재건축사업 공사표준계약서

( 지분제 방식 )

2000. 6

건  설  교  통  부

목       차

Ⅰ. □□아파트 재건축사업 공사계약서

Ⅱ. 공사계약조건

제1장  총   칙	1

제1조(목적)	1

제2조(공사의 범위)	1

제3조(당사자간의 지위 및 사업원칙)	1

제4조(사업시행의 방법)	2

제5조(대물변제 기준)	2

제6조(공사예정공정표 등)	3

제7조(공사기간)	4

제8조(계약이행보증)	4

제9조(인·허가업무의 주관)	5

제10조(공부정리 등)	5

제2장 이주 및 철거	5

제11조(거주자의 이주)	5

제12조(지장물의 철거)	6

제3장 사업경비의 지원 및 이주비 대여	6

제13조(사업경비의 지원)	6

제14조(조합운영비의 지원)	7

제15조(이주비의 대여)	7

제16조(이주비 상환)	8

제17조(사업경비의 지원 및 이주비 대여 중지)	9

제4장 건축시설의 분양	9

제18조(관리처분계획)	9

제19조(조합원 분양)	10

제20조(일반 분양)	10

제5장 공사의 기준 등	11

제21조(공사의 기준)	11

제22조(건축자재 및 자재의 검사 등)	11

제23조(공사감리 등)	12

제24조(공사감독원 등)	12

제25조(현장대리인)	13

제26조(공사의 하도급 등)	13

제27조(공사기간의 연장)	14

제28조(공사의 변경)	15

제29조(대물변제면적의 조정)	16

제30조(공사의 시정명령)	16

제31조(계약의 해제 및 해지)	16

제32조(재해방지 및 민원)	18

제33조(기성부분에 대한 손해책임)	18

제34조(지체상금)	19

제6장 건설사업비의 충당 및 자금관리	19

제35조(건설사업비의 충당 및 정산)	19

제36조(채권확보)	20

제7장 사용검사 및 입주 등	20

제37조(사용검사)	20

제38조(건축시설의 인도)	21

제39조(입주)	21

제40조(하자 및 관리)	22

제8장 기타사항	22

제41조(분쟁 및 소송)	22

제42조(계약외의 사항)	23

제43조(채권의 양도)	23

제44조(이권개입 금지)	23

제45조(계약의 효력)	23

제46조(특약사항)	24

[별지서식]	25

□□아파트 재건축사업 공사계약서

아래 사업의 공동사업주체인 □□재건축조합(이하 □갑□이라 한다.)과 □□건설회사(이하 □을□이라 한다.)는 □□아파트 재건축사업에 필요한 사항을 정하기 위하여 상호간에 아래 및 별첨 계약조건과 같이 약정하고, 이를 증명하기 위하여 본 계약서 2통을 작성하여 □갑□과 □을□이 기명날인한 후 각각 1통씩 보관한다.

---아        래---

1. 사업의 명칭 : □□아파트 재건축사업

2. 사업의 위치 : □□시 □□구 □□동 □□번지외 ○○필지

3. 사업부지면적 : _--------__________□ (__________평)

4. 사업의 내용 : 관할 지방자치단체장이 승인한 건축시설의 신축공사

5. 사 업 방 법 : □갑□의 소유 토지에 대한 아파트 및 부대복리시설의 대물변제방법

6. 공 사 기 간 : 착공신고일로부터 □□개월

7. □갑□과 □을□은 주택건설촉진법 및 동법 시행령·동법 시행규칙과 주택건설기준등에관한규정 및 규칙, 주택공급에관한규칙, 집합건물의소유및관리에관한법률 등 관련 법령과 조합의 규약을 준수하여 계약조건에 따라 당해 재건축사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의와 성실의 원칙에 따라 이 계약을 이행하기로 한다.

8. 별첨서류 : 가. 공사계약조건 1부

나. 공사계약특수조건 1부

다. 설계도서 1부

라. 공사시방서 및 자재선정 목록 1부

마. 공사예정공정표 1부

바. 공사계획서 1부

사. 기타 부대서류 1부

년       월       일

□갑□       주    소 :  □□시 □□구 □□동 □□번지

명    칭 :  □□아파트 재건축조합

조 합 장 :  □□□     (인)

□을□       주    소 :  □□시 □□구 □□동 □□번지

명    칭 :  □□건설회사

대표이사 :  □□□     (인)

□갑□의 연대보증인

주         소 :

직         책 :

성         명 :               (인)

주민등록번호 :

.

주         소 :

직         책 :

성         명 :               (인)

주민등록번호 :

.

□을□의 연대보증인

주          소 :

명          칭 :

사업자등록번호 :

대  표  이  사 :               (인)

.

주          소 :

명          칭 :

사업자등록번호 :

대  표  이  사 :               (인)

공 사 계 약 조 건

제1장 총    칙

제1조(목적)

이 계약은 □□(시·도) □□(시·군·구) □□(읍·면·동)  ○○번지 소재 □□아파트 재건축사업에 관하여 □갑□과 □을□의 지위, 권리·의무 등을 규정함으로써 상기 재건축사업의 성공적인 완성을 목적으로 한다.

제2조(공사의 범위)

□을□이 시공할 공사의 범위는 □갑□이 제공한 토지상의 기존건물 철거공사, 동 대지상에 관할 지방자치단체장이 최종 승인한 주택건설사업계획(변경 승인을 포함한다. 이하 같다.)상의 아파트 및 부대복리시설 등의 건축을 공사범위로 한다.

제3조(당사자간의 지위 및 사업원칙)

□ □갑□과 □을□은 공동사업주체로서 주택건설촉진법 등 관계법령에 따라 그 책임과 의무를 지며 본 사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의성실의 원칙에 따라 계약을 이행하도록 한다.

【주】주택건설촉진법 제44조(주택조합의 설립 등)규정에 의하여 재건축조합은 등록업자(시공자)와 공동으로 사업을 시행하도록 하고, 이 경우 조합과 등록업자를 공동사업주체로 보고 있으므로 이를 명확히 규정한 것임

□ 본 계약과 관련하여 □갑□은 조합원 전체를 대표하며, 본 계약조건에 따라 행한 □갑□의 행위는 조합 전체의 권한·의무 행위가 성립되는 것으로 간주한다. 동시에 □갑□의 조합원은 □을□에게 일체의 권리행사를 직접 요구할 수 없으며, □갑□을 통해서만 할 수 있다.

제4조(사업시행의 방법)

□ □갑□은 □을□에게 □갑□과 □갑□의 조합원이 소유하고 있는 □□시 □□구 □□동 □□번지 외 □□필지 일대의 토지를 제공하며 이에 대한 대가로 신축된 아파트 및 부대복리시설을 대물로 공급받는다. 이 경우 □을□에게 제공하는 토지라 함은 □갑□이 토지의 소유권 및 대지 사용권을 확보하여 □을□의 공사착공에 지장이 없는 상태의 토지를 말한다.

□ □을□은 □갑□이 제공한 제1항의 대지에 관할 지방자치단체장이 승인한 설계도서, 계약조건 등의 내용에 따라 필요한 사업경비를 투입하고 건축시설을 시공하여 □갑□이 제공한 토지에 대한 대물변제 조건으로 신축된 아파트 및 부대복리시설을 □갑□에게 공급하며 잔여 건축시설은 일반분양하여 공사비 및 사업경비(이하 □건설사업비□라 한다)로 충당한다.

③ □갑□의 조합원의 이주에 필요한 자금은 □을□이 □갑□의 조합원에게 대여할 수 있으며 이때 □갑□의 조합원은 제16조의 규정에 따라 원리금을 상환하여야 한다. 다만, □갑□과 □을□은 협의하여 이주비를 금융기관을 통해 □갑□이 직접 조달할 수 있다.

제5조(대물변제 기준)

□ 제4조 제1항에 의거 □갑□의 조합원이 소유한 종전토지 또는 건물에 대한 신축아파트 및 복리시설의 대물변제기준은 다음과 같다.

아파트	1.분양면적	2.종전면적	3.대물변제 면적	4.차이면적	5.분양단가	비고
	○○평형 ○○평형 ○○평형	○○평 ○○평 ○○평	○○평 ○○평 ○○평	○○평 ○○평 ○○평	○○○만원 ○○○만원 ○○○만원	전용○○□이하 전용○○□이하 전용○○□이하
복리시설		○○평	○○평	○○평	○○○만원

【주1】분양단가에 대하여 ···

아파트분양가가 자율화되었으므로 시공자가 아파트분양가격을 높게 책정한 경우 조합원 입주평형과 대물변제면적(무상보상면적)과의 차이면적에 대한 분양단가가 상승할 수 있음. 따라서 이에 따른 분쟁을 예방하고 원활한 사업추진을 위해 공사계약체결시 대물변제면적(무상보상면적) 결정과 아울러 조합원의 평당 분양단가를 확정하는 것이 바람직할 것임

【주2】대물변제기준을 종전토지 또는 건물을 적용하는데 대하여···

대부분 대물변제(무상공급) 기준은 종전소유토지를 기준으로 하나, 복리시설 소유 조합원인 경우나 조합 특성상 종전건물을 기준으로 대물변제하는 경우가 있어 □갑□과 □을□의 합의하에 기준을 따로 정할 필요가 있음

② □갑□의 조합원의 분양가차액(이하 □청산금□이라 한다)은 분양받은 아파트의 평형별 분양면적(주거공용면적 포함) 및 복리시설의 분양면적과 대물변제면적과의 차이면적에 제1항의 분양단가를 곱하여 결정하며 징수 또는 지급시기, 방법 등은 제19조에 따른다.

【주】조합원 청산금 징수 또는 지급방법을 일반분양자와 동일하게 함으로 시공사의 자금수급을 원활히 하여 부실공사방지를 도모코자 함

③ 지하층 면적은 분양면적 및 대물변제면적에 포함하지 아니하며, □을□은 지하층 면적에 대한 가격을 별도로 징수할 수 없다.

④ □갑□의 조합원이 입주하는 아파트의 마감자재는 일반분양아파트 선택사양과 동일수준으로 한다

【주】조합원이 공급받는 아파트의 마감자재는 일반분양 선택사양과 동일 수준으로 정하여 이에 따른 추가비용 부담에 대한 다툼 방지

제6조 (공사예정공정표 등)

① □을□은 본 계약체결시 제2호 및 제3호의 서류를 □갑□에게 제출하여야 하며, 착공시에는 제1호 및 제3호의 서류를 첨부한 착공신고서를 □갑□에게 제출하여야 한다.

1. 현장대리인 지정서

2. 공사예정 공정표

3. 기타 □갑□이 지정한 사항

② □을□은 계약의 이행중에 제1항의 규정에 의하여 제출한 서류의 변경이 필요한 때에는 관련서류를 변경하여 제출하여야 한다.

③ □갑□은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 제출된 서류의 내용을 조정할 필요가 있다고 인정될 경우에는 □을□에게 이의 조정을 요구할 수 있다.

④ □을□은 공사와 관련하여 □갑□이 현장 제반관리 업무상 필요로 하는 자료 및 현황 등을 이의없이 즉시 제공하여야 한다.

제7조(공사기간)

□ 공사기간은 사업부지내 지장물철거 및 잔재처리 완료 후 건축법 제16조에 의한 착공신고일로부터 □□개월로 한다.

□ 공사완공일은 최초의 사용검사필증 교부일로 한다.

제8조(계약이행보증)

□ □갑□과 □을□은 본 계약의 이행을 보증하기 위하여 □갑□은 임원 및 대의원을 포함한 □인을 연대보증인으로 세워야 하고, □을□은 주택건설촉진법시행령 제34조의4 요건을 갖춘 건설회사 2인을 연대보증인으로 한다

□ □갑□ 및 □을□의 연대보증인이 사망 또는 파산 등으로 인하여 보증인의 자격을 상실한 경우에는 다른 연대보증인으로 교체하여야 하며, 교체된 연대보증인은 종전의 의무사항을 승계한다.

③ 연대보증인은 □갑□과 □을□의 계약의무 불이행에 따른 채무에 대하여 각각 □갑□과 □을□에 연대하여 책임을 진다.

제9조(인·허가 업무의 주관)

당해 사업과 관련한 인·허가 등 제반업무는 공동사업주체의 명의로 □갑□이 주관하되, □을□은 이에 적극 협조하여야 한다.

제10조(공부정리 등)

종전토지 등에 대한 권리정리, 소유권 이외의 권리(저당권, 임차권, 지상권 등)정리, 건축시설의 준공 후 조합원입주 아파트 및 복리시설의 보존등기는 □갑□ 또는 □갑□의 조합원의 책임과 비용으로 처리하며, 제 측량에 의한 지적정리, 신탁등기 및 해지 비용, 재건축 결의에 찬성하지 아니한 자의 소유권확보 등 관련비용, 건축시설의 준공 후 일반분양분 아파트 및 복리시설의 보존등기비, 기타 공부 정리는 □을□의 책임과 비용으로 처리한다.

제2장 이주 및 철거

제11조(거주자의 이주)

□ 사업지구내 거주자(세입자를 포함한다. 이하 같다)는 최초 이주비 대여일로부터 □개월 이내에 □갑□의 책임하에 완료하여야 하며, □을□은 이주촉진을 위한 조치와 지원을 하여야 한다.

□ 거주자의 이주시 전기, 수도, 전화, 기타 제세공과금 등의 미납금은 □갑□ 및 □갑□의 조합원의 책임으로 정리하여야 하며, □을□은 해당건물에 대한 상수도, 전기, 가스사용 등의 공급중지와 관련한 제반조치를 취하여야 하고 □갑□은 이에 대하여 적극 협조하여야 한다.

제12조(지장물의 철거)

□ 본 사업부지내 지장물철거는 거주자 이주완료 후 □개월 이내에 □을□이 시행하여야 한다.

□ 지장물의 철거 또는 시공중에 발생되는 수목, 골재, 폐자재 등 부산물은 □을□에게 귀속된다.

③ □갑□과 □을□은 본 사업부지내의 통신시설, 전기시설, 급수시설, 도시가스시설 등 공급시설에 대하여는 당해 시설물 관리권자와 협의하여 철거기간이나 방법 등을 따로 정할 수 있다.

제3장 사업경비의 지원 및 이주비 대여

제13조(사업경비의 지원)

① □갑□과 □을□은 다음 각 호의 사업경비의 지원에 대해 상호 협의하여 결정한다.

1. 조합운영비(사무실 임차료 포함)

2. 설계비, 감리비 및 측량비

3. 안전진단비

4. 인·허가비(사용검사비 포함)

5. 각종 영향평가비

6. 각종 소송비용

7. 지질조사비

8. 각종 수수료 및 기타 공과금

9. 관리처분비용

10. 각종 등기비(조합원분 아파트 및 복리시설 보존등기비 제외)

11. 채권 매입자금

12. 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조에 의한 재건축 결의에 찬성하지 아니한 자의 구분소유권, 대지사용권 및 기타 토지의 매입자금

13. 컨설팅 용역 수수료

14. 민원처리비

15. 기타 사업추진에 필요한 제경비

□ □갑□은 사업경비와 관련된 제반 증빙서류를 □을□에게 제출하여야 하며, 사업경비의 지원시기와 방법은 □갑□과 □을□이 협의하여 결정한다.

제14조(조합운영비의 지원)

□을□은 □갑□에게 조합운영에 필요한 경비를 지원하기로 하며, 지원 기간, 방법, 조합운영비의 한도 등은 □갑□과 □을□이 협의하여 결정한다.

제15조(이주비의 대여)

□ □갑□의 조합원 이주비는 기존 재산권 내역에 따라 아래와 같이 정하며, 이주비의 대여조건은 별지 서식에 따른다.

구 분		세대당 이주비(원)	소 계 (원)	비 고
아파트	□□평형
	□□평형
	□□평형
복리시설
합 계

□ 이주비 대여는 본 계약체결과 사업계획승인을 득한 후 대여하는 것을 원칙으로 하되 최초이주비 대여시기는 □갑□과 □을□이 상호 협의하여 결정한다.

□ 이주비를 대여하기 전에 □갑□은 □갑□의 조합원의 건축물 및 토지의 소유관계, 거주자의 이주계획, 소유권이외의 권리설정 여부, 공과금 완납여부 등을 확인하여 □을□이 채권을 확보하는데 지장이 없도록 협조하여야 한다.

【주】소유권이외의 권리가 설정되어 있어 채권확보가 어렵다고 판단될 경우에는 □을□은 이주비 지급을 거부할 수 있을 것이며, □갑□ 및 □갑□의 조합원은 이를 말소 또는 해지하여야 할 것임

□ 이주비 대여시 □갑□은 이주비 대여와 관련된 제반서류(금전소비대차 계약서, 이주비 차용금증서, 근저당권 설정 관련서류, 지장물 철거동의서 및 위임장, 각서 등)를 □갑□의 조합원으로부터 징구하여야 한다.

□ □갑□의 조합원이 이주비를 대여받고자 할 경우에는 소유토지를 담보로 제공하고 □을□을 채권자로 하는 금전소비대차계약을 체결하며, 이주비 총액의 130%를 채권최고금액으로 하는 제1순위 근저당권을 설정하여야 한다. 이 경우 근저당권 설정·해지에 따른 비용은 □갑□ 또는 □갑□의 조합원이 부담한다.

□ 근저당권 설정을 할 수 없거나 관계법령에 의하여 근저당권을 해지하여야 할 경우, 이주비에 상응하는 금액의 약속어음 발행 및 공증 등 □을□이 요구하는 여타의 채권확보 방법에 □갑□ 및 □갑□의 조합원은 특별한 사유가 없는 한 이에 협조하여야 한다.

제16조(이주비 상환)

□ □갑□의 조합원이 대여받은 이주비의 원리금 상환은 입주일 또는 입주기간 만료일 중 이른날로 한다. 다만, □갑□의 조합원이 원할 경우 이주비의 일부 또는 전부를 조기 상환할 수 있다.

② □을□은 이주비를 대여받은 □갑의 조합원이 권리의 일부 또는 전부를 양도할 경우 기존조합원의 대여조건에 따라 이주비를 승계해 주어야 한다. 이 경우 □갑□은 조합원명의 변경절차 이행전에 이주비 승계 사실을 확인하여 □을□의 채권확보에 지장이 없도록 주의의무를 다하여야 한다.

③ 이주비를 대여 받은 □갑□의 조합원이 제1항의 기간까지 이주비를 상환할 경우에는 ○○은행 주택자금대출 이자율을 적용한 이자를, 제1항의 기간을 경과하여 상환할 경우는 경과일수에 ○○은행 주택자금대출 연체율을 적용한 연체료를 □을□에게 별도로 납부하여야 한다.

제17조(사업경비의 지원 및 이주비 대여 중지)

□ □갑□ 또는 □갑□의 조합원이 제11조, 제19조에 의한 제반 사업일정을 정한 기한 내에 완료하지 못하였을 경우 □을□은 □갑□에게 □개월 이내에 그 이행을 최고하고 그 기간이 경과하여도 이행이 완료되지 않을 경우 제반 사업경비의 지원 및 이주비 대여를 중지할 수 있다.

□ 제1항에 의거 사업경비의 지원 및 이주비 대여가 중지될 경우 기집행된 사업경비에 대하여 지연된 경과일수만큼 제16조 제3항의 연체율을 적용한 금액을 □갑□이 □을□에게 지급한다.

【주】연체이자는 사업중에 조합원에게 징수하는 것이 어려운 상황이므로 별도로 잔금 지급시 정산하기로 규정할 수 있을 것임

제4장 건축시설의 분양

제18조(관리처분계획)

□ □갑□은 □갑□의 조합원별 종전소유토지 등에 대한 적정한 보상과 □을□의 건설사업비 충당이 원만히 이루어질 수 있도록 합리적인 관리처분계획을 수립하여야 한다.

□ 관리처분계획수립은 □갑□ 또는 □갑□이 지정한 컨설팅기관 등이 수행한다. 다만, □갑□의 요구가 있을 경우 □을□이 수행할 수 있다.

제19조(조합원 분양)

□ □갑□은 제18조 규정에 의한 관리처분계획수립 후 □□일 이내에 □갑□의 조합원별 동·호수 추첨 및 분양계약을 완료하여야 한다.

② □갑□의 조합원은 분양받은 건축시설의 면적이 대물변제면적을 초과하거나 미달하는 경우에는 그 차액을 청산하여야 하며, 청산금의 납부시점 및 납부방법 또는 지급시점 및 지급방법 등은 다음 각 호와 같다.

1. □갑□의 조합원의 청산금 납부방법 등은 일반분양자의 분양금 납부방법  등을 준용하여 처리하기로 하며 □갑□과 □을□이 협의하여 조정할 수 있다.

2. 계획된 공사일정이 당초 중도금 납부일정보다 현저히 늦어지는 경우 □갑□과 □을□은 협의하여 제1호의 중도금 납부일정을 조정할 수 있다.

제20조(일반 분양)

① □갑□의 조합원에게 분양하고 남은 건축시설은 일반분양하고 분양시기, 분양방법, 분양절차 등은 주택공급에관한규칙에 따르며, 일반분양가격은 □갑□의 관리처분계획에 의하여 □갑□과 □을□이 합의하여 결정한다. 단, 분양대상 복리시설의 분양시기는 □갑□과 □을□이 협의하여 조정할 수 있다.

② 사용검사일까지 일반분양분 아파트, 복리시설 등의 미분양분이 있을 경우에는 □갑□과 □을□이 별도의 협의를 거쳐 결정하기로 한다.

제5장 공사의 기준 등

제21조(공사의 기준)

□ □을□의 공사기준은 제4조 제1항 대지에 관할 지방자치단체장으로부터 승인된 사업계획 설계도서에 의한다.

□ 마감재는 조합원 분양분과 일반분양분을 동일 수준으로 적용하고, 시공은 □을□이 건설한 □□아파트 견본주택 마감재와 동등이상의 최신시설 및 자재를 사용한다.

제22조(건축자재 및 자재의 검사 등)

□ □을□이 사용하는 건축자재는 한국공업규격표시제품(KS)을 원칙으로 하며, 규격표시가 제정되지 아니한 자재는 설계도서, 시방서상에 표시된 자재를 사용하기로 한다. 단, 자재의 품절, 품귀 등 부득이 한 사유가 있는 경우에는 □갑□과 □을□이 협의하여 공사비의 인상을 수반하지 않는 범위내에서 동등이상의 유사한 타제품을 사용할 수 있다.

□ □갑□은 필요한 경우 □을□이 사용하는 건축자재를 검사할 수 있고, 그 결과 전항 및 제21조와 상이한 건축자재를 사용한 경우 그 교체를 요구할 수 있으며, □을□은 이에 즉각 조치를 취해야 한다.

③ 제2항의 검사에 이의가 있는 경우, □을□은 □갑□에게 재검사를 요구할 수 있으며, 재검사가 필요하다고 인정되는 경우 □갑□은 지체없이 재검사하도록 조치하여야 한다.

④ □을□은 자재의 검사에 소요되는 비용을 부담하여야 하며, 검사 또는 재검사 등을 이유로 공사기간의 연장을 요구할 수 없다. 다만, 제3항의 규정에 의하여 재검사 결과 적합한 자재인 것으로 판명될 경우에는 재검사에 소요된 기간에 대하여는 공사기간을 연장할 수 있다.

⑤ 공사에 사용하는 자재중 조립 또는 시험을 요하는 것은 □갑□의 입회하에 그 조립 또는 시험을 하여야 한다.

⑥ 수중 또는 지하에서 행하여지는 공사나 준공후 외부에서 확인할 수 없는 공사는 □갑□의 참여없이 시행할 수 없다. 다만, 사전에 □갑□의 서면승인을 받고 사진, 비디오 등으로 시공방법을 확인할 수 있는 경우에는 시행할 수 있다.

⑦ □을□은 공사수행과 관련하여 필요한 경우 □갑□에게 입회를 요구할 수 있으며, □갑□은 이에 응하여야 한다.

제23조(공사감리 등)

□ 본 공사의 감리는 주택건설촉진법 제33조의 6의 규정 등 관계법령과 주택건설공사 감리업무세부기준 등에 따른다.

□ □을□은 공사진행 실적 및 추진계획을 공사감리자의 확인을 받아 매월 □갑□에게 보고하여야 한다.

제24조 (공사감독원 등)

① □갑□은 계약의 적정한 이행 확보 및 공사감독을 위하여 자신 또는 자신을 대리하여 다음 각호의 사항을 수행하는 자(이하 □공사감독원□이라 한다.)를 지명 파견하여 □을□의 수행공사에 대하여 감독업무를 수행하게 할 수 있다.

1. 시공일반에 대한 감독 및 입회

2. 공사의 재료와 시공에 대한 검사 또는 시험에의 입회

3. 공사의 기성부분 검사, 입주자 사전점검 또는 공사목적물의 인도에의 입회

4. 기타 공사감독에 관하여 □갑□이 위임하는 사항

② □갑□은 제1항의 규정에 의하여 공사감독원을 선임한 때에는 그 사실을 즉시 □을□에게  통보하여야 한다.

③ □갑□은 □을□이 시공한 공사중 설계도서에 적합하지 아니한 부분이 있을 때에는 이의 시정을 요구할 수 있으며, □을□은 지체없이 이에 응하여야 한다. 다만, 설계도서에 적합하지 아니한 공사가 □갑□의 부당한 요구 또는 지시에 의한 경우에는 □갑□이 그에 대한 책임을 진다.

④ □을□의 현장 임직원이나 협력업체 임직원 등이 관계법규와 승인된 사업계획 및 계약조건을 위반하여 공사의 원만한 수행에 영향을 미친 경우에 □갑□은 □을□에게 해당인원의 교체 등 시정을 요구할 수 있으며, □을□은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.

⑤ □을□은 공사감독원의 감독 또는 지시사항이 공사수행에 현저히 부당하다고 인정될 때에는 □갑□에게 그 사유를 명시하여 시정 등 필요한 조치를 요구할 수 있다.

제25조(현장대리인)

□ □을□은 건설산업기본법에 의하여 본 공사에 해당하는 건설기술자를 현장대리인으로 지명하여 □갑□에게 통지하여야 한다.

□ 현장대리인은 공사현장에 상주하여 현장의 관리와 공사에 관한 모든 사항에 대하여 □을□을 대리하여 처리한다.

□ □을□의 현장대리인은 관계법령과 승인된 설계도서 및 계약조건을 준수하여 공사를 수행하여야 한다. 단, 이를 적정하게 수행하지 않을 경우 □갑□은 □을□의 현장 대리인의 교체를 요구할 수 있으며 □을□은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없다.

제26조(공사의 하도급 등)

① □을□은 계약된 공사의 일부를 제3자에게 하도급하고자 하는 경우 사전에 □갑□의 서면승낙을 받아야 한다. 다만, 건설산업기본법의 규정에 의하여 건설공사 중 전문공사에 해당하는 건설공사를 하도급하고자 하는 경우에는 □을□은 해당 업종의 전문건설업자에게 하도급하고 □갑□에게 이를 통지하여야 한다.

② □을□이 제1항에 의해 본 공사를 제3자에게 하도급하고자 하는 경우에는 건설산업기본법 및 하도급거래공정화에관한법률에서 정한 바에 따라 하도급하여야 하며, 하수급인의 선정, 하도급계약의 체결 및 이행, 하도급 대가의 지급에 있어 관계 법령의 제규정을 준수하여야 한다.

③ □갑□은 본 공사의 시공이 현저히 부적당하다고 인정하는 하수급인이 있는 경우에는 하도급의 통보를 받은 날 또는 그 사유가 있음을 인지한 날로부터 30일이내에 서면으로 그 사유를 명시하여 하수급인의 변경 또는 하도급 계약내용의 변경을 요구할 수 있다. 이 경우 □을□은 정당한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

【주】기술적인 능력이 부족하거나 시공능력이 없는 하수급인이 선정되어 공사의 조잡, 부실 등이 발생할 우려가 있으므로 이를 조합이 미연에 방지하고 관리할 수 있도록 하기 위한 규정

④ □갑□은 제3항에 의하여 본 공사의 시공에 있어 현저히 부적당한 하수급인이 있는지 여부를 판단하기 위하여 하수급인의 시공능력, 하도급 계약금액의 적정성 등을 심사할 수 있다.

【주】하수급인의 적정성 판단에 대해 필요할 경우 공신력있는 컨설팅기관 등에 자문을 구할 수도 있을 것임.

제27조(공사기간의 연장)

① 다음 각 호에 해당하는 경우에는 이에 상응하는 만큼 공사기간을 □갑□과 □을□이 협의하여 연장하기로 한다.

1. 천재지변, 전쟁, 내란 등 불가항력의 상황이 발생한 경우

2. 15일 이상 계속된 우천이나, 이에 준하는 기상이변이 있을 때. 단, 전체층수의 골조공사가 완료되었을 경우는 본 호의 사유로 공사기간을 연장할 수 없다.

【주】골조공사 완료 후 내부 마감공사는 우천 등에 영향을 크게 받지 않으므로 이러한 사유로 시공자가 공사기간을 연장하지 못하도록 하기 위한 단서조항임

3. □갑□의 귀책사유 또는 본 계약의 불이행 및 □을□의 귀책사유가 아닌 민원 발생 등으로 공사가 중단 또는 지연되는 경우

4. 제28조 의 사유로 공사기간이 연장되는 경우

② 제1항의 규정에 의해 공사기간이 연장되는 경우 이에 따르는 현장관리비 등 추가경비에 대해서는 □갑□과 □을□이 협의한다.

제28조(공사의 변경)

□ □갑□이 사업계획승인후 공사규모 등을 변경하고자 할 때에는 사전에 □을□과 협의하여 변경하여야 한다.

□ □을□은 다음 각 호에 해당되는 경우 주택건설촉진법령, 건축법령 등 관계법령의 범위내에서 □갑□에게 공사변경을 요구할 수 있으며, □갑□과 □을□은 협의하여 공사를 변경한다.

1. 본 계약 체결이전에 선행된 지질조사 결과와 상이한 암반 및 연약지반 등의 지반조건 발생시

【주】조합은 시공자 선정전에 지질조사를 실시하여 이를 기초로 시공자로 하여금 대물변제면적 등 견적조건을 제시하게 함으로써 추후, 지질과 관련하여 일방적인 대물변제면적의 조정 요구를 방지하도록 하기 위한 규정임. 이를 위해서 조합은 기 선정된 설계업체 등과 협의하여 사전에 지질조사를 하는 것이 바람직함

2. 설계서의 내용이 공사현장의 상태와 일치하지 않거나, 불분명, 누락, 오류가 있는 경우

3. □을□의 귀책사유와 관계없는 정부의 정책변경이나 행정명령 등 불가피한 상황이 발생할 경우

제29조(대물변제면적의 조정)

① □을□은 다음 각 호에 해당되는 경우 그 사실을 □갑□에게 서면통지하고 □갑□과 □을□은 상호 합의하여 제5조의 대물변제면적을 조정한다.

1.  제28조에 의한 공사의 변경이 있는 경우

2. 기초공사 중 설계변경에 의해 기초공사 및 골조공사의 변경이 이루어질 경우

② 제1항의 설계변경으로 인하여 공사량의 증감이 발생한 때에는 대물변제면적을 조정하되, □을□은 그 변동에 대한 명확한 근거를 제시하여야 한다.

제30조(공사의 시정명령)

□을□이 관계법령과 승인된 설계도서 또는 계약조건을 위반하여 건축시설을 시공하는 경우 □갑□은 이의 시정을 요구할 수 있으며, □을□은 이를 거부할 수 없고 □을□의 위반으로 발생한 추가비용 및 □갑□에 대한 손해는 □을□이 부담 또는 배상한다.

제31조(계약의 해제 및 해지)

□ □갑□은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 □을□이 계약을 이행할 수 없다고 객관적으로 판명된 경우에는 ○일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동 기한내에 이행되지 아니한 경우 본 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있고, 계약의 전부가 해지 또는 해제되었을 때에는 □을□은 당해 공사를 즉시 중지하고 모든 공사기구들을 공사장으로부터 철거하여야 하며 이로 인하여 발생하는 손해는 □을□이 배상한다.

1. □을□이 정당한 사유없이 약정한 착공기일을 경과하여도 공사를 착수하지 아니한 경우

2. □을□의 책임있는 사유로 인하여 공사기간 내에 공사를 완성할 가능성이 없다고 객관적으로 판단되는 경우

3. 제34조의 규정에 의한 지체상금이 ○○만원(또는 건설사업비 총액의 ○%)에 도달한 경우로서 계약기간을 연장하여도 공사를 완공할 가능성이 없다고 객관적으로 판단되는 경우

4. 기타 □을□이 계약조건을 위반함으로써 계약의 목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

□ □을□은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 공사의 계속 수행이 불가능하다고 객관적으로 판명된 경우에는 ○일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동 기한내에 이행되지 아니한 경우 공사를 중지하고 본 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 □갑□은 □을□로부터 차입한 제반 대여금과 기성부분의 공사금액 등을 지체없이 정산하여야 한다.

1. □갑□의 귀책사유로 공사기간이 1/3이상 지연되었을 경우

2. □갑□이 정당한 사유없이 본 계약을 이행하지 않거나, 계약사항에 정한 협의에 불응하여 공사의 계속적인 수행이 불가능하다고 객관적으로 판단되는 경우

3. 기타 □갑□이 계약조건을 위반하여 약정목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계약이 해지된 때에는 □갑□과 □을□은 지체없이 기성부분의 공사금액을 정산하여야 한다.

④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지로 인하여 손해가 발생한 경우에는 상대방에게 그에 대한 배상을 청구할 수 있다.

제32조(재해방지 및 민원)

□ □을□은 공사 현장에 안전표시판을 설치하는 등 재해방지에 필요한 조치를 취하여야 하며 공사로 인한 모든 안전사고에 대하여는 □을□의 책임으로 한다.

□ 본 공사와 관련하여 □을□의 시공상 직접적인 하자 또는 부주의로 인하여 발생한 민원과 제3자에게 끼친 손해 등은 □을□의 책임 및 비용으로 해결하되, 인접도로의 통행제한, 인접건물의 공사수행방해, TV난시청 등 공사와 무관한 간접피해 및 민원은 □갑□의 책임 및 비용으로 해결한다.

【주】민원의 내용별 해결주체를 분명히 하여 조합과 시공사간에 책임소재의 다툼을 미연에 방지하기 위한 규정임.

③ 건축물 및 시설의 인계전에 발생한 공사전반에 관한 인적·물적 손해에 관하여 □을□이 보상, 배상 및 원상복구의 책임을 지며, 또한 건축물 및 각종 시설물 인수·인계후에도 부실시공으로 판명되어 물적 인적 손해가 있을 경우에는 □을□에게 그 책임이 있으며 □갑□에게 이의를 제기할 수 없다.

④ □을□은 재해방지를 위하여 특히 필요하다고 인정될 때에는 미리 긴급조치를 취하고 즉시 이를 □갑□에게 통지하여야 한다.

⑤ □갑□은 재해방지 기타 공사의 시공상 부득이 하다고 인정될 때에는 □을□에게 긴급조치를 요구할 수 있다. 이 경우 □을□은 즉시 이에 응하여야 하며, □을□이 □갑□의 요구에 응하지 않는 경우 □갑□은 제3자로 하여금 필요한 조치를 하게 할 수 있다.

⑥ 제4항 및 제5항의 규정에 의한 응급조치에 소요된 경비는 실비를 기준으로 □갑□과 □을□이 협의하여 부담한다.

제33조(기성부분에 대한 손해책임)

□ 건축시설의 기성부분에 대하여 □을□은 선량한 관리자의 주의 의무를 다하여 관리하여야 한다.

□ 건축시설의 사용검사 전에 천재지변으로 인하여 건축시설의 기성부분에 손해가 발생할 경우 그 손해는 □을□의 부담으로 한다.

제34조(지체상금)

□ □을□은 정당한 사유없이 제7조에 의한 공사기간 내에 공사를 완공하지 못할 때는 지체기간동안 지체상금을 부담하여야 한다. 다만, 제27조에 의하여 공사가 지연될 경우에는 그러하지 아니하다.

□ 제1항의 지체상금은 매 지체일수마다 건설사업비 총액에 ○○○분의 1을 곱하여 산출한 금액을 □갑□에게 납부하거나, □갑□이 □을□에게 지급할 청산금에서 공제한다. 단, 지체상금 총액이 건설사업비 총액의 100분의 10을 초과하는 경우 그 초과부분에 대하여는 □갑□과 □을□이 협의하여 결정할 수 있다.

【주】지체상금의 기준은 국가를당사자로하는계약에관한법률 또는 시중은행의 일반대출자금 연체금리 등을 기준으로 조합과 시공자의 사정에 따라 별도로 정할 수 있을 것임

제6장 건설사업비의 충당 및 자금관리

제35조(건설사업비의 충당 및 정산)

① 제4조 제2항에 의한 □을□의 건설사업비는 제19조의 조합원 청산금, 제20조의 일반분양금(이하 □청산금 등□이라 한다) 등으로 충당하며, 청산금 등의 수납관리는 □갑□과 □을□이 공동명의로 계좌를 개설하여 관리한다.

② □을□의 건설사업비를 충당하는 방법은 제19조 및 제20조에 의거 계약금, 중도금 및 잔금이 입금되는 일자, 납부비율에 따라 정산하기로 한다.

□ □갑□이 본 계약서에서 정한 기간내에 청산금의 납부를 지연할 경우, 연체기간에 대하여 제16조 제3항의 연체율을 적용한 연체료를 □을□에게 납부하여야 한다.

□ □갑□의 조합원이 제16조 제1항에 의한 이주비의 상환 및 제19조에 의한 중도금 및 잔금의 납부를 지연할 경우 그 연체기간에 대하여 제16조 제3항의 연체율을 적용한 연체료를 □갑□ 또는 □을□에게 납부하여야 한다.

□ 청산금 등의 납부 및 제반 연체료 등의 은행예치로 발생되는 이자는 □을□에게 귀속한다.

제36조(채권확보)

□갑□의 조합원이 입주기간 만료일부터 □□일까지 대여받은 이주비의 원리금 및 청산금을 완납하지 아니하는 경우 □을□은 □갑□의 조합원이 분양받은 건축시설에 채권확보를 위하여 법적조치를 할 수 있으며, 이에 따른 비용은 □갑□의 책임하에 해당 □갑□의 조합원 부담으로 한다.

제7장 사용검사 및 입주 등

제37조(사용검사)

□ □을□은 관계법령 및 관할 지방자치단체이 승인한 설계도서, 계약조건 등의 기준에 의거 공사를 완료하였을 경우 공사감리자의 확인을 받아 사용검사신청 예정일로부터 □일 이전에 사용검사의 신청에 필요한 구비서류를 □갑□에게 제출하여야 하며, □갑□과 □을□은 협의하여 관할 지방자치단체장의 사용검사(임시사용승인을 포함한다) 및 입주자 사전점검을 실시한다.

□ 관할 지방자치단체장의 사용검사필증을 받음과 동시에 □을□은 건축시설의 시공에 대한 의무를 다한 것으로 본다. 단, 하자보수 및 의무관리 등 주택건설 관계법령에서 정한 사항은 그러하지 아니하다.

제38조(건축시설의 인도)

① □갑□은 사용검사를 필한 날로부터 ○일 이내에 공사 목적물을 인수하여야 하며, 인수과정에서 공사목적물을 보수하여야 할 사항이 있을 때에는 □갑□은 □을□에게 이를 통지하고 □을□은 지체없이 보수하여야 한다.

□ 이주비의 원리금 및 청산금의 미지급이 있을 경우에는 □을□은 완성된 건축시설에 대하여 인도거부 및 유치권의 행사를 할 수 있으며, 건축시설에 대한 보존등기 및 이전등기를 보류할 수 있다.

□ □을□은 본 건축시설을 인도할 때까지 선량한 관리자로서의 주의와 의무를 다하여야 한다.

제39조(입주)

□ □을□은 사용검사 완료 즉시 □갑□과 협의하여 입주기간을 지정한다.

【주】입주기간을 시공자가 일방적으로 지정할 경우 입주자의 입주시기, 잔금납부 등의 문제가 발생할 수가 있어 이를 조합과 협의하여 입주기간을 지정토록 한 규정임

② 제1항의 규정에 의한 입주기간이 확정되기 전에 미리 □갑□과 □을□은 협의하여 입주예정 ○일 전까지 구체적인 입주예정 개시일자를 지정하여 계약자 등에게 통지 및 확인하기로 하며, □을□은 입주시 필요서류 및 홍보용 각종 자료제작 등 각종 계획수립과 제반사항을 준비 및 확인한다.

③ □갑□과 □을□은 건축시설을 분양받은 조합원이 입주하는 경우 청산금, 이주비의 원리금, 연체료 등의 완납여부를 미리 확인하여야 하며 이를 완납하지 아니한 자에게는 입주를 허용하지 아니할 수 있다.

제40조(하자 및 관리)

□ 건축시설의 하자보수 범위, 기간, 하자보수보증금 예치, 사업주체의 의무관리 등에 대하여는 공동주택관리령 등 관계법령에 적합한 범위안에서 □갑□과 □을□이 협의하여 결정한다.

□ □갑□은 사용검사완료 즉시 관리사무소를 개설·운영하여야 한다.

③ □갑□의 조합원이 사용검사된 건축시설 입주후 임의변경하여 발생되는 하자에 대하여 □을□은 책임지지 않는다.

제8장 기타사항

제41조 (분쟁 및 소송)

□ 본 계약에 관하여 분쟁이 발생할 경우 □갑□과 □을□이 협의하여 해결하되, 쌍방간에 원만히 해결이 되지 않을 경우 관할 시·도 건설분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 의뢰한다.

□ 제1항에 의하여 분쟁의 조정이 원만히 해결되지 않을 경우 법원에 소를 청구할 수 있으며, 재판에 대한 관할법원은 본 사업부지 소재지를 관할하는 법원으로 한다.

【주1】조합과 시공자가 본 계약에 대하여 해석의 견해 및 적용을 달리 하여 분쟁이 발생하게 될 경우는 우선적으로 상호 협의하여 원만하게 해결을 하도록 하고, 협의가 되지 않은 경우는 건설산업기본법의 규정에 의한 건설분쟁조정위원회의 조정을 통하여 해결하도록 하며, 그리 하여도 조정이 되지 않을 경우는 재판을 통하여 해결하도록 그 절차를 규정한 내용임.

【주2】소송으로 인한 시간과 비용을 절감하기 위하여 분쟁에 대해 대한상사중재원의 중재에 따를 것으로 아래의 예시와 같이 중재조항을 명시할 수도 있으며, 이 경우 중재원의 중재판정은 법원의 확정판결과 같은 효력을 가짐.

예) □본 계약으로부터 발생하는 분쟁에 대해서는 대한상사중재원의 중재로써 최종 해결한다.□

제42조 (계약외의 사항)

본 계약서에 명시되어있지 않은 사항은 주택건설촉진법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 주택공급에관한규칙과 민법 등의 관계법령에 따라 처리하되, 기타 세부실무 내용에 관하여는 □갑□과 □을□이 협의하여 처리한다.

제43조 (채권의 양도)

□을□은 본 공사의 이행을 위한 목적 이외의 목적을 위하여 본 계약에 의하여 발생한 채권(공사대금청구권 등)을 제3자에게 양도하지 못한다.

제44조 (이권개입 금지)

① □갑□은 □갑□의 조합원이나 □을□과 조합규약에 명시된 이외의 이면계약이나 약속을 할 수 없다.

② □갑□ 또는 □갑□의 조합원은 □을□이 시공하는 공사와 관련하여 어떠한 이권개입이나 청탁을 할 수 없다.

③ □을□은 본 공사와 관련하여 □갑□ 또는 □갑□의 조합원 및 임원에게 부당한 금품이나 향응 등을 제공할 수 없다.

제45조 (계약의 효력)

□ 본 계약의 효력은 계약체결일로부터 동 사업이 완료(조합해산)될 때까지 유효하다. 단, □갑□은 본 계약체결 전에 계약내용에 대하여 □갑□의 조합원 총회에서 결의를 선행하여 계약이행에 차질이 없도록 하여야 한다.

□ 본 계약은 □갑□의 대표자(조합장) 및 □갑□의 임원 등의 변경과 □을□의 대표자 변경에 영향을 받지 아니한다.

□ 제44조를 위반하여 부적법하고 불합리한 공사계약체결이 이루어졌다고 판단되는 명백하고 객관적인 사실이 입증되면 □갑□과 □을□은 제31조의 규정을 따른 계약의 해제 및 해지 또는 취소할 수 있다.

제46조 (특약사항)

기타 이 계약에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 □갑□과 □을□이 합의하여 별도의 특약을 정할 수 있다.

[별지 서식]

이주비의 항목 (제15조 제1항 관련)

구 분		대여금(원)	금리 (연%)	기간 (월)	이자 (원)	비 고
아파트	□□평형
	□□평형
	□□평형
복리시설
합 계