된 사실도 확인되지 아니한 점으로 볼 때 사실상의 사도로 판단되므로 신청인의 주장은 이유 없고,

② 김00의 이건 토지(00시 00동 200-2)는 2000년 1월 같은 소유자가 같은 동 200 토지상의 가옥 및 축사로의 진입로 확보를 위한 ‘지목변경신청 및 토지분할 허가신청’을 하여 지목변경 및 분할 된 것으로 현실이용상황이 가옥의 진입도로로 이용되고 있으므로 사실상의 사도로 평가한 것은 정당하다고 판단되므로 신청인의 주장은 이유 없고,

③ 고00의 00시 00읍 00리 163-24 전 1,101㎡ 중 현황도로 106㎡, 고0길의 같은 리 166-19 전 545㎡ 중 현황도로 15㎡, 서0기의 같은 리 165-41 임 1,415㎡ 중 현황도로 134㎡, 이0복의 같은 리 163-115 전 427㎡ 중 현황도로 18㎡, 163-116 전 466㎡ 중 현황도로 14㎡, 163-117 전 406㎡ 중 현황도로 53㎡와 사업시행자가 추가 제출한 현황 측량결과로 확인된 조0록의 같은 리 165-25 도 134㎡ 중 현황도로 12㎡, 165-27 도 118㎡ 중 현황도로 23㎡는 도로가 형성된 경위에 대하여는 명확하게 확인되지 않으나, 국토지리정보원의 1977년 항공사진자료에서 도로의 형태가 확인되는 내용으로 볼 때 상당한 기간 동안 불특정 다수인의 통행에 이용 된 것으로 보이는 점과, 관할 행정관서인 00에서도 이전 공익사업은 없었다는 의견인 점, 도로를 중심으로 많은 필지의 토지가 접하고 있으며 도로가 단절 될 경우 도로와 접한 토지가 맹지의 형태가 되는 등 대체 할 수 있는 도로 등이 확인되지 않는바 사실상 토지 소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한 할 수 있어 보이지도 않는 점 등을 고려할 때 마을 주민이 이용하는 도로 부지로서 도로로의 이용 상황이 고착화 되어 다른 용도로 전환하는 것이 곤란한 상태로 보이는바 사실상의 사도로 평가한 것은 적정하다고 판단되므로 소유자들의 현황도로 토지에 대하여 정상토지로 평가하여 달라는 주장은 이유 없고

13. 잔여지가 매도나 건축을 하지 못하게 된바 잔여지 매수요구

사례 1)

「토지보상법」 제74조제1항에 따르면 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적으로 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구 할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다. 또한 시행령 제39조에서는 1. 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형(不定形) 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우, 2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우, 3. 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우, 4. 제1호부터 제3호까지에서 규정한 사항과 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우에 토지소유자는 잔여지를 매수하거나 수용할 것을 청구 할 수 있도록 규정하고 있는바,  관계자료(사업시행자 의견, 토지대장, 현황사진 등)에 따르면 잔여지 **리 165-42 임야 696.6㎡, 165-54 임야 105.9㎡(당초 전체면적 1,162㎡ 중 361㎡ 편입)는 하나의 필지에서 편입되고 2개의 필지가 잔여지로 남게 된 사실이 확인되며, 잔여지 중 165-42 임야 696.6㎡은 면적이 크고 사업시행으로 통행이 불편하다거나, 그 외 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 판단 할 수 없으므로 잔여지 매수청구는 이유 없다. 다만, 같은 리 165-54 임야 105.9㎡는 면적이 협소하고 사업시행자 또한 매수하겠다는 의견인바 수용하여 보상하기로 한다.

사례 2)

「토지보상법」제74조제1항에 따르면

--- 중략 ---

대법원에서는 ‘사용하는 것이 현저히 곤란한 때’ 라고 함은 물리적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우는 물론 사회적, 경제적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우, 즉 절대적으로 이용 불가능한 경우만이 아니라 이용은 가능하나 많은 비용이 소요되는 경우도 포함한다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결 참조)고 판시하고 있는바,

관계자료(사업시행자 의견, 토지대장, 현황사진 등)에 따르면 **시 **구 **동 502-11(잔여지) 임은 당초 전체면적 2,903㎡ 중 2,011㎡가 편입되고 892㎡가 남게 되며, 토지의 모양이 사다리꼴 형태의 토지에서 폭 4∼19m, 길이가 약 73m의 긴 부정형의 형태로 남게 되는 점, 편입비율이 69.3%로 3분의 2 이상 편입 되는 점, 공익사업으로 편입되는 토지가 도로사면으로 조성되어 높은 부분이 약 18m, 경사가 약 40°로 잔여 토지가 도로사면 상부에 위치하게 되며, 산책로를 대체 시설하는 점을 감안 하더라도 당해 토지로의 접근성이 떨어지게 되고, 타인의 토지를 경유하지 아니하고는 실제 진입이 곤란한 점 등을 종합적으로 판단 할 때 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 판단되므로 청구인들의 잔여지 수용청구 주장은 이유 있다고 판단되므로 청구인들의 주장을 인용하고 주문과 같이 결정한다.