■ 임대주택제도

1. 임대주택의 종류

□ 건설임대주택＞임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 정부지원 여부에 따라 공공과 민간건설 임대주택으로 구분

- 공공건설 임대주택＞국가 또는 지자체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금을 지원받아 건설한 임대주택

- 민간건설 임대주택＞민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택

□ 매입임대주택＞임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택(임대의무기간 3년)

□ 임대주택법상 임대주택의 차이점

구분	건설임대주택		매입임대주택
	공공건설임대주택	민간건설임대주택
임대보증금 및 임대료	- 표준임대보증금 및 표준임대료 고시로 규제	- 제한없음 (다만, 임대조건 신고의무)	- 제한없음 (다만, 임대조건 신고의무)
임대의무기간	- 5·10·20·50년	- 5년	- 3년
임차인 자격 및 선정	- 무주택 세대주	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
우선매각 의무	- 입주시부터 매각시까지 무주택 세대주	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
매각가격 산정기준	- 임대주택법령의 산정기준	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
국민주택기금지원여부	- 지원(세대당 25∼50백만원, 중도금 6백만원)	- 지원없음	- 구입자금으로 호당 30백만원 지원
주택관리	- 300세대이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무관리
특별수선 충당금	- 300세대이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무관리

※ 임대주택의 종류

	사업주체	비용부담	임대 기간	대상 (임차인)
공공 건설	- 국가, - 자자체, - 주택공사 ※ 영구 및 50년임대	- 국가·지자체 재정 (85%이상) ※ 입주자부담 15%	영구	-생활보호대상자 -국가유공자 등 -기타 청약저축가입자 ※ 주택공급에관한규칙 제31조
		- □92∼□93 사업분 ·재정 50% ·기금 20%, ·입주자 30% - □94년 이후 ·규모별로 기금지원	50년	-청약저축가입자 -기타 특별공급대상자 · 국가유공자, 철거민, 장애인 등 ※ 주택공급에관한규칙 제19조
	-주택공사 ※ 국민임대	- 재정 30% - 주택기금 40% - 주공(사업자) 10% - 임차인 20%	10년 20년	- 20년 : 소득분위 1∼2분위인 무주택세대주 - 10년 : 소득분위 1∼4분위 청약저축가입자(무주택세대주)
	- 주택공사 - 지방공사 - 민간업체 ※ 공공임대	- 규모별로 기금지원 ·소형 : 호당 2,500만원 ·중형 : 3,000∼5,000만원 ·재개발 : 2,500만원	5년	- 주택공급에관한규칙 1-2순위 해당자 ※ 청약저축가입자
	- 주택공사 - 지방공사 - 민간업체 - 고용자 ※ 사원임대	- 규모별로 기금지원 ·소형 : 호당 2,500만원 ·중형 : 3,000만원	5년	- 5인이상 고용사업체의 무주택 세대주인 피고용자 ※ 근로자주택공급및관리규정
민간 건설	- 민간업체	- 자체자금 및 임대보증금	5년	- 사업자 자율선정
매입 임대	- 민간업체	- 자체자금 및 임대보증금	3년	- 사업자 자율선정

2. 임대사업자 등록

□ 등록기준＞단독주택은 2호, 공동주택은 2세대이상

- 2호(세대)이상을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위하여 계약(분양계약 포함)을 체결

- 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록

※ 재외국민인 경우에는 재외국민등록증 사본 및 여권 사본

※ 외국인인 경우에는 출입국관리법 제88조의 규정에 의한 외국인등록사실증명서 또는 법인 아닌 사단·재단 및 외국인의 부동산등기용등록번호부여절차에관한규정 제15조의 규정에의한 등록증명서 또는 국내의 등기소가 발급한 법인등기부등본(법인인 경우)

□ 등록관청

- 사업자 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 등록

□ 등록사항 변경신고

- 변경사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 등록관청에 신고

□ 등록말소

- 사위·기타 부정한 방법으로 등록한 때

- 등록기준에 미달한 때

- 매각제한·임대조건을 위반한 때

- 임대주택법 또는 동법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때

3. 임차인의 자격과 선정방법

□ 임차인의 자격

- 공공건설 임대주택 : 무주택 세대주

- 민간건설 임대주택 : 임차인 자격·선정방법 등은 임대사업자가 자율적으로 결정

□ 임차인 선정방법

- 공공건설 임대주택 : 주택공급에관한규칙을 적용

- 민간건설 임대주택 : 임대사업자가 자율적으로 선정

□ 임차권의 양도 및 전대

- 임차권의 양도 및 전대를 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 허용

(영구 및 50년 공공임대 제외)

- 임차권의 양도 및 전대가 가능한 경우

· 근무·생업 또는 질병치료를 사유로 임대주택이 소재하는 시(특별시·광역시)·군과는 다른 시·군으로 퇴거하고자 하는 경우

· 상속에 의하여 취득한 주택으로 이전하고자 하는 경우

· 국외로 이주하거나 1년이상 국외에 머무르고자 하는 경우

4. 임대조건 신고

□ 신고사항

- 임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료

- 임대주택을 매각하고자 하는 경우에는 매각시기 및 가격의 산정기준

□ 신고기한 및 절차

- 입주예정일 10일전, 변경신고의 경우에는 변경일 10일전

※ 매입임대주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전소유자와 임차인간에 채결된 계약의 임대기간 종료일 10일전까지

- 임대조건 신고서에 표준임대차 계약서를 첨부하여 주택소재지 시장·군수·구청장에게 제출

- 시장·군수·구청장은 임대조건 신고대장에 기재하고 신고필증을 교부

□ 신고내용의 조정·권고

- 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우

- 신고내용이 관계법령에 부적합하다고 인정되는 경우

5. 임대주택 분양전환(매각)

□ 임대 의무기간 이내 매각이 가능한 경우

- 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

- 임대사업자가 파산 또는 경제적 사유로 임대를 계속할 수 없어 임차인에게 우선 매각하고자 허가를 얻은 경우에는 임대 의무기간 중에도 매각이 가능

- 50년 공공임대주택 및 국민임대주택을 제외한 건설 및 매입임대주택은 임대의무기간 1/2 경과 후 임대사업자와 임차인이 합의하는 경우 당해 세대에 대하여 시장 등에게 신고후 매각 가능

□ 우선 분양(매각) 대상자

- 공공건설 임대주택

· 입주일 이후부터 매각할 때까지 무주택 자격을 유지하는 임차인

· 임대기간중 상속·판결 또는 혼인으로 인해 다른 주택을 소유하게 된 경우 매각당시까지 당해주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인

· 임차권 양수자로 양도일 이후부터 매각시까지 무주택자인 임차인

- 민간건설 임대주택 : 임대사업자가 자율적으로 결정

□ 분양전환(매각) 절차

- 임대사업자는 시장·군수·구청장에게 서류를 첨부하여 매각계획서 제출

- 임대사업자는 분양대상 임차인에 대한 주택소유여부 전산검색 의뢰

- 시장 등은 임대사업자가 제출한 매각계획서에 대하여 필요한 경우 10일이내에 보완 또는 보정 요구

- 주택이 20호 이상인 경우에는 주택공급에관한규칙에서 정하는 바에 따라 일반공급

□ 분양전환 가격

- 임대주택법시행규칙 제3조의3 별표[2] □공공건설임대주택매각가격의 산정기준□에 따라 산정 → (건설원가 + 감정평가금액)/2

6. 임대주택에 대한 각종 지원현황

□ 택지공급 지원

- 공공개발 택지중 공동주택 건설용지의 20% 이상을 85□이하 임대주택 건설에 우선 공급(임대주택법 제4조 및 택지개발업무처리지침 제17조)

- 임대주택 용지는 분양주택 용지보다 10% 인하하여 공급(택지개발업무처리지침 제18조)

구 분	수도권·부산권		광역시		기타지역
	분양	임대	분양	임대	분양	임대
18평이하	90%	70%	90%	70%	80%	70%
18 ∼ 25.7평	감정가격	90%	감정가격	80%	감정가격	70%

* 조성원가대비

□ 임대주택에 대한 국민주택기금 지원

- 소형(60□이하) 공공임대 : 호당 2,500만원(연 4%)

- 중형(60∼85□) 공공임대 : 호당 3,000∼5,000만원(연 5.5%)

- 재개발임대(60□이하)    : 호당 2,500만원(연 3%)

- 사원임대주택(연 3%)

· 60□이하 : 호당 2,500만원

· 60∼85□ : 호당 3,000만원

- 매입임대주택 구입자금 지원 : 호당 3,000만원, 연 7%

□ 국민임대주택 건설을 위한 재정 및 기금지원

- 호당 지원비율 : 재정 30%, 기금 40%(연 3%)

- □99년 2만호 사업분 : 재정 851억원, 기금 1,134억원

- 2000년 1만호 사업분 : 재정 1,545억원, 기금 2,182억원

□ 규제완화 및 세제혜택 부여

- 임대사업자 등록기준을 5호 → 2호로 완화(임대주택법시행령개정)하고, 등록권한을 시·도로 이양(임대주택법 개정)

- 취·등록세(지방세감면조례) 및 양도세(조특법) 감면혜택 부여

□ 세제지원

《 지방세(18평 이하) 》

규모별 세제별		40□이하	60□이하	감면근거
취득시 (시.도세)	취득세 등록세	면제 면제	면제 면제	- 지자체별 감면조례 ※ 취득세 및 등록세는 임대를 목적으로 새로이 건축하거나 최초로 분양받는 공동주택에 한정
보유시 (시.군세)	종토세 재산세 도시계획세	면제 면제 면제	분리과세 (3/1,000) 50% 감면

※ 기타 교육세(등록세의 20%, 종토세의 20%, 재산세의 20%) 연계 면제

《 국세(25.7평 이하) 》

- 5호이상 임대시 양도세(법인은 특별부가세) 감면

· 매입임대주택

대상주택	조 건	감면내용
- □86. 1. 1 ∼ □00. 12. 31 신축된 주택	- 5년 임대후 양도 - 10년 임대후 양도	- 50% 감면 - 100% 면제
- □85. 12. 31 이전 신축되어 □86. 1. 1 현재 미분양주택	- 5년 임대후 양도 - 10년 임대후 양도	- 50% 감면 - 100% 면제
- □95. 1. 1 이후 취득한 주택으로 취득시 미분양주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제

· 건설임대주택 : 5년이상 임대후 분양전환시 100% 면제

- 2호이상 임대시 양도세(법인은 특별부가세) 감면

· 매입임대주택

대상주택	조 건	감면내용
- □99. 8. 20 이후 신축주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제
- □99. 8. 19 이전 신축되어 □99. 8. 20현재 미분양주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제

※ 단, □99. 8. 20 ∼ 2001. 12. 31 기간중 취득(매매계약체결 포함)해야 함

· 건설임대주택

대상주택	조 건	감면내용
- □99. 8. 20 ∼ 2001. 12. 31 기간중 신축된 주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제
- □99. 8. 19 이전 신축되어 □99. 8. 20 현재 미분양주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제

- 소득세 감면

· 임대주택의 보증금·전세금은 과세대상 총수입 금액에 산입하지 않음

□ 제도적 지원시책 지속추진

- 5년 임대주택의 경우 임대의무기간 1/2이상 경과시 임차인에게 매각을 허용하여 투자자금을 조기 회수할 수 있도록 함(임대주택법시행령 제9조 개정, □99. 11월)

- 사원임대주택의 임대의무기간을 10년 → 5년으로 단축(임대주택법시행령 제9조 개정, □99. 11월)

- 외국인에게도 임대사업자 등록허용(임대주택법시행규칙 제2조 개정, □99. 1월)

- 공동주택 건설 용지의 20%이상을 임대주택 건설에 우선 공급(임대주택법 제4조, 택지개발업무처리지침 제17조)

- 임대주택 용지는 분양주택 용지보다 10% 인하하여 공급(택지개발업무처리지침 제18조)

- 분양되지 않은 주택을 임대사업자에게 우선 공급(임대주택법 제9조)