재건축 업무편람

2000

건설교통부

대한주택공사

목   차

업무편람의 구성 및 활용방법

□ 업무편람의 제작목적	1

□ 업무편람의 구성 및 활용	1

제 1 장  재건축사업 개요	3

I. 재건축사업의 정의	5

1. 재건축사업의 정의	5

2. 재건축사업 관련 용어의 정의	5

Ⅱ. 재건축사업의 연혁	8

Ⅲ. 재건축사업의 대상 및 요건	11

Ⅳ. 재건축사업의 주체	12

1. 재건축 조합	12

2. 재건축 조합원	12

3. 재건축사업의 주체	12

Ⅴ. 재건축사업의 관련법령	13

1. 재건축사업 관련법령의 개관	13

2. 재건축사업 관련법규	13

3. 재건축사업의 법규적용	14

Ⅵ. 재건축사업 추진절차	15

제 2 장  재건축추진위원회	17

I. 재건축추진위원회의 구성	19

1. 재건축추진위원회의 성격	19

2. 재건축추진위원회의 절차상 위치	19

3. 재건축추진위원회의 구성	20

Ⅱ. 재건축추진위원회의 역할 및 행위의 법률적 효력	20

1. 재건축추진위원회의 역할	20

2. 재건축추진위원회 행위의 법률적 효력	21

◑ 판  례	25

◑ 질의회신	26

제 3 장  재건축조합	27

I. 재건축조합	29

1. 재건축조합의 성격	29

가. 재건축조합의 의의	29

나. 재건축조합의 합병 및 연합	29

Ⅱ. 재건축 조합원	30

1. 조합원의 자격	30

2. 조합원의 권리와 의무	31

3. 조합원의 자격상실·교체·임의탈퇴	31

Ⅲ. 조합규약(정관)의 작성	32

1. 조합규약의 의의	32

2. 조합규약 기재사항 및 표준규약	33

Ⅳ. 조합의 기관	34

1. 조합원총회	34

2. 대의원회	36

3. 이사회	37

4. 의사록 작성 및 관리	37

Ⅴ. 조합의 임원 등	38

1. 조합의 임원	38

2. 임원의 해임	39

◑ 판  례	43

◑ 질의회신	47

제 4 장  재건축결의 및 창립총회	89

Ⅰ. 재건축결의의 요건	91

1. 재건축결의의 실질적 요건	91

2. 재건축결의의 절차적 요건	92

Ⅱ. 결의내용(집합건물법 제47조제3항)	94

1. 신건물의 설계개요	94

2. 건물철거 및 신건물 건축에 소요되는 비용의 개산액	94

3. 재건축비용의 분담에 관한 사항	94

4. 신건물 구분소유권의 귀속에 관한 사항	95

Ⅲ. 재건축결의의 효력	96

1. 구분소유권자 등에 대한 효력	96

2. 제3자에 대한 효력	96

3. 재건축결의의 하자	98

Ⅳ. 창립총회	98

1. 창립총회의 소집	98

2. 창립총회의 회의진행	99

3. 창립총회의 결의사항	100

4. 창립총회시 유의사항	100

◑ 판  례	103

◑ 질의회신	118

제 5 장  안전진단	125

Ⅰ. 안전진단의 개요	127

Ⅱ. 안전진단 실시시기	127

Ⅲ. 안전진단 세부절차	128

1. 안전진단의 신청	128

2. 안전진단 실시여부의 결정	128

3. 안전진단 기관 지정 및 실시	129

4. 안전진단 결과 통보	129

5. 재건축허용여부 결정	129

Ⅳ. 안전진단기관	129

Ⅴ. 안전진단 사항	130

Ⅵ. 안전진단 의뢰시 제출서류	130

Ⅶ. 안전진단 수수료	131

◑ 질의회신	135

제 6 장  재건축조합 설립인가	139

Ⅰ. 조합설립인가의 개요	141

Ⅱ. 조합설립인가 절차	141

1. 조합설립인가 신청	141

2. 조합설립인가	142

Ⅲ. 재건축조합설립인가의 효력	143

◑ 판  례	147

◑ 질의회신	159

제 7 장  업체선정 및 계약	169

Ⅰ. 설계회사 선정 및 계약	171

1. 설계회사 선정방법	171

2. 설계발주방식	171

3. 설계회사 선정시 유의사항	172

Ⅱ. 시공회사 선정 및 계약	172

1. 시공사 선정	172

2. 공사계약 체결	175

3. 시공사 선정시 유의사항	179

Ⅲ. 감리자의 선정 및 계약	180

1. 감리자의 지정	180

2. 감리자의 자격	180

3. 감리자의 선정절차	180

4. 감리자의 임무와 업무	181

5. 감리자의 교체	181

6. 감리 대가	182

7. 감리자 지정시 유의사항	182

◑ 질의회신	185

제 8 장  신탁등기	191

Ⅰ. 신탁등기의 내용 및 필요성	193

1. 신탁등기의 내용	193

2. 신탁등기의 필요성	193

3. 신탁등기의 성질과 효력	194

Ⅱ. 신탁에 따른 권리관계	194

1. 강제집행의 금지	194

2. 신탁의 종료	195

3. 신탁종료 후의 신탁재산의 귀속	195

4. 조합에 대한 조합원의 권리(소유권이전등기청구권)보전처분	195

Ⅲ. 신탁등기 과정	196

1. 신탁등기의 시기	196

2. 신탁등기 관련 서류	196

◑ 질의회신	199

제 9 장  사업계획승인	201

Ⅰ. 사업계획승인 관련 심의	203

1. 건축심의	203

2. 교통영향평가 심의	205

3. 미술장식품 심의	205

Ⅱ. 사업계획승인	206

1. 사업계획승인의 내용	206

2. 사업계획의 승인절차	206

3. 사업계획승인 신청	206

4. 사업계획 심의 및 협의	208

5. 사업계획 변경승인	209

◑ 판  례	213

◑ 질의회신	217

제 10 장  매도청구	235

Ⅰ. 매도청구	237

1. 매도청구의 내용	237

2. 재건축불참자에 대한 최고절차	238

3. 매도청구권의 행사	239

4. 시가의 산정	240

5. 매도청구 소송절차 및 일정	241

Ⅱ. 조합원에 대한 명도소송	242

1. 명도소송의 내용	242

2. 명도소송의 시기	242

Ⅲ. 명도단행가처분의 신청	242

Ⅳ. 기타 법적인 조치	243

1. 신탁등기절차이행 청구소송	243

2. 처분금지가처분	243

3. 손해배상청구소송	243

4. 경매신청	244

◑ 판  례	247

◑ 질의회신	257

제 11 장  관리처분계획	259

Ⅰ. 관리처분계획의 의의	261

Ⅱ. 관리처분계획의 기준	261

Ⅲ. 관리처분계획의 내용	263

Ⅳ. 관리처분계획의 통지	263

◑ 질의회신	267

제 12 장  이주, 철거 및 착공	269

Ⅰ. 이  주	271

1. 이주절차	271

2. 이주비 지급	271

Ⅱ. 미이주자 및 세입자 처리문제	274

1. 미이주자 처리문제	274

2. 세입자 이주계획	274

Ⅲ. 철  거	275

1. 철거 및 처분계획서 제출 (주촉법시행령 제32조제2항8호)	275

2. 건축물의 철거 및 멸실신고	275

3. 철거절차	275

Ⅳ. 착  공	275

1. 경계측량	275

2. 착공신고	276

◑ 판  례	281

◑ 질의회신	281

제 13 장  회계감사	285

Ⅰ. 주택조합의 회계감사	287

1. 회계감사 도입배경	287

2. 회계감사인	288

3. 회계감사 절차	289

◑ 질의회신	293

제 14 장  분  양	295

Ⅰ. 조합원 분양	297

1. 조합원 분양기준	297

2. 조합원 분양절차	298

Ⅱ. 주택 일반분양	298

1. 일반분양의 기준	298

2. 입주자 모집절차	298

3. 일반분양의 절차	300

Ⅲ. 복리시설의 분양	300

◑ 판  례	305

◑ 질의회신	306

제 15 장  사용검사	317

Ⅰ. 사용검사의 의무	319

1. 사용검사의 의미	319

2. 사용검사의 의무	319

Ⅱ. 사용검사의 내용	319

1. 사용검사의 내용	319

2. 사용검사시 감리자의 확인사항	320

Ⅲ. 사용검사의 절차와 서류	320

1. 사용검사 절차	320

2. 사용검사 신청시 필요서류	321

Ⅳ. 임시사용승인	322

1. 임시사용승인의 내용	322

2. 임시 사용승인시 감리자의 확인사항	323

◑ 판  례	327

◑ 질의회신	331

제 16 장  완료조치	335

Ⅰ. 입  주	337

1. 입주절차	337

2. 의무적 관리대상 공동주택	337

Ⅱ. 등기절차	337

1. 지적이동	337

2. 등기절차	337

3. 보존등기＞조합원 분양자	338

4. 이전등기 : 일반분양자	338

Ⅲ. 정산, 해산 및 청산	339

1. 정  산	339

2. 해산 및 청산	341

◑ 질의회신	347

제 17 장  세  무	349

Ⅰ. 재건축사업의 세무체계	351

Ⅱ. 사업주체가 내는 세금	352

1. 사업소득세	352

2. 부가가치세	356

3. 취득세	361

4. 등록세	362

Ⅲ. 재건축 조합원이 내는 세금	364

1. 양도소득세	364

2. 취득세	366

3. 등록세	366

Ⅳ. 재건축조합의 유급임직원이 내는 세금	367

1. 근로소득세, 퇴직소득세 및 소득할주민세	367

2. 의료보험료 등	368

◑ 판  례	371

판례 및 질의회신 색인목록

1. 판  례

□ 약속어음금	25

□ 동산인도	43

□ 조합원자격확인	43

□ 임시총회결의무효확인	44

□ 소유권이전등기등	45

□ 조합원자격확인	45

□ 의결정족수	103

□ 영업금지가처분	103

□ 공사금	104

□ 업무방해배제	105

□ 관리비청구	106

□ 관리단집회회장등직무집행정지가처분	107

□ 칸막이시설일부철거	107

□ 결의무효확인	108

□ 소유권이전등기	108

□ 등기공무원의처분에대한이의	109

□ 건물명도, 매매대금	110

□ 건물명도등	111

□ 소유권이전등기등	112

□ 조합원정기총회결의부존재확인	112

□ 재건축결의요건	113

□ 재건축 결의	113

□ 수분양권의 범위에 관한 권리구제	114

□ 재건축 결의	115

□ 재건축 결의	116

□ 명의수탁	117

□ 손해배상(기)	147

□ 손해배상(기)청구사건	148

□ 건물명도단행가처분	149

□ 조합창립총회등무효확인	150

□ 임시총회결의부존재확인	150

□ 조합원자격확인등	152

□ 부당이득금	153

□ 건물소유권이전등기말소	154

□ 아파트배정권리확인	155

□ 주택조합설립인가	156

□ 소유권이전등기등	157

□ 재건축조합장등명의변경신청거부처분취소	158

□ 소유권이전등기	213

□ 사용검사신청반려처분취소	213

□ 민영주택건설사업계획승인신청반려처분취소	215

□ 주택건설사업승인거부처분취소	215

□ 건물명도	247

□ 경  매	248

□ 소유권의 매도청구	248

□ 집합건물의소유및관리에관한법률	249

□ 제명된 조합의 매도청구	251

□ 매도청구소송	251

□ 소유권이전등기등	254

□ 소유권이전등기등	254

□ 소유권이전등기등	255

□ 재물손괴	281

□ 소유권이전등기	305

□ 추  첨	305

□ 건축사용검사허가처분취소	327

□ 건축물준공검사처분무효확인	328

□ 사용검사거부처분취소	329

□ 사기미수·변호사법위반	330

□ 부당이득금반환	371

□ 양도소득세등부과처분취소	372

2. 질의회신

□ 재건축추진위원회의 규약상 선정회사 의결에 필요한 정족수	26

□ 조합주체권	47

□ 조합규약의 해석	48

□ 조합규약의 효력여부	48

□ 공동사업 추진	49

□ 조합장 권한대행여부	49

□ 재건축조합원이 아닌 자를 조합장으로 선임할 수 있는지 여부	50

□ 임시조합장의 자격존속여부	50

□ 주택건설촉진법에 재건축조합장의 자격 규정여부	51

□ 조합임원의 자격과 권리 의무	51

□ 조합원 사망시 조합원 자격의 승계	52

□ 재건축조합 설립인가후 건축허가에 의한 사업가능여부	53

□ 아파트 소유자의 배우자 또는 직계존비속 등에 조합원 자격유무	54

□ 재건축조합 표준규약의 활용방법에 명시한 □관계법령□의 범위	54

□ 조합의 총회의 개최	55

□ 조합원의 자격을 제명한 경우, 소유권 확보 절차	55

□ 재건축조합장이 건축주가 될 수 있는지 여부	55

□ 재건축조합 단독명의의 사업부지내 공유지 매입시 매입주체	56

□ 시공사 교체 후 공사재개시 조합원의 동의율	56

□ 재건축사업 추진시 지자체가 사업시행자 역할 가능여부와 법적인 근거	57

□ 건설산업기본법에 의한 면허소지자의 재건축사업의 공동주체 여부	57

□ 재건축조합원의 탈퇴가능 여부 및 재건축 결의율	58

□ 사업계획승인후 탈퇴 조합원의 대지지분의 처분 방법	58

□ 재건축조합 해산전 아파트를 매입할 경우 조합원 자격 승계여부	59

□ 건물관리대장에는 있으나 토지지분이 없는 경우 재건축조합원의 자격여부	59

□ 재건축대상인 주택 및 대지에 설정된 저당권 등의 자동승계여부	59

□ 재건축대상 주택 및 대지의 저당권설정으로 인한 영향과 저당권 변경절차	60

□ 조합장의 수	60

□ 현재 거주자가 조합업무에 참여할 수 있는 방법	61

□ 조합장 및 임원의 해임	61

□ 법원에서 선임한 임시대표자가 재건축조합장의 역할 이행가능 여부	62

□ 조합규약의 변경시 전 조합원의 합의여부	62

□ 전조합원의 동의없는 변경 조합규약의 인정여부	63

□ 중도금 납부에 관한 질의	63

□ 중도금 분할징수	64

□ 증여계약 해지 후 권리회복 여부	64

□ 전매시기 및 조합설립변경인가 시기	65

□ 조합규약 및 조합원변경에 관한 질의	65

□ 조합규약의 해석	66

□ 조합원인정 및 조합규약에 의한 대의원회의 결의방법	66

□ 부당한 조합규약 변경후 변경인가를 받지 않았을 경우 효력	67

□ 표준규약 내용중 수치로 된 정족수 수정 가능여부	67

□ 조합규약 제14조의 임원의 자격에 대한 유권해석	68

□ 조합원의 주택보유수만큼 의결권을 가지는가의 여부	68

□ 표준규약을 조합에 적용하는데 의결절차의 필요여부	69

□ 조합원의 서류 미제출로 조합이 피해를 입은 경우 제명가능여부	69

□ 창립총회 정족수에 관한 조합규약의 해석	69

□ 추진위원장을 둔다는 규정명시의 합법여부	70

□ 조합원의 권리 및 조합규약	70

□ 이주비 이자산정 및 건축비 조정에 관한 질의	71

□ 재건축사업에서 추가로 입금하는 금액 및 분양처분의 고시	72

□ 상가의 공유지분자의 조합원자격	72

□ 조합원 자격	73

□ 아파트 소유자의 배우자의 조합임원 자격여부	73

□ 주택과 상가를 동시에 소유시 각각 조합원으로 인정여부	74

□ 조합원 자격	74

□ 조합원의 권리에 대한 보상	74

□ 조합원 자격	75

□ 조합원 토지 및 건물을 승계한 새 소유주의 재건축 동의여부	75

□ 시공사와 조합이 체결한 계약서 사본유출의 금지에 대한 법적 근거	76

□ 조합원 자격 유무	76

□ 아파트 매수시 조합원자격 승계 여부	77

□ 조합원 자격박탈에 관한 질의	78

□ 조합원의 자격과 권리를 양도하였을 경우, 교체 가능여부	78

□ 복리시설 소유자의 조합원 자격	79

□ 복리시설의 축소로 공급받지 못한 기존 소유자의 권리	79

□ 조합원직권탈퇴의 경우 조합원 변경인가 가능여부	79

□ 법인의 소유 주택수 만큼 모두 조합원으로 인정하는가의 여부	80

□ 조합원 채무로 인한 경매처분후 조합원 자격	81

□ 조합원 탈퇴나 전매후 양수받은자의 조합원 자격	81

□ 조합원 탈퇴이후의 처리	82

□ 세대 구성원이 각각의 주택을 소유하고 있을 경우 조합원 자격	82

□ 조합원의 탈퇴 요구시 조합설립변경인가	83

□ 아파트 사용검사 이후에도 조합원 변경인가가 가능여부	83

□ 양수자의 조합원 자격	84

□ 조합원 및 조합장의 자격요건	85

□ 신탁등기이후 분양권을 타인에게 양도할 경우 조합원 변경인가	85

□ 조합대표의 건축물대장 작성여부	86

□ 사업계획승인 후에 재건축조합원으로 추가로 가입 및 사업추진	86

□ 동별 동의율	118

□ 재건축조합표준규약에 의한 동의간주여부	119

□ 의결권 산정여부	119

□ 집합건물의 소유및관리에 관한법률 제47조	120

□ 재해위험이 있는 단독주택지의 재건축 관계법령 유무여부	120

□ 조건부여후 사업승인처리의 적법 여부	121

□ 재건축사업에서 토지수용이 가능한지 여부	122

□ 토지사용승낙후 재건축사업의 가능여부	122

□ 소규모시장의 주상복합재건축 가능여부	123

□ 시장 재건축시의 법 적용	123

□ 상가 소유자의 전체 동의없이 사업승인 가능여부 및 상가 소유자에

매도청구 가능 여부	124

□ 안전진단 실시후 재건축조합 설립인가를 받지 않은 경우 안전진단 실시여부	135

□ 사업승인을 받아 회사명의 사원사택 철거시 안전진단 여부	135

□ □96. 12월 안전진단서의 조합설립인가시 효력 여부	135

□ 안전진단의 실시 여부	136

□ 안전진단의 효력	137

□ 개정법 이전에 받은 안전진단의 효력	137

□ 조합인가	159

□ 조합변경인가	159

□ 조합장선출	160

□ 조합설립변경인가	160

□ 조합인가	161

□ 변경인가신청	161

□ 조합설립변경인가	161

□ 조합설립변경인가	162

□ 조합인가	162

□ 필지별 조합설립 가능여부	163

□ 조합원 자격 제명시 소유권 확보절차	164

□ 일반분양분에 대한 건축물대장 소유자 등재 방법	164

□ 1세대 2조합원의 자격 여부	165

□ 주택건설사업계획승인을 받아 건설된 주택의 건축물관리대장 작성	166

□ 건축물관리대장의 명의 정정방법	166

□ 아파트지구개발기본계획의 미확정 상태에서 재건축조합설립인가 가능여부	166

□ □조합원 전원이 연명한 조합규약□의 미첨부 이유로 조합변경인가 불가여부	167

□ 재건축조합설립인가시에 시장등의 심의내용	167

□ 인근편입부지의 소유권확보여부 및 주택공제조합 보증대상	185

□ 표준건축비를 적용한 재건축 공사비에 부가가치세가 포함여부	185

□ 건축공정과 무관한 재건축조합원의 중도금 납부의 적법성	186

□ 공사지연으로 인한 일반분양자에 대한 지체상금의 변제책임	186

□ 재건축주택조합의 사업주체와 의무관리기간중의 책임여부	187

□ 증가된 부담금은 일반분양분에도 분담되어야 하는 지 여부	187

□ 조합과 시공사가 지분제 계약시, 무상지분으로 받는 면적	188

□ 등록업체의 공동사업주체 여부 및 등록업체의 지위 및 의무	188

□ 원도면 및 원시방서를 변경하고자 할 경우 건설회사 명의로만 가능한지

여부	189

□ 공사비 납부	189

□ 사업계획승인시에 새로운 설계자로 변경가능여부	190

□ 재건축조합원의 의무불이행	199

□ 사업계획승인 신청시의 신탁등기완료여부	200

□ 사업승인	217

□ 조합원 자격	218

□ 조합원분 공급가격 변경시 조합원 전원동의 여부	219

□ 주택규모별공급비율 변경가부	219

□ 사업계획변경승인대상 여부	220

□ 재건축주택사업에서 사업계획변경승인 신청, 변경보고 주체 및 방법	220

□ 사업계획승인신청기한 연장가부	220

□ 지침 개정후 사업계획변경의 가능여부	221

□ 주택용 대지 소유권 확보 및 주체	221

□ 주택용 대지의 소유권 확보	222

□ 사업지 내의 국유지에 대한 소유권 확보	222

□ 재건축조합인가 사업지에 개별건축주의 건축 또는 대수선의 가능유무	223

□ 재건축조합원의 계약금, 중도금의 납부 여부	223

□ 대지조성사업에 의한 대지의 진입도로 폭과의 관계	223

□ 재건축조합이 부지를 소유하지 않은 상태에서 사업계획승인 가능 여부	224

□ 사업계획승인 이후 사업비 증액시 사업계획변경 실시 여부	224

□ 사업계획승인 신청과 변경승인	225

□ 사업계획변경승인이 총회의 결의로 가능한지 여부	225

□ 재건축사업시 신축건물의 40% 이상을 18평 이하로 건설하는지 여부	226

□ 국공유지 도로에 대한 사업계획승인신청시 소유권확보 혹은 매입여부	226

□ 사업계획승인 신청시 사업주체의 명의	227

□ 압류의 경우 사업계획승인 신청시 해제여부	227

□ 공용면적을 전용면적으로 변경시 사업계획변경승인의 가능 여부	229

□ 건물과 토지소유자가 다를 때의 사업계획승인의 가능여부	229

□ 개정된 지침을 적용하여 사업승인 변경의 가능여부	230

□ 소유권 확보를 위해 신탁등기를 완료하여야 하는 것인지 여부	230

□ 상가의 동의없이 사업계획승인신청이 가능한지 여부	231

□ 도시계획도로의 정의와 조건 등	232

□ 지하구조물의 위치변경	233

□ 주택건설촉진법 시행령 제34조의4제2호의 적용	233

□ 매수자명의로 변경인가신청 가능여부	234

□ 금전정산된 주택의 조합측 양도 여부와 법적근거	257

□ 관리처분	267

□ 사업승인을 득한 공동주택의 철거	281

□ 연립주택 전체를 지역조합에서 일괄 매입할 경우 지역조합부지 사용여부	282

□ 재건축에 따른 공동주택 철거 신청시 제출 서류	282

□ 재건축사업 추진시 공사의 분리발주	283

□ 회계감사	293

□ 회계감사	293

□ 회계감사	294

□ 시장재건축사업시의 분양권	306

□ 주촉법 제36조 적용	307

□ 재건축사업에서 1인 또는 법인이 2 이상의 주택 소유시 모두 분양받을

수 있는지 여부	307

□ 부도시 정부에서의 계약금 및 중도금 책임여부	308

□ 복리시설을 소유하고 있는 경우의 주택공급	308

□ 총분양 대금중에서 대지비와 건축비 산정	308

□ 분양시의 적용규정	309

□ 주택공급 자격요건	309

□ 입주자모집 및 소유권확인	310

□ 임의공급방법의 대상자 및 분양방법	310

□ 신탁등기전 입주자모집 가능여부	311

□ 탈퇴조합원의 대지지분의 처분방법	311

□ 근저당권이 설정되어 있는 경우 일반분양가능여부	312

□ 압류상태의 주택이 있는 경우 착공 및 분양 가능여부	312

□ 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정의 내용	313

□ 주촉법 제44조의3제5항과 주택공급에관한규칙 제7조제3항의 적용	313

□ 저당권설정시 일반분양가능여부	314

□ 근저당권자의 권리가 조합원 건물등기부에 등재여부	315

□ 일반분양자에게 저당권설정이 영향을 미치지 않도록 하는 변경절차 및

방법	315

□ 사용검사이후 분양권전매 가능여부	316

□ 조합원분의 일반분양 가능여부	316

□ 근저당권을 해지하여야 사용검사 신청이 가능한지 여부	331

□ 사용검사의 신청	331

□ 하자보수보증서와 사용검사	332

□ 사용검사의 분리시행가부	332

□ 저당권설정시 일반분양 및 사용검사 가능여부	333

□ 대지의 명의변경을 하고자 하는 경우 동의를 받아야하는 범위	347

□ 가산항목	347

□ 사업종결시의 청산절차 및 방법	348

□ 청산 총회를 개최하지 아니하고 서면결의로 조합해산 가능여부	348

업무편람의 구성 및 활용방법

１１

□ 업무편람의 제작목적

재건축은 계획수립에서부터 조합운영, 업체선정, 시공, 청산 등에 이르기까지 추진절차가 복잡하고, 각 절차별로 상당한 전문지식이 필요하다. 그런데 재건축사업은 조합이 자율적으로 추진하는 민간사업이기 때문에 사업계획 승인 및 일부 인·허가업무만을 관에서 담당하였을 뿐 별도의 통제시스템이 없이 추진되었다. 이에 따라 그 동안 재건축사업의 추진과정에서 여러 가지 문제가 발생한 것이 사실이다.

앞으로 바람지한 재건축사업의 추진을 위해 공무원의 역할이 필요하리라 사료된다. 이 업무편람은 재건축사업과 관련 업무를 담당하는 공무원을 위하여 제작하였다. 여기서는 재건축사업을 총괄적으로 정리하여 올바른 재건축업무에 도움을 주고자 한다. 특히 조합이 담당하는 업무까지 포함하여 재건축사업의 각 단계별로 사업추진과정의 세부적인 내용을 포함하고 있기 때문에 재건축사업을 전체적으로 이해하고 업무를 수행하는 데 도움이 될 것이다.

□ 업무편람의 구성 및 활용

본 업무편람은 재건축사업의 각 사업단계별 내용 및 절차를 설명하고, 필요한 업무를 중심으로 기술하였다.

총17장으로 구성하였으며, 재건축사업추진과정과 관련하여 필요한 내용을 쉽게 찾아볼 수 있도록 가급적 제목을 세분화하였다.

또한, 재건축사업과 관련한 질의회신과 판례를 사업단계별로 정리하여 관련장 말미에 수록하여 재건축과 관련한 질의사항들과 여기에 대한 회신내용들을 통해 민원인들의 민원에 쉽게 대처할 수 있도록 하는 등 업무를 수행하는데 도움이 되도록 하였다.

제 1 장  재건축사업 개요

I. 재건축사업의 정의

1. 재건축사업의 정의

노후·불량주택(단독, 공동주택)을 법률에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업

2. 재건축사업 관련 용어의 정의

주택건설촉진법(이하 주촉법) 제3조

집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법) 제1조

□ 국민주택＞주촉법 제10조의 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설되거나 개량되는 주택(다만 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 건립하는 전용면적 85□이하(국민주택규모)의 주택은 국민주택기금의 지원이 없더라도 국민주택 등으로 분류되어 국민주택과 같이 취급한다.)

□ 주  택＞세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 일단의 토지를 포함) 또는 건축물의 일부, 단독주택과 공동주택으로 구분

□ 공동주택＞대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정함(주촉법시행령 제2조)

- 아 파 트＞5층 이상의 주택

- 연립주택＞동 당 건축연면적이 660□를 초과하는 4층 이하의 주택

- 다세대주택＞동 당 건축연면적이 660□ 이하인 4층 이하의 주택

□ 관리주체＞공동주택을 관리하기 위하여 입주자에 의하여 구성된 자치관리기구·주택관리업자 및 사업주체

□ 사업주체＞국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 및 주촉법 제6조에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 등 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자

□ 국민주택사업주체＞국민주택을 건설·공급하는 사업주체

□ 부대시설＞주차장·관리사무소·담장·건축법 제2조제3호의 규정에 의한 건축설비 기타 이에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 또는 설비

□ 복리시설＞어린이놀이터·구매시설·의료시설·주민운동시설·일반목욕장·입주자집회소·기타 거주자의 생활복리를 위하여 필요한 공동시설로서 대통령령이 정하는 것

□ 간선시설＞도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 및 지역난방시설등 주택단지(2이상의 주택단지를 동시에 개발하는 경우에는 각각의 주택단지를 말한다)안의 기간시설과 그 기간시설을 당해 주택단지밖에 있는 동종의 기간시설에 연결시키는 시설

□ 주택조합＞동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 □지역조합□이라 한다), 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 □직장조합□이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 □재건축조합□이라 한다)

□ 구분소유권＞집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법) 제1조에 규정한 건물부분(집합건물법 제3조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 공용부분으로 된 것을 제외한다)을 목적으로 하는 소유권

□ 구분소유자＞구분소유권을 가지는 자

□ 전유부분＞구분소유권의 목적인 건물부분

□ 공용부분＞전유부분외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 집합건물법 제3조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물

□ 건물의 대지＞전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 및 제4조의 규정에 의하여 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

□ 대지사용권＞구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리

□ 국민주택 등: 주촉법 제3조제1호의 국민주택과 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 □지방공사□라 한다)가 건설하는 주택 중 85□이하의 주택

□ 민간건설 중형국민주택＞주촉법 제3조제1호의 규정에 의한 국민주택 중 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사 외의 사업주체가 건설하는 60□ 초과 85□ 이하의 주택

□ 민영주택＞국민주택 등을 제외한 주택

□ 주택건설지역＞주택을 건설하는 특별시·광역시 또는 시·군의 행정구역과 도시계획구역

□ 세대주＞세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계 존·비속으로 이루어진 세대의 세대주. 다만, 60세 이상인 직계존속 또는 장애인복지법 제2조의 규정에 의한 장애인(이하 □장애인□이라 한다)인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자와 세대별 주민등록표상에 배우자 및 직계 존·비속인 세대원이 없는 세대주(이하 □단독세대주□라 한다)로서 20세 이상인 자는 각각 이를 세대주로 봄

□ 무주택세대주＞세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주

□ 주택공급면적＞사업주체가 공급하는 주택의 면적으로서 건축법시행령 제119조제1항제3호의 규정에 의한 바닥면적에 산입되는 면적

Ⅱ. 재건축사업의 연혁

1. 1984. 4. 10＞집합건물법 제정

단독주택과는 성격이 다른 집합건물(아파트, 연립주택 등)의 특성상 다른 구분소유자의 협조없이 단독으로 자신의 구분소유 부분만을 대상으로 재건축을 할 수 없는 문제와 관련하여 건물전체에 대한 재건축을 추진할 수 있는 근거 마련

2. 1987. 12. 4. - 주촉법 개정

노후·불량한 주택에 대하여 재건축조합을 결성하여 재건축을 추진할 수 있는 법적 근거 신설

3. 1988. 6. 16. - 주촉법시행령 개정

□ 노후·불량한 주택의 범위를 신설하여 구체화

□ 재건축사업의 추진이 실질적으로 가능하도록 법령정비

□ 재건축조합설립인가시 노후·불량주택의 범위에 해당함을 증명할 수 있는 서류와 집합건물법 제47조의 규정에 의한 재건축결의를 증명하는 서류를 따로 제출하도록 개정

□ 재건축조합설립인가 신청을 받은 경우에 기존 주택이 노후·불량주택의 범위에 해당하는지 여부를 확인할 필요가 있을시 기존주택에 관하여 기관의 진단을 받고 그 결과를 제출할 수 있다는 규정을 신설

□ 주택건설사업계획승인을 받기 위해서는 주택용 대지의 소유권을 확보하고, 그 대지가 저당권의 목적으로 되어 있는 경우 그 저당권을 말소하도록 규정

4. 1993. 2. 20. - 주촉법시행령 개정

□ 노후·불량주택의 범위를 변경하여 원칙적으로 단독주택을 건축 대상에서 제외하고, 공동주택 중 동당 연면적이 660□를 초과하는 주택에 대하여 재건축대상으로 함

□ 재건축조합의 구성원 자격을 한정

□ 주택건설사업계획의 승인 신청시 기존 주택의 철거계획서를 추가 제출하도록 규정

□ 주택건설사업계획승인을 얻은 후에는 조합원을 교체하거나 신규가입 할 수 없고, 다만 조합원의 사망 및 해외이주 또는 2년 이상 해외거주를 하게 되는 경우 교체가능 하도록 규정

□ 주택조합설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 주택건설사업계획승인 신청을 하지 않으면 설립인가를 취소할 수 있도록 규정

5. 1994. 1. 7. - 주촉법 개정

□ 주택건설촉진법 시행령에 규정되어 있던 「안전진단에 관한 규정」을 주택건설촉진법으로 옮김

□ 안전진단의 대상·기준·실시기관·수수료 기타 필요한 사항을 건설교통부령으로 정하는 규정 신설

6. 1994. 7. 30. - 주촉법시행령 개정

□ 노후·불량주택의 범위를 다시 변경하여 사실상 단독주택의 재건축이 가능해짐

□ 사업계획승인 요건 완화

□ 주촉법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로서 20세대 미만의 노후·불량주택의 재건축시에는 재건축조합구성 가능

□ 사업계획승인 후에도 노후·불량주택의 소유자가 추가가입시 신규조합원 가입이 가능하도록 개정

□ 주택건설사업계획의 승인 신청시 기존 주택의 철거계획서 및 처분계획서를 제출하도록 개정

□ 재건축조합이 건설하는 주택에 대하여는 주택의 규모별 공급비율적용을 제외함

7. 1997. 12.13. - 주촉법 개정

□ 20여 년 전에 지어진 노후·불량주택에 대하여 획기적인 주거환경 개선을 도모하고 불량시가지 재정비를 위하여 현재 시행되고 있는 재건축사업의 공공성 확보, 무분별한 재건축방지 방안 등을 마련

□ 주택조합에 대한 회계감사제도 도입

□ 무분별한 재건축사업을 방지하기 위하여 안전진단 절차를 대폭 강화

□ 철거되는 주택에 설정된 저당권 등 권리를 새로이 건설되는 주택에 설정된 것으로 보도록 함

□ 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유한 경우 1주택만 공급

□ 대규모 재건축사업에 대한 지방자치단체장의 노력의무를 명시

8. 1999. 2. 8. - 주촉법 개정

□ 사전결정 절차를 폐지하여 주택건설절차를 간소화.

□ 주택의 전매행위 제한규정을 삭제함으로써 주택전매행위가 허용됨.

□ 여러 동의 건물이 있는 집합건물의 경우 주택단지 안의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 2/3이상의 동의와 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 동의로 재건축을 할 수 있도록 재건축결의 요건을 완화

9. 1999. 4. 30. - 주촉법 시행령 개정

□ 조합원 교체요건을 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 법원 판결로 변경된 경우 및 노후·불량주택 소유자가 추가가입하는 경우로 확대함

□ 재건축조합설립인가 신청시 주촉법 제44조의3 제7항에 의한 결의사항을 증명할 수 있는 서류를 첨부하도록 개정

□ 조합규약에 포함되어야 할 사항으로 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항을 반드시 규정하도록 함

10. 1999. 12. 7. - 주촉법시행령 개정

조합원의 수가 20인 미만이더라도 노후·불량한 소규모 연립 및 다세대주택을 재건축하여 20세대 이상의 공동주택 건설이 가능한 경우에는 조합원이 10인 이상이면 주택조합을 구성할 수 있도록 허용

11. 2000. 1. 28. - 주촉법 개정

아파트 단지 내에 있는 여러 개의 상가, 유치원 등 복리시설을 하나의 동으로 규정하여 노후 아파트의 재건축을 촉진하고 서민들의 불편을 해소하도록 함

Ⅲ. 재건축 사업의 대상 및 요건

재건축사업의 대상은 노후·불량한 주택으로 다음 사항 중 하나를 만족시켜야 한다.

주 택 구 분	대 상 내 용
아파트 및 연립주택	◇ 건물이 훼손되거나 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 공동주택
	◇ 건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·유지비나 관리비용이 소요되는 주택
	◇ 건물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물을 재건축하면 그에 소요되는 이용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택
	◇ 도시미관·토지이용도·난방방식·구조적 결함 또는 부실시공 등으로 인하여 재건축이 불가피하다고 관할시장·군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 주택
그 외의 주택 (다세대주택등)	◇ 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우에는 상기 노후·불량주택의 범위에도 불구하고 노후·불량주택으로 봄.

※ 지형여건·주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 단독주택·다세대주택 등을 일부 포함할 수 있음

한편 노후·불량주택의 수가 1천 세대 이상이거나 재건축사업 시행지역의 면적이 5만□ 이상인 경우는 대규모 재건축사업에 해당된다(주촉법 제44조의4, 주촉법 시행령 제42조의7)

Ⅳ. 재건축사업의 주체

1. 재건축 조합(주촉법 제3조 제9항)

재건축 주택조합이란 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 설립한 조합을 말한다.

(※ 실정법상의 재건축조합은 주촉법상의 주택조합의 일종이고, 동 법상의 주택조합에는 직장조합, 지역조합 및 재건축조합이 있다.)

2. 재건축 조합원

원칙상 주택과 대지를 동시에 구분소유하고 있는 경우에 조합원이 될 수 있다.

재건축조합에 관하여 주촉법으로 정하는 입법취지가 노후·불량주택을 개선코자 하는 것인 바, 주택의 소유여부를 조합원 자격유무의 판단근거로 삼고 있다.

3. 재건축사업의 주체

가. 원칙상의 재건축사업의 주체

재건축 사업은 노후·불량주택의 소유자들로 재건축조합을 구성하고 노후·불량주택을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하는 주택건설사업이라는 특성상 재건축사업의 주체는 재건축 조합이 된다.

나. 실질적인 재건축사업의 주체

재건축조합은 재건축사업의 주체는 되나 법인격이 없고, 시공능력이 없어 단독사업주체로서 주택건설사업을 시행하지 못한다. 따라서 주택건설사업자의 자격을 갖춘 등록업자와 공동사업주체로 하여 주택건설사업을 시행한다.

재건축사업에 공동주체가 될 수 있는 등록업자는 재건축사업의 주택건설규모에 적합한 시공능력을 갖추어야 한다.

Ⅴ. 재건축사업의 관련법령

1. 재건축사업 관련법령의 개관

재건축은 본래 집합건물의 관리방법의 하나로 규정된 것으로서 그 건물 소유자들로 구성된 이른바 관리단집회가 주체가 되어 집합건물법의 제한 범위 내에서 소유자들이 자율적으로 시행할 수 있는 것이 원칙이고, 따라서 재건축에 있어서 반드시 재건축조합이 필요적으로 결성되어야 하는 것은 아니며, 이러한 경우에는 주촉법이 적용되지 아니하다.

그러나, 집합건물 중에서도 특히 일정한 규모 이상의 주택으로서 그 소유자들이 재건축을 함에 있어서 재건축조합을 설립하여 시행할 때는 그에 대하여 주촉법상의 재건축조합에 관한 규정이 적용된다.

따라서 이를 반대해석하면 집합건물에 대한 재건축의 경우 현행법상 재건축조합을 결성하는 것이 필수적인 것은 아니므로 재건축조합을 설립하지 아니하고 재건축을 할 수도 있다고 할 것이나, 실제로 소규모의 다세대주택의 경우가 아니면 그 예를 찾아보기가 힘들 것이다.

2. 재건축사업 관련법규

구 분	관 련 법 규
법 규	◇ 주택건설촉진법
	◇ 주택건설촉진법 시행령
	◇ 주택건설촉진법 시행규칙
	◇ 주택공급에관한규칙
	◇ 집합건물의소유및관리에관한법률
	◇ 건축법
기타 규약 및 조례	◇ 서울특별시 노후 불량주택 재건축업무 운영요령
	◇ 재건축조합 표준규약 운용지침
	◇ 재건축조합 표준규약
	◇ 서울특별시 등 지자체 건축조례

3. 재건축사업의 법규적용

구 분	법 적 근 거	적 용 내 용
노후·불량 주택의 범위	◇ 주촉법시행령 제4조의2	◇ 노후·불량주택의 범위
주택조합의 정의	◇ 주촉법 제3조제9항	◇ 주택조합중 노후·불량주택 소유자가 그 건물을 철거하고 다시 건축하는 것을 재건축이라 하고 그 시행자를 재건축조합이라 함
재건축의 결의	◇ 집합건물법 제47조 ◇ 주촉법 제44조의3 제7항	◇ 구분소유자의 4/5이상 ◇ 동당 2/3이상의 찬성
조합의 설립	◇ 주촉법 제44조 ◇ 주촉법 시행령 제42조	◇ 조합설립에 관한 법적근거 ◇ 신청서류 및 구성원
안전진단	◇ 주촉법 시행령 제42조의4 ◇ 주촉법 시행규칙 제32조의2	◇ 진단기관 및 진단내용
사업계획승인	◇ 주촉법 제33조 ◇ 주촉법 시행령 제32조	◇ 사업계획승인 대상 및 구비서류
공동사업주체 (시공자)사업시행	◇ 주촉법 제44조제3항 ◇ 주촉법 시행령 제34조의3	◇ 조합시행에 관한 사항 ◇ 공동사업주체와 사업시행시 제출서류
미동의자 조치	◇ 집합건물법 제48조	◇ 구분소유권 등의 매도청구
재건축의 합의	◇ 집합건물법 제49조	◇ 재건축 합의에 관한 사항
아파트 분양	◇ 주택공급에 관한 규칙	◇ 주택공급에 관한 사항
사용검사	◇ 주촉법 제33조의2 ◇ 주촉법 시행령 제34조 ◇ 주촉법 시행규칙 제22조	◇ 사용검사의 내용,절차 및 구비서류

Ⅵ. 재건축사업 추진절차

제 2 장  재건축추진위원회

I. 재건축추진위원회의 구성

1. 재건축추진위원회의 성격

재건축추진위원회는 법령에 근거를 둔 것이 아니라 재건축을 추진하고자 하는 일부의 소유자들이 재건축조합의 설립을 목적으로 결성한 임의단체로서, 재건축조합이 설립되면 그 목적을 달성하고 자동적으로 소멸되는 한시적 기구이다. 대체로 재건축요건에 해당하는 주택의 아파트자치운영회나 입주자대표회의 내지는 10세대 이상의 구분소유자가 □(가칭)재건축추진위원회□를 구성, 주택 재건축을 발의하여 재건축을 추진한다.

그런데 재건축추진위원회는 법령상 특별한 제한이 없으므로 동시에 여러 개가 존재할 수 있고, 실제로 한 사업지역에 여러 개의 추진위원회가 구성되어 서로 대립하거나 추진위원회에 반대하는 자들이 비상대책위원회를 구성하여 추진위원회의 활동을 저지하는 경우도 있다.

2. 재건축추진위원회의 절차상 위치

가. 일반적 존재시기

추진위원회가 존립하는 시기는 초기의 사업구상단계에서부터 재건축결의를 거쳐 재건축조합의 설립인가를 받을 때까지이다.

나. 실질적 위치

재건축추진위원회는 창립총회에서 재건축결의가 이루어지고 조합의 규약작성을 마친 후 조합장, 이사, 감사 등을 선임하여 조직을 구성하면 재건축조합이 설립인가를 받기 전이라도 이른바 비법인사단으로서의 실체를 갖는다. 따라서 추진위원회의 존립시기는 바로 독자적인 의미를 갖는 이러한 비법인사단이 성립되기 전까지라고 할 수 있다.

다. 진행과정상의 위치

추진위원회가 구성되었다 하더라도 재건축결의가 유효하게 성립되어 재건축이 추진되는 경우뿐 아니라 재건축결의가 이루어지지 아니하여 중도에 좌절되는 경우가 있을 수 있고, 재건축결의가 이루어진 경우에도, 재건축의 규모나 건축물의 용도에 따라 주촉법상의 설립인가를 받은 재건축조합을 설립하여 재건축을 추진하는 경우와 재건축조합을 설립하지 않고 재건축을 추진하는 경우가 있다.

3. 재건축추진위원회의 구성

재개발사업과는 달리 재건축사업에서는 추진위원회의 구성이 강제되고 있지 않으나, 대부분 재건축사업을 추진하면서 조합설립인가를 받기 전에 재건축사업의 여러 가지 준비를 위해 관행적으로 재건축추진위원회를 구성하여 운영하고 있다.

추진위원회의 구성원에 대해 관계 법령상 명시적인 규정은 없으나, 재건축에 관한 지식과 경험이 풍부한 자로서 원칙적으로 노후·불량주택의 소유자이어야 한다.

Ⅱ. 재건축추진위원회의 역할 및 행위의 법률적 효력

1. 재건축추진위원회의 역할

재건축추진위원회는 재건축 사업구상 초기 단계에서부터 재건축조합이 설립되기 전까지 조합 설립행위를 주도한다. 우선 추진위원회는 사업부지 내 구분소유권자로부터 재건축결의서(집합건물법 제47조)를 받고, 사업계획서를 작성하는 등 재건축조합 설립준비와 재건축사업 추진에 필요한 전반적인 사항을 준비해야 하는데 그 대표적인 사항을 열거하면 다음과 같다.

① 관할 관청으로부터 필요한 자문을 얻고, 다른 재건축조합 등을 통하여 추진방법 등 재건축 관련자료를 수집하는 일

② 재건축에 대해 설문조사 등을 통해 입주자의 의견수렴 및 조합원을 모집하기 위한 재건축동의서 징구(재건축동의서를 징구하면서 인감증명서를 첨부토록 하고 있으나 이는 법정서류는 아니고 미래에 발생할 수 있는 민원을 대비하기 위하여 관할 행정관청에서 요구할 수 있음)

③ 재건축이 행하여질 경우의 사업계획·행정절차·권리관계 등을 검토·준비하는 일

④ 창립총회에 상정될 재건축조합의 규약초안을 작성□심의하는 일

⑤ 재건축조합 창립총회 준비 등＞추진위원장 명의로 구분소유자들에게 재건축조합의 설립을 위한 창립총회를 개최한다는 사실을 서면으로 통보함과 아울러 미리 그 총회에서 상정, 채택할 예정인 조합규약안에 대한 의견을 제시할 수 있는 서류와 그 규약 초안을 발송하는 일

⑥ 재건축조합 설립인가 서류 준비

2. 재건축추진위원회 행위의 법률적 효력

재건축추진위원회는 창립총회를 통해 조합설립인가 전이라도 비법인사단으로 발전하고, 설립인가 후에는 비법인사단으로서의 재건축조합이 된다. 이 경우 재건축추진위원회가 한 법률행위가 과연 재건축조합에 효력을 미치는가가 문제가 된다.

대부분의 재건축조합은 □재건축조합 표준규약□을 기초로 조합규약을 작성하고 있다. 조합규약에서는 □재건축조합 설립인가일 이전에 조합의 설립과 사업시행에 관하여 재건축조합설립추진위원회가 행한 행위는 규약이 정하는 범위 안에서 이를 조합이 행한 것으로 본다(건설교통부 표준규약 제50조, 주정58500-609, 1995. 3.17)□고 경과규정을 두고 있다. 또한 서울시 표준규약에서는 □재건축조합 설립인가일 전에 조합의 설립과 사업시행에 관하여 재건축조합 설립추진위원회가 행한 행위는 관계법령 및 규약이 정하는 범위 안에서 조합이 이를 승계한 것으로 본다(서울시 표준규약 제51조, 1995년 6. 15일 시행)□고 규정하고 있다.

따라서 추진위원회가 행한 법률행위는 재건축조합에 효력을 미친다고 하겠다(대법원 1996. 3. 12. 선고 94다56401 판결).

재건축추진위원회의 활동과정에서 재건축조합의 결성으로까지 진행되지 못하고 중도에 무산된 경우가 있는데, 이 경우 재건축추진위원회는 비법인사단으로서의 실체를 구비하기 이전에 재건축 찬성자들의 재건축조합 설립을 위하여 구성된 단순한 인적 결합체에 불과하다. 이처럼 법률상 요건을 갖추지 못한 재건축추진위원회가 행한 법률행위의 효력은 무효이다. 따라서 이 단계의 추진위원회는 당사자능력을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 비록 추진위원회 또는 추진위원장 명의로 이루어진 법률행위에 대하여도 재건축사업에 동의한 구분소유자들이 그에 따른 책임 등을 부담한다.

그런데 우리나라 실정법상 단체(법인)설립에 이르기까지의 준비단계에 관하여 규정하거나 논의하고 있는 것은 상법상의 발기인조합 및 설립중의 회사에 관한 것뿐인데, 실제로 법인설립절차 및 그에 따라 나타나는 문제점은 상법상의 회사나 민법상의 비영리사단법인이나 큰 차이가 없다. 따라서 추진위원회가 재건축조합으로 차차 진행하는 단계에서 나타나는 법률적 문제점에 대하여는 기본적으로 영리를 목적으로 한다는 점 때문에 특별히 고려되는 점을 제외하고는 상법상의 규정을 유추적용할 수 있을 것이다.

◑ 판  례

□ 약속어음금

【판시사항】

01. 민법상의 조합과 비법인사단의 구별기준

02. 비법인사단인 선어중매조합의 대표자의 위임에 따른 어음행위로 인한 어음금의지급책임이 독립한 권리의무의 주체인 위 조합에게 귀속되는 것이지 그 구성원들이 이를 부담하는 것은 아니라고 한 사례

【판결요지】

(19920710   92다2431판결  광주지법)

01. 민법상의 조합과 법인격은 없으나 사단성이 인정되는 비법인사단을 구별함에 있어서는 일반적으로 그 단체성의 강약을 기준으로 판단하여야 하는바, 조합은 2인 이상이 상호간에 금전 기타 재산 또는 노무를 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약관계에 의하여 성립하므로(민법 제703조) 어느 정도 단체성에서 오는 제약을 받게 되는 것이지만 구성원의 개인성이 강하게 드러나는 인적 결합체인 데 비하여 비법인사단은 구성원의 개인성과는 별개로 권리의무의 주체가 될 수 있는 독자적 존재로서의 단체적 조직을 가지는 특성이 있다 하겠는데 민법상 조합의 명칭을 가지고 있는 단체라 하더라도 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, 기관의 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 의하여 행해지며, 구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속되고, 그 조직에 의하여 대표의 방법, 총회나 이사회 등의 운영, 자본의 구성, 재산의 관리 기타 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우에는 비법인사단으로서의 실체를 가진다고 할 것이다.

02. 비법인사단인 선어중매조합의 대표자의 위임에 따른 어음행위로 인한 어음금의 지급책임이 독립한 권리의무의 주체인 위 조합에게 귀속되는 것이지 그 구성원들이 이를 부담하는 것은 아니라고 한 사례.

【참조조문】

민법 제31조

제703조

【참조판례등】

대법원 1992.7.10.선고92다11374판결(동지)

◑ 질의회신

□ 재건축추진위원회의 규약상 선정회사 의결에 필요한 정족수

【질의요지】

가. 추진위원회의 규약상 선정회사 의결에 필요한 정족수는?

나. 조합선정, 재산권 행사 등은 반드시 2/3 이상으로 하여야 하는지?

【회신내용(주환 58507-	＞2000.2)】

가. 추진위원회의 자체규약에 대해서는 당해 규약을 제정하는 추진위원회가 해석하여야 함.

나. 주택건설촉진법시행령 제42조 제7항의 규정에 의하면 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 등에 대해 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 귀하의 질의내용에 대해서는 당해 규약에 따름.

제 3 장  재건축조합

Ⅰ. 재건축조합

1. 재건축조합의 성격

가. 재건축조합의 의의

재건축조합은 주촉법으로 정하는 일정한 기준에 해당하는 노후□불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 주택조합을 말한다. 재건축조합은 조합이라는 명칭에도 불구하고 민법상 조합이 아니라 비법인사단에 해당한다(대법원 1995. 2. 3 선고 93다23862 판결). 따라서 재건축조합의 법률관계는 법인격을 전제로 하는 조항(예: 법인 등기)을 제외하고는 민법의 사단법인에 관한 규정이 유추 적용된다.

재건축조합의 내부관계는 민법의 사단법인에 관한 규정이 유추적용된다. 따라서 1차적으로는 재건축조합의 정관(규약)이 정하는 바에 따르며, 규약에 없는 경우에는 2차적으로 민법의 사단법인의 내부관계에 관한 규정이 유추적용된다.

재건축조합의 재산과 조합원의 재산은 구별되며, 조합의 채무에 대하여 조합원이 특별히 보증을 하였거나 변제의 약정을 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그의 개인재산으로 책임을 지지는 않는다.

나. 재건축조합의 합병 및 연합

주택조합의 합병은 두 개 이상의 주택조합이 서로 합쳐서 하나의 단일한 조직체계 즉 단일한 총회와 단일한 집행부를 구성하고 조합규약도 통일하는 등 실질적으로 단일한 조합으로 활동하는 것을 말한다. 한편 연합은 두 개 이상의 주택조합이 서로의 사단성을 그대로 유지하고 공존하면서 사업만을 공동으로 시행하는 것을 말한다.

합병된 조합인지 연합된 조합인지에 따라 조합원이나 시공회사가 권리침해를 당했을 때 권리구제의 상대방이 정해진다. 만약 합병된 조합이라면 조합은 하나만 존재하는 셈이고, 권리구제의 대상도 하나지만, 연합된 조합이라면 해당 조합별로 권리구제를 받아야 한다.

그런데 주택조합의 합병이나 연합에 관하여 주촉법상으로는 명문의 규정이 없지만, 조합원들의 지위에 중대한 변경을 가져오는 사항이므로 상법상 회사의 합병에 관한 규정을 유추적용하여 반드시 조합원 총회를 거쳐야 하고, 조합장이나 이사회에서 결정해서는 안된다(건설부 표준규약 18조, 서울시 표준규약 19조).

Ⅱ. 재건축 조합원

1. 조합원의 자격(주촉법시행령 제42조제3항, 건교부 표준규약 제2장)

재건축 조합원의 자격은

□ 노후·불량주택 (해당지역 내 주택에 부속되는 대지포함)의 소유자

※ 지하부분 소유자, 나대지 소유자는 조합원이 될 수 없음(건교부 택지58507-192, 1999.2.8, 서울시 주기58511-867, 서울시 주기 58507-0313. 1994.4.1)

□ 상가 등 복리시설(해당지역 내 주택에 부속되는 대지포함)의 소유자＞이들의 경우 재건축된 복리시설만을 공급받을 수 있고, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급받을 수 있다.

※ 복리시설이란? 어린이놀이터, 구매시설, 의료시설, 주민운동시설, 일반목욕장, 입주자집회소 기타 거주자의 생활복리를 위하여 필요한 공동시설로서 대통령령이 정하는 것

□ 1세대 2주택 및 공유자＞1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1세대만 공급한다. 즉 하나의 주택 등을 2인 이상이 공유하고 있을 경우에는 그 취득시기에 관계없이 그 중 1인만을 조합원으로 취급하기 때문에 공유자들은 대표자 1인을 지정하여 조합원으로 등록하여야 한다.

□ 재건축사업구역 내에 단독주택 등의 소유자＞지형여건, 주변 환경상으로 불가피하게 포함된 일부 단독주택, 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 조합원총회의 결의를 거쳐 재건축조합원이 될 수 있다.

재건축조합은 주촉법상의 주택조합이므로 원칙적으로 조합원이 20인 이상이어야 한다. 다만, 다음의 경우에는 조합원이 20인 미만 이라도 주택조합을 구성할 수 있다(주촉법시행령 제42조제2항).

□ 주택건설사업 계획승인을 얻어 건설한 노후·불량주택을 재건축하는 경우

□ 노후·불량주택을 재건축하여 20세대 이상의 주택을 건설하는 경우(이 경우 조합원 10인이상)

재건축조합원은 자격이 있는 자가 재건축결의에 동의하고 재건축조합 설립인가를 받은 조합원 명부에 등재되어 있어야 한다.

2. 조합원의 권리와 의무

가. 조합원의 권리

□ 관리처분계획으로 정한 주택 등의 분양청구권

□ 총회의 출석권, 발언권 및 의결권

□ 임원과 대의원의 선출권 및 피선출권

□ 손실보상 청구권 등

나. 조합원의 의무

□ 부과금, 청산금 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함)의 납부의무

□ 관계법령 및 조합규약, 총회 등의 의결사항 준수 의무

□ 다른 특별한 사정이 없는 한 조합규약이 정한 바에 따라 조합원 소유의 토지와 건물 등의 현물출자 의무

3. 조합원의 자격상실·교체·임의탈퇴

주촉법시행령 제42조제7항 제3호에서는 □조합원의 제명□탈퇴 및 교체에 관한 사항□을 주택조합의 조합규약에 반드시 포함하도록 규정하고 있다.

가. 조합원 자격상실(건교부 표준규약 참조)

조합원이 주택 등의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다. 그리고 관계법령 및 규약에서 정하는 조합원의 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원자격은 자동 상실된다.

한편 조합원의 의무를 이행하지 않아 조합에 막대한 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 그런데 제명 전에 해당 조합원에 대한 청문 등 소명기회를 부여하여야 한다. 청문 등 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 않은 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.

나. 조합원 교체

재건축조합은 주택건설사업계획승인을 얻은 후에는 원칙적으로 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만 다음의 경우 예외적으로 사업계획승인 이후에도 조합원의 교체 또는 추가가입이 가능하다(주촉법시행령 제42조 제5항).

① 조합원의 사망

② 주택건설사업계획의 승인 이후에 입주자로 선정된 지위가 양도□증여 또는 판결 등으로 변경된 경우

③ 노후 불량주택의 소유자가 추가가입하는 경우

다. 조합원의 임의탈퇴

재건축조합의 조합원은 조합의 성질상 정관 등에 따로 규정이 있거나 부득이한 사유가 없는 한 조합의 목적달성에 의무가 있으므로 임의탈퇴는 허용되지 않는다. 따라서 부득이 한 사유가 생겼을 경우 조합원의 탈퇴를 인정하며 그 구체적인 내용 등은 조합규약에 규정해야 한다.

Ⅲ. 조합규약(정관)의 작성

1. 조합규약의 의의

주민 자율에 의한 재건축사업을 추진하기 위해서는 조합의 운영, 결의방법, 조합원의 권리의무 등을 규정하는 조합규정이 필요하다. 따라서 재건축조합은 조합원 전원이 연명으로 서명 날인한 조합규약을 작성하여야 한다. 이 조합규약은 바로 재건축조합의 정관으로 조합 설립인가를 받기 위해서는 반드시 작성하여 시장, 군수 등에게 제출하여야 한다(주촉법시행령 제42조제1항 제2호).

2. 조합규약 기재사항 및 표준규약

가. 조합규약의 기재사항

(1) 필요적 기재사항(주촉법시행령 제42조제7항)

조합규약에 반드시 포함되어야 할 사항으로 어느 하나라도 누락하면 규약은 무효이고, 설립이 인가되지 않는다.

□ 주택조합의 명칭 및 주소

□ 조합원의 자격에 관한 사항

□ 조합원의 제명□탈퇴 및 교체에 관한 사항

□ 사업시행지역의 위치 및 면적

□ 조합임원의 권리□의무 및 그 선임방법

□ 조합의 비용부담과 조합회계

□ 사업연도 및 사업시행 방법

□ 총회의 개최 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항

□ 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차

□ 사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법

□ 조합규약의 변경절차

(2) 임의적 기재사항

□ 조합임원의 자격요건에 관한 사항

□ 조합원 재산의 조합명의로의 신탁등기에 관한 사항

□ 관리처분계획에 관한 사항

나. 건설교통부 표준규약

건설교통부는 조합규약에 규정하여야 할 사항과 규약 작성시 유의할 점등을 조합설립인가권자 및 재건축추진위원회, 관련 주민들에게 제공하여 재건축조합이 적법·타당하고, 민주적·합리적으로 운영되어 재건축사업이 효율적·경제적으로 추진될 수 있도록 표준규약을 만들었다.

Ⅳ. 조합의 기관

재건축조합의 기관으로는 조합원총회, 대의원회, 이사회 등이 있음

1. 조합원총회

재건축조합에는 조합원 전원으로 구성하는 총회를 두어야 하며, 조합원총회는 창립총회, 정기총회, 임시총회로 구분됨

가. 창립총회

재건축사업의 준비단계가 마무리되면 창립총회를 개최한다. 재건축조합의 창립총회는 대부분 재건축추진위원회의 위원장 또는 그 직무를 대행하는 자가 소집한다. 재건축조합은 이러한 창립총회를 통하여 조합규약 등 비법인사단으로서의 중요한 사항을 결정하고 재건축을 결의하며 조합장을 선출하는 등 단체로서의 조직을 갖추게 되는 것이다.

나. 정기총회

정기총회는 매년 1회, 일정한 시기에 조합장이 소집하여 개최한다.

다. 임시총회

조합장이 필요하다고 인정하는 경우에 수시로 개최할 수 있다. 또한 일정 비율 이상의 조합원, 대의원 또는 감사에게도 총회 소집요구권이 있어 조합원의 권익을 보호할 수 있도록 하는데, 이 때의 정족수는 조합원수, 조합의 규모 등에 따라 적절히 규정할 수 있다.

라. 총회의결사항(건교부 표준규약 제18조)

총회에서는 재건축사업의 시행에서 핵심적인 사항들을 결정한다. 건교부 표준규약에서 제시하고 있는 총회 의결사항은 다음과 같다.

□ 조합원의 권리와 의무의 변동 또는 조합원에게 부담을 수반하는 규약의 개폐에 관한 사항

□ 사업시행계획의 결정 및 변경에 관한 사항(단, 인□허가 과정에서 변경된 경우는 제외)

□ 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항

□ 임원의 인준에 관한 사항

□ 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항

□ 시공회사의 선정 및 약정에 관한 사항

□ 조합원의 부담이 될 계약 및 부담금에 관한 사항

□ 자금의 차입과 그 방법□이율 및 상환에 관한 사항

□ 기타 규약 또는 조합설립 인가조건에서 총회결의를 요하는 사항

마. 총회 소집 및 결의방법

(1) 총회소집

총회를 개최하거나 일시를 변경하는 경우에는 총회의 목적, 안건, 일시, 장소, 변경사유 등과 관련하여 미리 이사회의 의결을 거쳐야 한다. 다만 조합원, 대의원 또는 감사의 요구로 총회를 소집하는 경우에는 이사회의 의결을 거칠 필요가 없다.

(2) 결의방법

총회의 결의방법은 통상 재적조합원 1/2 이상의 출석으로 개의하고 출석조합원 및 출석조합원 의결권의 각 1/2 이상의 찬성으로 의결하며, 가부 동수일 때에는 의장이 그 결정권을 행사하도록 한다.

한편 조합원의 재산권, 비용부담에 관한 사항 등 조합원의 권익과 직결되는 중요한 사항은 재적조합원 2/3 이상의 출석과 출석 조합원 및 출석조합원 의결권의 각 2/3 이상으로 개의요건 및 의결정족수를 강화할 수 있다. 그런데 이 경우 중요한 사항을 구체적으로 명시할 수 있다.

조합원은 서면 또는 대리인을 통해 결의권을 행사할 수 있다. 다만 총회출석을 서면할 때에는 안건내용에 대한 의사를 표시하여 총회 전일까지 조합에 도착하도록 해야 한다.

2. 대의원회

가. 구  성

대의원은 보통 조합원 10인당 1인을 기준으로 선출하는 각 동별 대의원과 재건축추진위원회 발기인중에서 선출한 3인 이내의 대의원으로 구성하는데, 총 수는 50인 이내로 한다. 다만 대의원회의 동별 대의원 수와 대의원 총수 등은 단지규모, 조합원수 등에 따라 적정하게 조정할 수 있다.

나. 소  집

대의원회는 원칙적으로 의장이 필요하다고 인정하는 때에 소집한다. 다만, 일정 수 이상의 대의원이 대의원회의 소집을 요구하는데, 의장이 이에 불응할 경우에 대비하여 대의원 1/3 이상으로부터 회의목적을 제시하고 대의원회의 소집을 요구받은 때에는 의장은 즉시 대의원회를 소집해야 한다. 의장이 대의원회를 소집하지 않을 경우에는 회의소집을 요구하는 대의원 공동명의로 소집할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.

대의원회는 회의개최 5일 전까지 회의목적 안건, 일시 및 장소를 조합사무소의 게시판에 게시하고 각 대의원에게 등기우편으로 통지해야 한다(건설교통부 표준규약 제20조).

다. 결의사항

□ 임원의 선출 및 해임(단, 규약에서 따로 정하는 것은 제외)

□ 예산 및 결산의 승인에 관한 방법

□ 총회결의 사항이 아닌 규약의 개폐에 관한 사항

□ 총회 부의안건의 사전심의 및 총회로부터 위임받은 사항

□ 기타 규약으로 정하는 사항

라. 의결방법

대의원회는 대의원 과반수의 출석으로 개의하고 출석대의원 과반수의 찬성으로 의결하며, 가부 동수일 때에는 의장이 그 결정권을 행사한다. 다만 총회의 의결을 대신하는 결의사항에 대해서는 재적대의원 2/3 이상의 출석과 출석대의원 2/3 이상의 찬성으로 출석 및 의결 정족수를 강화하여 조합운영을 보다 신중하게 하도록 한다.

3. 이사회

가. 구  성

이사회는 조합 사무를 집행하기 위한 것으로 조합장과 이사로 구성된다. 이사회는 조합장이 의장으로 회의를 소집한다.

감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있으나, 표결권은 없다. 또한 이사회는 필요할 경우 감사에게 조합의 업무에 대하여 감사를 요청할 수 있다.

나. 이사회 담당 사항

이사회는 다음 사무를 집행하며, 구성원 과반수의 출석으로 개의하고 출석 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다(건설교통부 표준규약 제24조).

□ 조합의 예산 및 통상업무의 집행에 관한 사항

□ 총회 및 대의원회의 상정안건의 심의□결정에 관한 사항

□ 업무규정 등 조합내부규정의 제정 및 개정에 관한 사항

□ 기타 조합의 운영 및 사업시행에 관하여 필요한 사항

4. 의사록 작성 및 관리

재건축조합은 총회, 대의원회 및 이사회의 의사에 관하여 의사록을 작성하여야 한다. 의사록에는 의사진행과정과 요령 및 결과를 기재하고 의장 및 회의에 참석한 인사가 기명 날인하여 조합사무소에 비치하고, 조합원이 열람할 수 있도록 한다.

Ⅴ. 조합의 임원 등(건교부 표준규약 제12조∼16조)

1. 조합의 임원

가. 임원의 종류

조합의 임원은 조합의 의사결정, 업무집행 및 감독업무를 수행하는 사람들로 조합장, 부조합장, 이사, 감사 등이 있다. 단 법인은 조합의 임원이 될 수 없다

나. 임원 수

건교부 표준규약에는 조합장 1인과 9인 이내의 이사(조합장 포함) 및 감사 2인을 두도록 하고 있으나, 조합원 수 등 조합의 규모와 여건에 따라 조합원의 의사를 고루 반영하고 대표할 수 있도록 부조합장을 두거나 이사 또는 감사의 수를 조정할 수 있다.

그리고 상근임원 외의 임원에 대해서는 보수를 지급하지 않는다. 다만 직무 수행시 발생되는 경비는 지급할 수 있다.

다. 임원의 선출방법

재건축사업에서 임원의 자질과 역할이 매우 중요하므로 임원의 선출기관 및 의결정족수를 조합의 사정에 따라 강화할 수도 있다. 예컨대 임원을 대의원회에서 재적대의원 2/3 이상의 찬성으로 선출하고, 선출결과에 대해 총회의 인준을 받도록 하는 방법, 조합사정에 따라 의결정족수를 강화하거나 총회에서 직접 선출하는 방법 또는 총회인준의 시한을 규정하거나 인준을 받지 못할 경우의 처리방법 등을 규정할 수 있으나, 조합장은 조합을 대표하므로 총회에서 직접 선출하는 것이 바람직할 것이다.

라. 임원의 임기

통상 선임된 날로부터 사업 종료시까지로 한다.

마. 임원의 직무

(1) 조합장

조합장은 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄하며 총회와 대의원회 및 이사회의 의장이 된다. 조합장 또는 이사가 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련되었을 경우에는 감사가 조합을 대표한다.

(2) 이  사

이사는 이사회에 부의된 사항을 심의□의결하며 조합규약 또는 업무규정이 정하는 바에 의하여 조합의 사무를 분담한다.

(3) 감  사

감사는 조합의 업무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며 정기총회에 감사결과보고서를 제출하여야 한다. 조합원이 조합회계 등 감사의 업무에 의혹을 제기하는 경우 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여 여기서 작성한 감사보고서를 제출하여 의혹을 해소하는 것이 바람직하다.

그런데 감사는 조합의 재산관리 또는 업무집행이 공정하지 못하고 부정이 있을 경우 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하고, 보고를 위한 회의를 소집할 것을 조합장에게 요구할 수 있다. 이 때 조합장이 회의를 소집하지 않거나 감사가 직접 회의를 소집할 수 있도록 규정할 수 있다.

2. 임원의 해임

임원이 자의로 사임을 하거나 직무유기 및 태만 또는 관련 법령 및 조합규약에 위반하여 조합에 부당한 손실을 초래한 경우에는 그 선임절차에 따라 해임할 수 있다. 그런데 이 경우 새로 선임된 임원은 관할관청의 변경인가를 받아야 대외적으로 효력이 발생한다.

◑ 판  례

□ 동산인도

【판시사항】

01. 구성원이 없게 된 법인 아닌 사단의 소송상 당사자능력의 소멸시기(=청산사무완료시)

【판결요지】

(19921009  92다2308701.판결  광주고법)

법인 아닌 사단에 대하여는 사단법인에 관한 민법규정 가운데서 법인격을 전제로 하는 것을 제외하고는 이를 유추적용하여야 할 것인바, 사단법인에 있어서는 사원이 없게 된다고 하더라도 이는 해산사유가 될 뿐 막바로 권리능력이 소멸하는 것이 아니므로 법인 아닌 사단에 있어서도 구성원이 없게 되었다 하여 막바로 그 사단이 소멸하여 소송상의 당사자능력을 상실하였다고 할 수는 없고 청산사무가 완료되어야 비로소 그 당사자능력이 소멸하는 것이다.

【참조조문】

민법 제77조

민사소송법 제48조

【참조판례등】

대법원 1990.12.7. 선고 90다카25895 판결(공1991,443)

□ 조합원자격확인

【판시사항】

01. 주택조합이 조합규약으로 법령에서 정한 요건 이외의 요건을 조합원의 자격요건으로 정할 수 있는지 여부

【판결요지】

(19930914   92다55299  판결  부산고법)

구 주택건설촉진법(1992.12.8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 제44조제1항, 제2항, 같은법 시행령(1993.2.20. 대통령령 제13850호로 개정되기 전의 것) 제42조 제1항, 제4항의 규정들에 비추어 보면 주택조합은 그 설립인가 신청시 첨부하여 제출하는 조합규약에 법령에서 요구하는 요건 이외에 다른 요건을 조합원의 자격요건으로 규정할 수 있고 이러한 조합규약의 규정은 법령에 위배되지 않는 한 자체규약으로서 당해 조합과 그 조합원에 대하여 효력이 있다.

【참조조문】

구 주택건설촉진법(1992.12.8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 제44조 제1항, 제2항

같은법시행령(1993.2.20. 대통령령 제13850호로 개정되기 전의 것) 제42조 제1항

□ 임시총회결의무효확인

【판시사항】

민법상 법인이나 비법인사단 등의 대표자에 대해 직무집행정지 및 직무대행자선임 가처분이 된 경우, 그 대표자 선출 결의의 무효·부존재 확인 소송에서 그 단체를 대표할 자

【판결요지】

(19951212   95다31348 판결  광주고법 )

민법상의 법인이나 법인이 아닌 사단 또는 재단의 대표자를 선출한 결의의 무효 또는 부존재 확인을 구하는 소송에서 그 단체를 대표할 자는 의연히 무효 또는 부존재 확인 청구의 대상이 된 결의에 의해 선출된 대표자이나, 그 대표자에 대해 직무집행정지 및 직무대행자선임 가처분이 된 경우에는, 그 가처분에 특별 한 정함이 없는 한 그 대표자는 그 본안소송에서 그 단체를 대표할 권한을 포함 한 일체의 직무집행에서 배제되고 직무대행자로 선임된 자가 대표자의 직무를 대행하게 되므로, 그 본안소송에서 그 단체를 대표할 자도 직무집행을 정지 당한 대표자가 아니라 대표자 직무대행자로 보아야 한다.

【참조조문】

상법 제407조, 제408조, 민법 제59조

【참조판례등】

평석＞민법상의 법인이나 법인격없는 사단 또는 재단의 이사에 대해 이사직무집행정지 및 직무대행자선임가처분이 행해진 경우, 그 본안소송에서 단체를 대표할 자,  조병현, 대법원판례해설 법원행정처편 서울 법원행정처, 24호(1995년 하반기 96.05) [@1]

대법원 1982. 3. 9. 선고 81다614 판결(공1982, 428)

대법원 1982. 4. 27. 선고 81다358 판결(공1982, 525)

대법원 1983. 3. 22. 선고 82다카1810 전원합의체 판결(공1983, 745)

대법원 1995. 3. 10. 선고 94다56708 판결(공1995상, 1595)

□ 소유권이전등기등

【판시사항】

주택건설촉진법의 적용을 받는 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 대하여 기존의 주택에 대한 보상금을 구할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

(19990427  99다5149  판결  대구고법)

주택건설촉진법의 적용을 받는 재건축조합을 설립하여 주택을 재건축하는 경우, 재건축에 동의함으로써 조합원이 된 자는 당해 조합 규약 등이 정하는 바에 따라 조합의 재건축사업 목적 달성을 위하여 사업구역 내에 소유한 기존의 주택과 토지를 신탁 목적으로 조합에 이전할 의무 등을 부담하고, 이에 대응하여 새로운 주택을 분양받을 권리를 가지는 것이지, 재건축조합에 대하여 기존의 주택에 대한 보상금을 구할 권리는 없다.

【참조조문】

주택건설촉진법 제3조 제9호, 제44조, 제44조의3

□ 조합원자격확인

【판시사항】

1. 주택공급에관한규칙 제4조 제1항 소정의 □입주자 모집공고일 1년 전부터 입주시까지□의 의미

2. 주택조합규약에 조합원 자격이 주택조합 설립인가일 현재 1년 이상 무주택 세대주로 규정되어 있는 경우 무주택자와 세대주이어야 하는 기간

3. 위 규칙 제2조 제7호 소정의 □세대원□의 의미

4. 주택조합의 주무관청이 조합원들의 사법상 지위를 부인하거나 다투는 경우, 주무관청을 상대로 조합원의 지위확인을 구하는 소의 이익 유무(소극)

【판결요지】

(부산지법   1992.7.7. 선고 92가합5051 판결 : 항소)

1. 주택공급에 관한 규칙 제4조 제1항은 □입주자 모집공고일 1년 전부터 입주시까지□ 무주택 세대주일 것을 요구하고 있으나, 위 규정 중 □입주자 모집공고일 1년 전부터□라는 부분은, 주택조합이 구성원을 위하여 건설한 주택을 구성원들에게 공급하는 경우에는 성질상 □입주자 모집공고일□이라는 개념을 상정할 수 없어 주택조합의 경우에는 이 부분이 아무런 의미가 없고, □입주시까지□ 라는 규정만이 의미가 있으므로, 주택조합의 조합원이 될 수 있는 자는 주택조합 설립인가 당시부터 입주시까지 계속 무주택 세대주인 자라고 해석함이 타당하다.

2. 주택조합규약에 조합원 자격이 주택조합 설립인가일 현재 1년 이상 무주택 세대주로 규정되어 있는 경우, □주택조합 설립인가일 현재 1년 이상□의 기간은 □무주택□의 요건에만 적용되고 □세대주□ 요건에는 적용되지 않는다고 해석하여야 하므로, 주택조합의 조합원 자격은 주택조합 설립인가일 1년 전부터 입주시까지 계속 무주택자이어야 하나, 세대주의 기간은 주택조합 설립인가 일로부터 입주시까지로 해석함이 상당하다.

3. 위 규칙 제2조 제7호 소정의 □세대원□이란 세대주와 현실적으로 장기간 함께 거주할 목적으로 세대를 구성하는 세대원을 의미하고, 현실적으로 함께 거주할 생각없이 결혼준비 등의 다른 목적으로 일시적으로 세대주와 함께 기거하면서 주민등록법에 따라 어쩔 수 없이 주민등록지를 옮겨 세대주와 같은 세대를 구성하게된 세대원은 여기에 포함되지 아니한다.

4. 주택조합의 설립을 인가하는 주무관청이 인가를 취소할 수 있고, 주택건설촉진법 제48조에 따라 공사의 중지 기타 필요한 처분을 명할 권한이 있다 하더라도, 주무관청은 주택조합과 사이에 공법적인 법률관계가 형성되는 것에 불과할 뿐, 주택조합의 조합원들과 사이에는 직접적인 법률관계가 없어서 조합원들의 사법상 지위를 부인하거나 다툰다고 하여 주무관청을 상대로 확인의 소를 제기하는 것이 조합원들의 권리 또는 지위에 관한 위험 불안을 제거하기 위하여 법률상 가장 유효적절한 수단이 될 수는 없으므로, 주무관청을 상대로 주택조합의 조합원의 지위를 갖고 있다는 점에 관한 확인을 구하는 소송은 분쟁의 직접 당사자가 아닌 제3자를 상대로 제기한 것으로서 확인의 이익이 없다.

【참조조문】

1.2. 주택공급에관한규칙 제4조(공급대상)   주택의 공급대상은 입주자모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주인 자로 하되, 1세대 1주택의 기준으로 공급한다. 다만, 법 제3조 제1호의 국민주택과 국가.지방자치단체 또는 대한주택공사가 사업주체로서 건설 공급하는 85제곱미터 이하의 주택(이하 □국민주택 등□ 이라 한다) 및 제3조 제1호(민영주택건설을 위한 주택상환사채를 매입한 자에게 공급되는 주택과 재건축조합이 건설.공급하는 주택을 제외한다) 및 제3호의 주택의 공급대상은 입주자모집공고일 1년 전부터 입주자까지 무주택세대주인자로 하되, 국민주택 중 40제곱미터 이하의 분양주택 및 50제곱미터 이하의 임대주택의 공급대상은 세대주의 월평균소득이 경제기획원장관이 발표하는 당해 주택건설 지역에서의 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 이하인 자로 한다.

∼ 생략

3. 같은규칙 제2조(용어의 정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1.∼5. 생략

6. □세대주□라 함은 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존·비속 등으로 이루어진 세대의 세대주를 말한다. 단서 생략

7. □무주택세대주□라 함은 제6호의 세대주로서 그 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 기재되어 있지 아니한 세대주의 배우자를 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우의 세대주를 말한다. 단서 생략

8. 생략

4. 민사소송법 제228조

◑ 질의회신

□ 조합주체권

【질의요지】

재건축, 지역, 직장 등 12개 단위조합이 모여 연합조합으로 구성되어 있을 경우, 주체권이 어디에 있는지?

【회신내용 (택지58507-	:1999.6)】

조합의 연합이란 조합의 합병과는 달리 두 개 이상의 주택조합이 각각 조합으로서의 독립성을 그대로 유지하고 공존하면서 사업만을 공동으로 시행하는 것이므로 원칙적으로 각 조합이 당해 조합원 및 사업에 대한 주체권을 갖는다고 사료됩니다. 단, 연합조합 결성에 따른 연합조합의 운영 등에 관한 사항은 각 단위조합간에 협약한 내용에 따라야 할 것으로 사료됨.

□ 조합규약의 해석

【질의요지】

가. 건교부 표준규약 제8조제6항에 의하면 □∼조합원이 유고로 인하여 ∼ 그 권리를 행사할 수 있다□고 되어 있는데 조합원이 사망한 경우에 □유고□의 범위에 포함하여 상속자가 그 권리를 행사할 수 있는지?

나. 당 조합규약 조항에 □등록된 인감으로 대리인계를 작성하여□라고 되어 있는 내용의 해석과 관련하여 구청과 저희 조합이 논란을 하고 있습니다. 조합규약의 해석과 운영은 구청에 있는지 아니면 저희 조합에 있는지?

【회신내용 (택지58507-	:1999.5)】

가. 질의 □가□에 대하여

건교부 재건축표준규약 제8조제6항의 □유고□라 함은 조합원이 사고, 질병, 요양, 해외여행, 사망 등으로 총회에 참석하지 못하는 경우를 의미하는 것이며, 조합원이 사망으로 인하여 그 권리를 행사할 수 없는 경우 상속법에 의한 상속자가 그 권리를 행사할 수 있다고 사료됨.

나. 질의 □나□에 대하여

조합규약은 조합원의 권리·의무, 임원의 선출방법, 조합의 운영 등에 관한 사항을 조합원의 의사를 반영하여 조합에서 정한 기본규약 인바, 동 조합규약 내용의 해석에 대한 논란이 있는 경우에는 이에 대한 해석은 원칙적으로 이를 제정한 당해 조합에 있다 할 것이며, 조합내부에서도 동 내용에 대한 논란이 있는 경우에는 조합규약 등에서 정하는 바에 따라 처리하여야 할 것으로 사료됨.

□ 조합규약의 효력여부

【질의요지】

가. 조합규약을 조합총회에서 변경 결의하였을 경우 인가관청에 변경인가를 받지 않아도 효력이 발생하는지?

나. 인가 받은 조합규약에서 정한 절차에 따르지 아니하고 조합규약변경, 조합장 선출, 해임 등을 하였을 경우 이에 대한 효력은?

다. 조합총회를 소집한 조합장이 자신을 지지하는 조합원만 참석시켜 총회를 개최하였을 경우 소집한 총회는 유효한지?

【회신내용(택지58507-	:1999.4)】

가. 질의 □가□에 대하여

인가 받은 조합규약에 대하여 변경이 있는 경우 그 변경된 조합규약은 인가관청에 인가를 받아야 효력이 있는 것이며,

나. 질의 □나□에 대하여

조합규약의 변경, 조합장의 선출 및 해임에 관하여는 조합규약에 정한 절차에 따라야 할 것임.

다. 질의 □다□에 대하여

소집된 총회의 유효성 여부는 조합규약에 정한 총회 소집의 권한이 있는 자가 소집하였는지 여부, 총회의 개의 및 결의요건 등 총회의 절차와 내용 등을 준수하였는지 여부에 따라 판단할 사항이라고 사료됨. 단, 일부 조합원에 대하여 총회에 참석하지 못하도록 하여 총회를 개최한 사실에 관하여는 법률전문가의 자문을 받으셨으면 함.

□ 공동사업 추진

【질의요지】

재건축조합 사업승인지역을 분할하여 지역조합을 결성한 후 공동으로 사업을 추진할 수 있는지 여부?

【회신내용】

(택지58507-	:1998.12)

재건축은 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 조합을 자율적으로 결성하여 추진하는 제도로서 조합원의 자격, 조합설립인가, 사업계획승인 등의 요건이 지역조합과 상이하므로 재건축사업계획승인 지역 내에 지역조합을 결성하여 공동으로 사업을 추진할 수 없음. 그러나 재건축사업대상지역과 별도로 지역조합의 주택지가 인접하고 있다면 재건축조합과 연합하여 사업추진은 가능하리라 사료됨.

□ 조합장 권한대행여부

【질의요지】

재건축조합장 명의는 구분소유자인 장남으로 등록되어 있으나, 그 부친이 조합장으로서 실질적인 권한의 행사를 대행할 수 있는지 여부

【회신내용(택지 58507-	: 1999. 4.)】

조합장 권한 대행은 당해 조합장이 권한을 행사할 수 없는 개관적 사유가 있는 경우(유고시 등)에 그 권한을 위임받은 자가 위임된 범위 내에서 권한을 행사할 수 있을 것으로 사료되며, 조합장이 권한을 행사할 수 있음에도 그 권한과 지위를 포괄적으로 위임하는 것은 타당치 않다고 판단됨.

□ 재건축조합원이 아닌 자를 조합장으로 선임할 수 있는지 여부

【질의요지】

재건축조합원이 아닌 자를 조합장으로 선임할 수 있는지 여부

【회신내용(택지 58507-	: 1999. 5.)】

재건축조합장 등 조합임원의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 아니하며, 동법 시행령 제42조제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 포함하도록 규정하고 있음. 그러나 이와 관련한 소송에서 법원(대전지방법원)은 조합원이 아닌 자 중에서 조합장의 선출 행위는 무효라는 판결(□99. 2 )을 한바 있음.

□ 임시조합장의 자격존속여부

【질의요지】

조합장의 유고로 법원에 특정인을 조합장 직무대행 선임신청을 하여 임시조합장 허가를 받아 업무를 추진중 조합총회를 소집하여 정식 조합장으로 선출되어 구청의 인가까지 받았는데, 총회가 무효라는 법원의 판결이 있을 경우, 구청의 인가를 받은 조합장과 법원의 허가를 받은 임시조합장의 자격 존속 여부, 만약 자격이 상실될 경우 그 자격 상실 시점

【회신내용(택지 58507-	: 1999. 4.)】

□인가□란 제3자의 법률적 행위에 대하여 그 효력을 보충·완성시키는 행정행위임. 따라서 인가행위의 성격으로 보아 조합장 선임행위인 제3자의 법률적 행위가 실효된다면 인가행위도 실효되는 것으로 보아야 할 것임. 그리고 법원이 선임한 임시조합장 자격의 존속 여부는 법원의 판결내용에 의거 판단할 사항으로 사료됨.

□ 주택건설촉진법에 재건축조합장의 자격 규정여부

【질의요지】

재건축조합장의 자격은 주택건설촉진법에 재건축조합장의 자격을 규정하고 있는지, 만약 정하고 있지 않다면 조합규약에 따라 배우자가 조합장으로 선출되었다면 주택건설촉진법에 위배되는지 여부

【회신내용(택지 58507-	: 1999. 3.)】

재건축조합장의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 아니하고, 동법 시행령 제42조제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여 조합규약에 포함하도록 규정하고 있으므로 당해 조합규약에 배우자에 대하여 조합장 피선거권을 인정하고 있다면 조합규약에 따라 선출된 배우자는 조합장으로서 자격이 있으며, 주촉법령에 위배되지 않는다고 사료됨.

□ 조합임원의 자격과 권리 의무

【질의요지】

가. 전집행부와 현집행부의 권한분쟁이 있을 때, 시공사와의 협상권 및 총회 등 업무추진에 대한 주체는?

나. 조합원의 배우자 또는 직계가족도 위임장없이는 그 권한을 대리행사할 수 없는지?

다. 조합임원의 자격은?

라. 설립 인가후 2년 이내에 사업승인을 받지 못할 경우, 구체적인 인가취소 조건 및 실제 취소된 사례는?

마. 사업승인 후 3개월 내 회계감사 결과를 관할 구청에 미신고하였을 때의 처벌조항 및 감사결과 부정한 부분에 대해 강제성을 부과하는 시정조치는?

바. 전집행부가 재건축사업과는 무관하게 조합공금을 사용하고, 총회에서 통과되었다고 주장할 때 이의제기는 할 수 없는지?

사. 총회의 절차상 문제만 없다면 규약내용이나 재건축사업과 무관한 사항이라도 총회에서 결의되면 정당화될 수 있는지?

아. 규약과 다르게 조합원의 동의없이 운영집행된 부분에 대하여 자체징계 이상의 책임을 물을 수도 있는지?

자. 조합설립신고시 법인으로 등록되었는데 법인의 성격에 따라 관련 세금이 달라지는지?

【회신내용(주환 58507-	: 2000. 3.)】

가. 질의 □가□, □다□, □바□, □사□ 및 □아□에 대하여

주택건설촉진법시행령 제42조 제7항의 규정에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법, 사업시행방법, 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 등에 대하여 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 질의요지에 대해서는 당해 조합규약에 따라야 할 것이며, 조합의 운영 등에 비리가 있을 경우에는 형사법령이 정하는 바에 따라 처리되어야 할 것임.

나. 질의 □나□에 대하여

조합원의 권한의 대리에 대해서는 조합규약에 따라야 할 것임.

다. 질의 □라□에 대하여

동령 동조 제10항의 규정에 의하면 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 주택건설사업계획승인을 신청하도록 하고 있으며, 동 기간 내에 신청하지 아니한 조합에 대해서는 시장 등이 설립인가를 취소할 수 있는 바, 구체적인 내용에 대해서는 관할 시장 등에게 문의하시기 바람.

라. 질의 □마□에 대하여

주택건설촉진법 제52조 제1항에는 동법 제44조 제9항의 규정에 위반하여 회계감사를 받지 아니한 자에 대해 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있고, 동 시행령 제42조의3 제5항에는 시장 등은 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 때에는 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 그 시정을 요구할 수 있도록 규정하고 있음.

마. 질의 □자□에 대하여

세금에 대해서는 세제관련 부처에 문의하시기 바람.

-□ 조합원 사망시 조합원 자격의 승계

【질의요지】

가. 조합원이 사망하여 부인이 상속받은 경우, 상속인은 조합원 자격을 자동승계하는 것인지?

나. 조합원의 사망으로 상속은 받지 않았으나 상속인에 대한 자격 지속여부

다. 조합원이 점유한 국유지 부분에 대해 사업주체가 국유지 불하시 해당 조합원에게 국유지 불하에 대한 동의서를 받아야 하는지?

라. 사업부지의 일부 대지의 소유자가 매매협의를 거부하여 착공이 지연되는 바, 부분착공이 가능한지?

마. 조합원이 신탁등기를 거부하였을 때 착공 및 분양이 가능한지?

【회신내용(주환 58507-	: 2000. 1.)】

가. 질의 □가□에 대하여

법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에는 □재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다□라고 규정되어 있음.

나. 질의 □나□에 대하여

주택건설촉진법시행령 제42조 제3항 제3호에 의하면 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택의 소유자(당해 주택에 부속되는 대지 포함) 또는 복리시설의 소유자(당해 복리시설에 부속되는 대지 포함)임.

다. 질의 □다□, □라□ 및 □마□에 대하여

재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 사업계획승인 신청시에 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하도록 규정하고 있음. 이 경우 □주택조합의 주택용대지 소유권 확보□라 함은 주택조합 또는 주택조합 구성원 개개인이 등기부등본상 토지소유권을 확보하고 있는 경우를 의미하는 것이며, 신탁등기에 관하여는 주택건설촉진법령에서는 정하고 있지 아니하므로 당해 조합규약에 따르면 될 것임.

□ 재건축조합 설립인가후 건축허가에 의한 사업가능여부

【질의요지】

재건축조합 설립인가를 받았으나, 주상복합으로 건축허가에 의해 사업을 하고자 하는 경우,

가. 조합 해산인가없이 조합명의로 건축허가 신청할 수 있는지?

나. 기존 조합의 해산 시기는?

【회신내용(주환 58507-	: 2000. 1.)】

주택건설촉진법시행령 제32조 제1항 단서의 규정에 해당될 경우, 동법 제33조 규정의 사업계획승인 대상이 아니며, 이 경우 건축법에 의한 허가 대상인 바, 건축법령을 적용함에 있어 건축허가신청 등의 주체는 건축주라야 하는 것이며, 건축주라 함은 건축법 제2조제12호의 규정에 의하면 건축물의 건축, 대수선, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나, 스스로 그 공사를 수행하는 자를 말함. 아울러, 건축허가에 의해 주택 등을 건설하고자 한다면 주택건설촉진법상의 재건축조합이 아님.

□ 아파트 소유자의 배우자 또는 직계존비속 등에 조합원 자격유무

【질의요지】

가. 아파트 소유자의 배우자 또는 직계존비속 등이 조합원 자격이 있는지?

나. 대리권을 위임받은 배우자 또는 직계존비속이 대의원 또는 임원으로 선출될 수 있는지?

다. 재건축조합설립인가전 시공사와 맺은 가계약은 적법한 절차인지 그리고 가계약 체결시 조합원의 결의를 거쳐야 하는지?

【회신내용(주환 58507-	: 1999. 11.)】

가. 질의 □가□에 대하여

주택건설촉진법 시행령 제42조 제3항 제3호의 규정에 의하면 재건축조합의 구성원의 자격은 노후·불량주택의 소유자(당해 주택에 부속되는 대지 포함) 및 복리시설의 소유자(당해 복리시설에 부속되는 대지 포함)임.

나. 질의 □나□에 대하여

조합장 등 조합임원의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 아니하며, 동법 시행령 제42조 제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 포함하도록 규정하고 있으나, 조합임원 등은 당해 조합의 조합원이 선임되는 것이 바람직할 것으로 사료됨.

다. 질의 □다□에 대하여

동법 시행령 제34조의4 규정에 의하면 주택조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 대지 및 주택(부대·복리시설포함)의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 관하여 약정을 체결하여 사업계획승인 신청을 하도록 하고 있는 바, 조합과 시공사간의 가계약은 사인간의 계약에 관한 사항으로 조합규약 및 민사법 등이 정하는 바에 따라야 할 것임.

□ 재건축조합 표준규약의 활용방법에 명시한 □관계법령□의 범위

【질의요지】

재건축조합 표준규약 개정안의 표준규약의 활용방법에 명시한 □관계법령□의 범위가 재건축에 관한 관계법령인지 민형사 법령을 뜻하는 것인지?

【회신내용(주환 58507-	: 1999. 10.)】

조합규약이라는 것은 조합 운영에 관한 조합자체의 규정으로서 이는 재건축제도를 규정하고 있는 주택건설촉진법령 및 법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률에서 정하고 있는 범위내에서 규정되어야 할 것이며, 또한 규약의 제·개정 및 적용에 있어서도 민형사법령에 저촉되어서는 안될 것임.

□ 조합의 총회의 개최

【질의요지】

조합원 645명중 직접 참석조합원이 111명, 서면결의서제출 조합원이 221명인 상태에서 임시총회를 개최하였을 경우 이 총회의 개최는 합법적인지?

【회신내용(택지 58507-	: 1999. 1.)】

조합의 총회의 개최 및 결의방법 등에 관하여는 조합규약에서 정하는 절차에 따라야 할 것으로 사료됨. 그리고 조합규약에 대한 유권해석은 조합규약의 제정권자가 하여야 할 것임.

□ 조합원의 자격을 제명한 경우, 소유권 확보 절차

【질의요지】

조합원의 자격을 제명한 경우, 신탁등기의 해지 등 주택건설촉진법시행령 제34조의4 제2호의 규정에 의한 소유권 확보 절차

【회신내용(주환 58507-	: 2000. 2.)】

신탁등기에 관하여는 주택건설촉진법령상에 규정하고 있지 않으며, 동법 시행령 제42조 제7항에 의하면 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항에 대해서는 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 조합원의 제명, 소유권 확보 등의 절차는 조합규약, 민사관계법령이 정하는 바에 따라야 할 것임.

□ 재건축조합장이 건축주가 될 수 있는지 여부

【질의요지】

공동주택단지를 재건축하는 경우 재건축조합장이 건축주가 될 수 있는지 여부

【회신내용(주환 58507-	: 1999. 10.)】

주택건설촉진법 제3조 제9호에 의하면 재건축조합이란 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 설립한 조합이며, 재건축조합이 주택 등을 건설하고자 하는 경우에는 동법 제44조 제3항에 의거 등록업자와 공동으로 공동사업주체가 되어 사업을 시행하도록 되어 있음. 아울러, 조합장이란 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄하는 자임.

□ 재건축조합 단독명의의 사업부지내 공유지 매입시 매입주체

【질의요지】

전체대지 대부분이 재건축조합 단독명의로 되어있는 재건축사업부지의 일부 공유지를 매입할 경우, 매입주체는 재건축조합인지 조합과 등록업자의 공동명의인지?

【회신내용(주환 58507-	: 1999. 7.)】

주택건설촉진법 시행령 제34조의4 규정에 의하면 토지소유자·주택조합 또는 고용자가 등록업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우, 사업계획승인신청을 위해서는 토지소유자·주택조합 또는 고용자가 주택용 대지의 소유권을 확보(다만, 재건축조합이 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 규정에 의하여 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유권자의 소유권 등을 매도청구한 경우는 제외)하여야 하므로 상기 질의의 경우, 재건축조합이 매입주체가 되어야 할 것으로 사료됨.

□ 시공사 교체 후 공사재개시 조합원의 동의율

【질의요지】

공동사업주체인 시공사의 부도로 1년간 사업이 중단되어 시공사를 교체한 후 공사를 재개하려고 하는 데 조합원 몇 %의 동의가 필요한지?

【회신내용(주환 58507-	: 1999. 6.)】

주택건설촉진법 시행규칙 제20조 제3항 규정에 의거 입주자모집공고(주택조합의 경우에는 동법 제33조 규정에 의한 사업계획승인)후에는 사업주체의 변경이 불가하나, 사업주체의 파산, 합병·등록말소·영업정지 등 당해 사업을 계속 시행할 수 없는 사유가 있다고 사업계획승인권자가 인정하거나, 입주예정자 전원의 동의를 받은 경우는 사업주체 변경이 가능함. 아울러 사업주체 변경에 대한 조합원 동의율에 대해서는 조합규약에서 정하는 대로 이행하면 될 것임.

□ 재건축사업 추진시 지자체가 사업시행자 역할 가능여부와 법적인 근거

【질의요지】

재건축 사업 추진시 지자체가 사업시행자 역할을 할 수 있는 지, 가능하다면 어떤 법적인 근거에 의해서 할 수 있는지?

【회신내용(주환 58507-	: 1999. 6.)】

주택건설촉진법 제44조의3 제4항 및 동법 시행령 제42조의5 규정에 의거, 주택의 구조상 사용금지의 필요가 있는 경우 또는 천재·지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있는 경우에는 시장 등이 직접 재건축 사업을 시행하거나, 대한주택공사 또는 지방공사를 당해 사업주체로 지정할 수 있도록 하고 있는 바, 이는 안전상 신속한 조치를 요하는 경우에 해당된다고 하겠으며, 또한 이 경우 시장 등은 미리 당해 대지 및 건물의 소유자 등에게 그 내용을 통보하여야 하며, 10일 이내의 기간을 정하여 희망사업주체, 사업기간중의 주거대책 등에 관하여 당해 대지 및 건물의 소유자 등의 의견을 들어야 함.(안전사고의 우려가 있는 경우는 의견청취 생략가능)

□ 건설산업기본법에 의한 면허소지자의 재건축사업의 공동주체 여부

【질의요지】

건설산업기본법에 의한 건설면허의 소지자가 36세대 연립주택 재건축사업의 공동주체가 될 수 있는지 여부

【회신내용(택지 58507-	: 1999. 1.)】

주택건설촉진법 제44조제3항에서 주택조합 또는 근로자를 고용하는 자가 그 구성원 또는 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록업자와 공동으로 사업을 시행하도록 하고 있고, 이 경우 주택조합과 등록업자는 공동사업주체로 본다고 규정하고 있으며, 이 공동사업주체의 요건에 해당하거나 건설산업기본법 제 9조의 규정에 의하여 건설업면허(건축공사업 또는 토목공사업면허에 한한다)를 받은 자로 규정하고 있으므로 동법에 의한 주택건설 등록업자가 아니면 공동사업주체가 될수 없음.

□ 재건축조합원의 탈퇴가능 여부 및 재건축 결의율

【질의요지】

가. 재건축조합원의 탈퇴가능 여부 및 그 절차는?

나. 재건축조합 설립인가를 위한 재건축 결의율은?

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 12.)】

주택건설촉진법 시행령 제42조제5항에서 재건축조합은 조합원의 사망, 전매동의를 얻어 조합원이 된 경우를 제외하고는 사업계획승인후에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없다고 규정하고 있음. 따라서 재건축조합은 사업계획승인 전에 매매 등으로 소유권의 변경이 있는 경우에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 있을 것임. 그러나 조합원은 조합의 최종 목적을 달성할 때까지 조합원으로서 책임과 의무가 있는 것이므로 특별한 사유가 아니면 조합으로부터 임의적으로 탈퇴하는 것은 곤란할 것으로 사료됨. 만약 특별한 사유가 인정되어 탈퇴가 불가피한 경우, 그 탈퇴 절차 등은 조합내부에서 정하여 운영하여야 할 것임.

나. 질의 □나□에 대하여

재건축조합의 설립인가를 위하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제2항에 의거 각 동별로 구분소유자 및 의결권의 각 5분의4이상 다수의 결의가 있어야 함.

□ 사업계획승인후 탈퇴 조합원의 대지지분의 처분 방법

【질의요지】

사업계획승인후 조합원의 자격을 포기하고 탈퇴할 경우, 탈퇴 조합원의 대지지분의 처분 방법

【회신내용(택지 58507-	: 1999. 12.)】

주택건설촉진법령에서 조합원의 탈퇴에 관하여는 정하고 있지 아니하나 조합원은 조합의 최종 목적을 달성할 때까지 조합원으로서 책임과 의무가 있는 것이므로 특별한 사유가 아니면 조합으로부터 임의적으로 탈퇴하는 것은 곤란할 것으로 사료됨. 만약 특별한 사유가 인정되어 조합탈퇴가 불가피한 경우, 그 탈퇴 절차등 은 조합내부에서 정하여 운용하여야 할 것임.

□ 재건축조합 해산전 아파트를 매입할 경우 조합원 자격 승계여부

【질의요지】

소유권보존등기가 완료된 재건축조합원 지분의 아파트를 재건축조합이 해산되지 아니한 상태에서 매입할 경우 조합원의 자격이 승계되는지? 이 경우 청산시 이익배분을 받을 수 있는지 여부 및 의결권 행사 가능 여부는?

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 12.)】

주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택(주택에 부속되는 대지를 포함)의 소유자로 규정하고 있고, 조합원의 변경 등이 있는 경우에는 동령 제42조제1항에 의한 조합설립변경인가를 얻어야 조합원으로서 권리·의무를 행사할 수 있을 것임. 따라서 이러한 자격요건에 해당되지 아니하고 변경인가를 얻지 아니하였다면 조합원으로서 권리·의무를 승계하였다고 볼 수 없을 것으로 사료됨.

□ 건물관리대장에는 있으나 토지지분이 없는 경우 재건축조합원의 자격여부

【질의요지】

건물관리대장에는 등재되어 있으나 토지지분이 없는 경우 재건축조합원의 자격이 있는지?

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 12.)】

주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택(주택에 부속되는 대지를 포함)의 소유자로 규정하고 있으므로 대지지분이 없이 주택만 소유하고 있는 자는 재건축조합의 구성원이 될 수 없음.

□ 재건축대상인 주택 및 대지에 설정된 저당권 등의 자동승계여부

【질의요지】

재건축대상인 주택 및 대지에 설정된 저당권 등은 자동으로 승계되는지?

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 12.)】

주택건설촉진법 제44조의3제5항에서 □재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권 등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45의 규정을 준용한다□고 규정하여 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 도시재개발법 제33조 내지 제45조에서 정한 절차를 거쳐 그 조합원에게 그대로 승계되도록 하고 있음. 그러나 사업추진과정에서 사업주체가 조합의 소유물건에 대하여 설정하는 저당권 등은 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권 행사 등을 제한하는 피해를 야기할 수 있을 것이므로 일반분양 등을 위하여는 조합소유의 물건에 설정된 저당권 등은 말소되어야 할 것으로 사료됨.

□ 재건축대상 주택 및 대지의 저당권설정으로 인한 영향과 저당권 변경절차

【질의요지】

재건축대상의 주택 및 대지에 저당권 등의 설정으로 인하여 일반분양자에게 미칠 수 있는 영향은? 일반분양자에게 영향을 미치지 아니하도록 하는 저당권 등의 변경절차 및 방법은?

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 10.)】

주택건설촉진법 제44조의3제5항에서 □재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45의 규정을 준용한다□고 규정하여 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 그 조합원에게 그대로 승계되도록 하여 사업추진이 가능하도록 하고 있으나, 사업추진과정에서 사업주체가 조합의 소유물건에 대하여 설정하는 저당권 등은 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권 행사 등을 제한하는 피해를 야기할 수 있으므로 주택공급에관한규칙 제7조제3항의 규정에 의거 설정된 저당권의 말소 등의 절차를 거쳐 일반분양을 하여야 할 것으로 사료됨.

□ 조합장의 수

【질의요지】

재건축조합을 결성함에 있어 조합장은 반드시 1인만을 선출하여야 하는지?

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 12.)】

주택건설촉진법상에서는 조합장의 수에 관하여는 정하고 있지 아니하나, 건교부 재건축조합표준규약 제12조 및 서울특별시 재건축조합표준규약 13조에서 조합장은 1인으로 한다고 정하고 있음.

□ 현재 거주자가 조합업무에 참여할 수 있는 방법

【질의요지】

현재 아파트재건축을 계획하고 있는 경우, 소유자는 외국에 거주하고 있어 조합업무에 참여할 수 없는바, 현재 거주자가 조합업무에 참여할 수 있는 방법은?

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 12.)】

현재 거주자가 조합업무에 참여할 수 있는 방법으로는, 재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항에 의거 주택의 소유자이므로 주택의 소유권을 이전(사업계획승인전에는 매매, 사업계획승인 후에는 전매동의등을 받아 조합원 변경) 받아 조합원으로서 직접 참여하는 방법과 조합원으로부터 그 권한의 행사를 위임받은 경우에는 대리로 참여할 수 있는 방법 등이 있을 것으로 사료되며, 조합원의 권한을 행사할 수 있는 위임의 절차 등과 관련하여는 법률전문가의 자문을 받을 것.

□ 조합장 및 임원의 해임

【질의요지】

가. 적법절차에 의하여 총회가 개최되었고 이 총회에서 조합장 및 임원, 대의원이 해임되었다면 이들은 조합의 대표인지 아닌지 여부

나. 총회에서 해임된 조합장 및 임원들의 명의로 입주자모집 등 조합운영에 관한 업무를 계속 수행할 수 있는지 여부

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 12.)】

재건축조합은 비법인 사단으로서 총회의 개최, 임원의 선임 등은 특별한 사정이 없는 한 조합규약 등에서 정한 바에 따라야 할 것이고, 이 규약은 행정청의 인가를 받으므로서 효력이 있는 것임. 따라서 조합규약 등에서 정한 절차에 따라 유효하게 개최된 임시총회에서 현 조합장 등이 해임되었다면 조합 내부적으로 조합장 및 임원의 실질적인 권한을 잃었다고 볼 수 있으며, 새로 선임된 조합장 등이 행정청의 인가를 얻지 못하였다면 이는 대외적으로 권한을 행사할 수 없을 것으로 사료됨.

□ 법원에서 선임한 임시대표자가 재건축조합장의 역할 이행가능 여부

【질의요지】

가. 주택건설촉진법 시행령 제34조의4의 규정에 의한 약정 체결시 가계약서로 제출되어 사업승인이 처리된 바, 가계약서도 약정서와 같은 효력이 있는지?

나. 법원에서 선임한 임시대표자가 재건축조합장의 역할인 사업계획의 변경 등 행정적인 절차를 이행할 수 있는지?

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 12.)】

가. 질의 □가□에 대하여

주택건설촉진법 시행령 제34조의4의 규정에 의한 약정에 관한 사항은 재건축조합과 등록업자간의 계약관계로서 이의 효력 여부는 민사법령에 따라 처리되어야 할 것으로 사료되며,

나. 질의 □나□에 대하여

주택건설촉진법 시행령 제42조에 의거 주택조합의 조합장은 원칙적으로 조합원들의 동의를 받아 선출하는 것이며, 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 정하도록 하고 있으므로 법원에서 선임한 임시대표자가 조합을 대표하여 주택건설사업계획변경 신청 등 권한을 행사할 수 있는지 여부는 법원에서 선출한 임시대표자가 이러한 자격과 권리·의무를 부여받았는지를 확인하여 결정할 사항으로 사료됨.

□ 조합규약의 변경시 전 조합원의 합의여부

【질의요지】

재건축 창립총회 결의시 전조합원이 결의한 조합규약을 변경할 경우에도 조합원 전원의 합의가 필요 한 지 여부

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 12.)】

주촉법 시행령 제42조제7항제10호에서 조합규약의 변경절차는 조합규약에 포함하도록 규정하고 있으므로 이와 관련하여 타 법령 등에서 특별히 정하고 있지 않는 한 조합규약의 변경은 조합규약에 정한 바에 따라야 할 것으로 사료됨.

□ 전조합원의 동의없는 변경 조합규약의 인정여부

【질의요지】

조합임시총회에서 몇 명의 조합원에 의해 규약을 변경하고, 전 조합원의 동의도 없는 상태에서 조합장 등 임원의 선임, 조합규약의 변경을 결의한 경우, 선출된 조합장 등 임원, 변경 조합규약을 인정할 수 있는지 여부

【회신내용(택지 58507-	: 1998. 12.)】

주택건설촉진법 시행령 제42조제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법, 조합규약의 변경절차 등은 조합규약에 포함하여 조합설립인가를 신청하도록 규정하고 있으므로 조합장 등의 임원선출 및 조합규약의 변경은 특별한 사정이 없다면 원칙적으로 조합규약에서 정하고 있는 절차에 따라야 할 것임.

□ 중도금 납부에 관한 질의

【질의요지】

가. 재건축조합원의 경우는 건축공정률과 관계없이 중도금을 납부하여야 하는지?

나. 옥상층 철근배치 완료 전에 중도금 납입회수가 6회 중 4회차 중도금을 받을 경우 선납처리되어야 하는지?

다. 일반분양분에 대하여 중도금 분할 징수 규정을 위반하여 징수할 시 갑·을 중 누구의 귀책이며 처벌사항은?

【회신내용(택지58507-	:1999.3)】

가. 질의 □가□에 대하여

재건축은 노후·불량주택의 소유자가 자율적으로 조합을 구성하여 등록업자와 공동사업주체로서 사업을 추진하는 제도로서, 주택건설촉진법 시행령 제34조의4에서 공동사업주체인 재건축조합과 등록업자는 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수 책임 등에 관하여 약정을 체결하여 사업계획승인을 신청하도록 규정하고 있음.

그리고 재건축조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 주택을 건설하는 경우에는 주택공급에관한규칙 제26조의 규정은 적용되지 아니합니다. 따라서 재건축조합원의 중도금 납부에 대하여는 등록업자와 체결된 약정 등에서 정하는 절차에 따라야 할 것으로 사료됨.

나. 질의 □나□에 대하여

납입된 중도금에 대하여 선납처리하여야 할 것이니 여부는 주택공급계약서 등에서 정하고 있는 당사자간에 체결한 계약 및 사업시행자의 회계처리 규정 등에 의거 처리해야 함.

다. 질의 □다□에 대하여

재건축조합과 등록업자는 상기와 같이 공동사업주체이므로 공동책임이 있다. 할 것이나 당사자간에 체결된 약정의 내용에 따라 그 책임의 정도가 다를 수는 있을 것이며, 동 규정 위반시 주택건설촉진법 제51조제2의3호의 규정에 의거 처벌됨.

□ 중도금 분할징수

【질의요지】

가. 중도금 분할징수규정 적용대상 및 위반시 처벌사항은?

나. 재건축조합원의 경우는 건축공정률과 관계없이 중도금을 납부하여야 하는지?

【회신내용(택지58507-	:1998.7)】

가. 질의 □가□에 대하여

주택공급에 관한규칙 제26조제6항의 신설규정은 □97.7.18이후최초로 입주자모집공고 승인신청분부터 적용되며, 동 규정 위반시 주택건설촉진법 제51조2의3호의 규정에 의거 처벌됨.

나. 질의 □나□에 대하여

재건축은 노후·불량주택의 소유자가 자율적으로 조합을 구성하여 등록업자와 공동사업주체로서 사업을 추진하는 제도로서, 주택건설촉진법 시행령 제34조의4에서 공동사업주체인 재건축조합과 등록 접자는 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사시간, 하자보수 책임 등에 관하여 약정을 체결하여 사업계획승인을 신청하도록 규정하고 있음.

그리고 재건축조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 주택을 건설하는 경우에는 주택공급에관한규칙 제26조의 규정은 적용되지 아니함.

따라서 재건축조합원의 중도금 납부에 대하여는 등록업자와 체결된 약정 및 조합규약 등에서 정하는 절차에 따라야 할 것으로 사료됨.

□ 증여계약 해지 후 권리회복 여부

【질의요지】

재건축조합원이 그 배우자에게 증여계약을 하였으나 이를 해지하여 당초 증여인의 권리가 회복된 경우 당해 증여인은 재건축조합의 구성원 요건을 갖추었다고 볼 수 있는지?

【회신내용(택지 58507-	:1999.6)

재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조3항제3호에서 노후·불량주택(당해 대지포함) 및 복리시설(당해 대지포함)의 소유자로 규정하고 있으며, 주택건설사업계획승인을 얻은 후에 조합원의 교체 등과 관련하여는 동령 제42조제5항에 의하면 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우, 당해 지역 노후불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 있습니다. 따라서, 증여계약의 해지로 입주자의 선정된 지위 및 소유권이 다시 증여인에게 이전된다면 증여인은 재건축조합의 구성원 요건을 갖추었다고 볼 수 있습니다. 그리고 조합원 등의 변경이 있는 경우에는 동령 제42조 제1항에 의거 조합설립변경인가를 받아야 함.

□ 전매시기 및 조합설립변경인가 시기

【질의요지】

전매제한 규정의 폐지로 재건축조합주택의 경우 사업계획승인 후에만 전매가 가능한지? 조합설립변경인가 시기는?

【회신내용(택지58507-	:1999.4)

□99.3.1부터는 주택의 전매제한 규정이 폐지됨에 따라 조합원은 시장 등의 전매동의를 받지 않고도 전매가 가능한 것이며, 매수자는 새로운 조합원으로 가입을 하여야 할 것입니다. 이 경우 매수자는 대지에 대하여 매수자 명의로 소유권 이전등기, 조합원 명부 등재 및 사업주체에 분양계약서의 명의변경 등을 이행하여야 하고, 조합은 동 사항에 대하여 관할 관청에 변경인가를 신청하면 될 것임.

재건축조합원의 교체 및 신규가입은 사업계획승인일이 기준이 되는 것은 아니며 그 이전(조합설립인가일 이후)에도 가능함.

아울러, 전매동의 없이 입주자로 선정된 지위(대지포함)가 양도, 증여, 확정판결 등으로 변경된 경우에도 조합원으로 가입이 가능하도록 동법 시행령을 개정 중에 있음.

□ 조합규약 및 조합원변경에 관한 질의

【질의요지】

재건축사업이 종료되어 조합원들이 입주하고 청산절차만 남아 있는 상태에서

가. 새로운 양수자인 비조합원을 조합원으로 변경이 가능한지?

나. 재건축사업이 종료된 현재에도 조합규약이 효력이 있는지?

다. 인가된 조합원 중 매매 양도후 이주한 조합원이 많아 청산총회 개최가 어려운 바, 새로운 양수자를 조합원으로 간주하여 개최하여도 하자가 없는지?

【회신내용(주환58507-	:2000.4)】

구분소유권 등의 양도·양수 등으로 인하여 조합원이 변경되었다면 인가권자로부터 변경인가를 받아야 하는 것이며, 재건축조합이 해산인가를 받기 전이라면 □변경의 내용을 증명하는 서류□를 첨부하여 변경인가를 받을 수 있을 것임.

따라서, 귀 조합의 경우 변경된 조합원에 대한 변경인가를 받은 후 총회를 개최하는 것이 타당할 것으로 사료됨.

아울러, 조합의 해산인가 전이라면 조합의 운영은 당해 조합규약에 따라야 할 것임.

□ 조합규약의 해석

-【질의요지】

가. 조합규약에 매매, 상속, 증여 등으로 양수 받은 자는 조합원의 권리의무도 포괄 계승한다라고 규정되어 있을 때 조합원의 포괄계승과 소유권이전등기 만으로 가능한 것인지 또는 동의서를 다시 제출하여야 하는지?

【회신내용(주환58507-	:2000.3)】

가. 법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조의 규정에는 □재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다□라고 규정되어 있음.

나. 주택건설촉진법시행령 제42조제7항의 규정에는 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항에 대하여 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 귀하의 질의내용에 대해서는 조합규약에 따라야 할 것임.

□ 조합원인정 및 조합규약에 의한 대의원회의 결의방법

【질의요지】

가. 당해 조합규약에 의한 대의원회의 결의방법의 주택건설촉진법 위배 여부

나. 주택을 양수하고 조합원변경을 거부하여 조합에 조합원변경신고를 아니한 경우 조합원으로 인정하여야 하는지?

다. 주택을 양수한 자가 조합원변경을 필하여야 사업계획승인이 가능한지?

【회신내용(주환58507-	:2000.3)

가, 나. 주택건설촉진시행령 제42조제7항에 의하면 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법, 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 등에 대해 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 귀하의 질의내용에 대해서는 조합규약에 따르면 될 것임.

참고로, 법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에는 □재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다□라고 규정되어 있음.

다. 주택을 양도 양수하여 조합원이 변경되었다면 조합인가권자로부터 변경인가를 받아야 하며, 사업계획승인 신청을 위해서는 주택건설 촉진법시행령 제34조의4의 규정에 따라 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보(주택조합 또는 조합원 개개인의 토지소유권 확보)하여야 함.

□ 부당한 조합규약 변경후 변경인가를 받지 않았을 경우 효력

【질의요지】

부당하게 강행한 임시총회에서 조합규약을 변경한 후, 이에 대한 변경인가를 받지 않았을 경우의 효력 여부는?

【회신내용(주환 58507-	:2000.2)】

조합규약을 개정하기 위해서는 기존의 조합규약에서 정하고 있는 개정절차에 따라 개정하고, 주택건설촉진법시행령 제42조 제1항 제6호의 규정에 의거, 변경의 내용을 증명하는 서류를 첨부하여 인가권자의 변경인가를 받아야 할 것입니다.

□ 표준규약 내용중 수치로 된 정족수 수정 가능여부

【질의요지】

가. 표준규약 제19조 제2항 제1호의 의미는?

나. 표준규약 내용중 수치로 된 정족수를 추진위원회의 실정에 맞게 수정할 수 있는지?

【회신내용(주환 58507-	:2000.2)-】

가. 건교부 재건축조합표준규약 제19조 제2항은 조합원의 권익과 직결되는 중요한 사항의 결정에 대해서는 개의요건 및 의결정족수를 강화할 수 있도록 예시한 것으로, 제1호(중요한 조항의 개정 및 폐지에 관한 사항)를 비롯하여 조합실정에 비추어 의결요건을 강화할 필요가 있는 사항에 대해 규정하여 운영하면 될 것임.

나. 표준규약은 조합규악을 제·개정하기 위한 가이드라인이 되는 것으로 강제성이 있는 것은 아니며, 이를 토대로 조합여건에 맞는 각자의 조합규약을 제·개정하게 되는 것인 바, 정족수에 대해 표준규약을 반드시 따라야 하는 것은 아님.

□ 조합규약 제14조의 임원의 자격에 대한 유권해석

【질의요지】

재건축 반대자와 조합측 쌍방이 명예훼손으로 벌금 100만원씩 약식 기소하였으며, 조합에서 정식재판청구(항소)중에 있을 때, 첨부된 조합규약 제14조(임원의 결격사유) 제2항에 의한 임원의 자격에 대한 유권해석은?

【회신내용(주환 58507-	:2000.2)】

주택건설촉진법시행령 제42조 제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 대하여는 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 귀하의 질의내용에 대해서는 당해 조합규약에 따르면 될 것이며, 조합규약은 당해 규약을 제정한 조합에서 해석·운용하여야 할 것임.

□ 조합원의 주택보유수만큼 의결권을 가지는가의 여부

【질의요지】

임대사업중인 조합원의 보유주택수(7세대)만큼 총회에서 의결권을 가질 수 있는지?

【회신내용(주환 58507-	:1999.12)】

1가구가 2주택 이상을 소유하고 있을 경우, 재건축을 위한 결의율 산정의 기준은 그 구분소유자 및 의결권에 의해 산정되어야 할 것이며, 주택건설촉진법시행령 제42조 제7항 제8호에 의하면 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차에 대해서 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 조합총회에서의 의결방법에 대하여는 당해 조합규약이 정하는 바에 따르면 될 것임.

□ 표준규약을 조합에 적용하는데 의결절차의 필요여부

【질의요지】

가. 표준규약을 조합에 적용하는데 별도의 총회를 통한 의결절차가 필요한지?

나. 조합규약과 법령이 상충할 경우, 어느 것에 먼저 적용 받는지?

【회신내용(주환 58507-	:1999.12)】

가. 표준규약의 내용을 당해 조합에 적용하기 위해서는 기존의 조합규역에서 정하고 있는 개정절차에 따라 개정하고, 개정된 내용에 대해 인가권자의 변경인가를 받아야 할 것임.

나. 조합규약이란 조합의 운영 등에 대해 필요한 사항을 정한 조합원들의 기본규정인바, 주택건설촉진법령 및 민형사 관련법령 등에 저촉되지 않는 범위 내에서 정하여야 할 것임.

□ 조합원의 서류 미제출로 조합이 피해를 입은 경우 제명가능여부

【질의요지】

일부 조합원이 재건축사업 관련 서류를 제출하지 않아 조합에 피해를 입힌 경우, □99.10.5 안양시에 시달된 재건축조합표준규약을 적용하여 제명할 수 있는지?

【회신내용(주환 58507-	:1999.11)】

표준규약은 조합규약을 제·개정하기 위한 시안(Guide-line)이 되는 것으로 강제성이 있는 것은 아니며, 이를 토대로 조합여건에 맞는 각자의 조합규약을 제·개정하게 되는 것임.

따라서, 표준규약의 내용을 당해 조합에 적용하기 위해서는 기존의 조합규약에서 정하고 있는 개정절차에 따라 개정하고, 개정된 내용에 대해 인가권자의 변경인가를 받아야 할 것임.

□ 창립총회 정족수에 관한 조합규약의 해석

【질의요지】

재건축동의자 전원이 연명한 조합규약에 □총회는 조합원 과반수 출석으로 개의하고, 과반수 찬성으로 의결한다□라고 되어 있는 경우, 창립총회 개의정족수는 재건축동의자(680명)의 과반수인지 미동의자를 포함한 800명의 과반수인지?

【회신내용(주환 58507-	:1999.8)】

창립총회의 개의방법 및 시기 등에 대해서는 주택건설촉진법령상에는 규정하고 있지 아니하고 자체 규약에 따라 재건축 추진위원회에서 내부적으로 결정할 사항이며, 조합원이라 함은 동법 시행령 제42조 제3항에 의해 노후·불량주택 또는 복리시설(당해 주택 및 복리시설에 부속되는 대지 포함)의 소유자로서, 재건축 결의내용에 동의한 자를 말하는 것임. 그리고, 창립총회 회의록, 조합원 전원이 연명한 조합규약 등은 조합설립 인가시 인가권자에게 제출하여 인가를 받아야 할 것임.

□ 추진위원장을 둔다는 규정명시의 합법여부

【질의요지】

재건축사업을 효율적으로 추진하기 위해, 별정직으로 추진위원장을 둔다는 규정을 조합규약에 명시하여 운영하는 것이 위법인지?

【회신내용(주환 58507-	:1999.8)】

재건축제도는 노후·불량주택의 소유자들의 자율적으로 조합을 구성하여 주택건설촉진법상의 등록업자와 공동사업주체가 되어 자신의 주택 및 부대·복리시설을 건설하는 것으로 조합에 추진위원장이라는 별도의 직원을 두는 것에 관해서는 동법령상에는 규정하고 있지 않은 바, 조합 내부적으로 결정하여야 할 것으로 사료됨.

다만, 추진위원장에게 위임된 권한·의무 등에 관해서는 동법 시행령 제42조 제1항에 의거, 조합설립인가 신청시 제출하는 조합규약(조합원 전원이 연명하여야 함)에 포함하여 조합설립인가권자의 인가를 받아야 할 것임.

□ 조합원의 권리 및 조합규약

【질의요지】

가. 조합원이 재건축조합의 계약서 등 주요서류의 열람 및 등본교부 신청시 조합에서는 반드시 응해야 하는지?

나. 재건축조합의 감사는 계약서 등 주요서류의 열람 및 교부신청권이 있는지?

다. 재건축추진위원회에서 임의로 차용하여 운영비용을 임의기준에 의거 사용했을 경우 조합원이 이를 변제하여야 할 의무가 있는지?

라. 조합(추진위원회)에서 감사의 감사 실시를 거부할 수 있는지?

마. 재건축추진위원회에서 체결한 각종 계약의 경우 계약금액 및 내용의 일부가 부당해도 조합원에게 효력이 승계 되는지?

바. 조합규약중 총회 및 대의원회의 권한을 이사회에서 별도로 제정된 업무규정의 내용이 규약내용과 불일치 할 경우 효력발생 여부

사. 조합원이 아닌 자가 조합원인 배우자의 위임을 받아 임원이 될 수 있는지?

【회신내용(주환 58507-	:1999.5)

가. 질의 □가□□라□에 대하여

재건축조합은 조합원들이 주택건설이라는 목적을 위하여 스스로 결성한 단체인바, 조합은 조합규약을 준수하고, 조합규약 등에서 특별하게 제한하고 있지 아니하는 한 주요서류의 열람 및 등본의 교부 등 조합원이 요구하는 사항에 대하여 협조하는 것이 타당하다고 사료되며,

나. 질의 □나□□사□에 대하여

주택건설촉진법 시행령 제42조 제7항에 의하면 조합인원의 권리·의무 및 그 선임방법은 조합규약에 포함하도록 되어 있는바, 감사의 임무 등은 조합규역에 정한바 에 따라야 할 것임.

다. 질의 □다□□마□에 대하여

부당지출한 조합운영비의 조합원 변제여부 및 재건축추진위원회에서 체결한 계약이 부당한 경우 조합원에게 그 효력이 승계 되는지 여부는 당해 조합규약, 민사법 등에 의거 처리하여야 할 사항임.

라. 질의 □바□에 대하여

조합규약은 조합원의 권리·의무, 임원의 선출방법, 조합의 운영 등 정한 기본규약인바, 이에 근거하여 조직된 이사회에서 마련한 업무규정이 조합규약과 불일치되는 경우에는 조합규약이 우선하여야 할 것으로 사료됨.

□ 이주비 이자산정 및 건축비 조정에 관한 질의

【질의요지】

가. 시공사가 당초 무이자로 지급하기로 한 이주비에 대하여 이자를 산정하여 공사도급금액에 포함하였을 경우 건축비 하향조정을 요구하는 것이 정당한지?

나. 건축비 인상 요구 안이 1,2차총회에서 무산되고 대의원회의에서 통과된 경우 합법적인지 여부

【회신내용(주환 58507-	:1999.1)】

공사비와 관련하여는 귀 조합과 시공사 당사자간에 체결된 계약의 내용에 따라 처리하여야 할 것이며, 건축비 인상요구안이 대의원회의에서 통과된 것이 합법적인지 아닌지 여부는 동 사항을 귀 조합의 규약에서 정하고 있는 내용 및 절차에 따라 정당하게 처리하였는지 등을 판단하여 결정하시기 바람.

□ 재건축사업에서 추가로 입금하는 금액 및 분양처분의 고시

【질의요지】

가. 재건축사업에서 추가로 입금하는 금액의 정식 명칭은?

나. 분양처분의 고시는 언제 어떻게 이루어지는지?

다. 조합원이 추가로 부담하는 금액은 준공과 함께 납입하여야 하는 것이 아닌지?

【회신내용(주환58507-	:2000.2)】

가. 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에서 조합원이 추가로 부담하는 금액에 대한 법적인 명칭은 없으며, 참고로 재개발사업의 경우는 도시재개발법 제20조 등에서 조합원이 부담하는 경비를 규정하고 있음을 알려드리며,

나. 분양처분의 고시 등 귀하께서 질의하신 내용은 도시재개발법에 의한 주택재개발사업에 해당됨.

다. 주택건설촉진법시행령 제34조의4의 규정에 의하면 주택조합과 등록업자가 사업계획승인을 신청할 때 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담 등에 대해 약정을 체결하도록 하고 있고, 동령 제42조 제7항에는 조합의 비용부담과 조합회계 등에 대해 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 조합원의 추가 납부 금액 등에 대해서는 조합규약 및 계약내용 등에 따르면 됨.

□ 상가의 공유지분자의 조합원자격

【질의요지】

가. 상가를 공유지분으로 소유하고 있는 경우, 공유지분소유자 모두가 조합원이 될 수 있는지?

나. 소유자의 배우자로서 추진위원회 임원직을 수행한 후, 2000년 1월부터 본인 명의로 소유하고 있을 경우, 2000년 4월경 결성될 재건축조합의 대의원 및 임원으로 선출될 수 있는지?(건교부 표준규약에의 저촉여부)

【회신내용(주환58507-	:2000.2)】

가. 하나의 복리시설을 수인이 공유하고 있을 경우, 조합원은 1인이 되며 하나의 복리시설을 공급하여야 함.

나. 표준규약은 조합규약을 제·개정하기 위한 시안(Guide-line)이 되는 것으로 강제성이 있는 것은 아니며, 이를 토대로 조합여건에 맞는 각자의 조합규약을 제·개정하게 되는 것이며, 주택건설촉진법시행령 제42조 제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 대하여는 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 귀하의 질의 내용에 대해서는 당해 조합규약에 따르면 됨.

□ 조합원 자격

【질의요지】

가. 소유권행사를 위임받은 아파트 소유자의 배우자가 조합원이 될 수 있는지?

나. 건교부 표준규약 제8조 제2항의 □1세대 또는 동일인이 2이상의 주택을 소유하고 있을 경우, 1인의 조합원으로 보며 1주택만 공급한다□라는 규정은 어떤 법령에 명시되어 있는지?

【회신내용(주환58507-	:2000.2)】

가. 주택건설촉진법시행령 제42조 제3항 제3호에 의하면 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택의 소유자(부속 대지 포함) 또는 복리시설의 소유자(부속 대지 포함)이므로 아파트 소유자의 배우자는 조합원의 자격이 없음.

나. 귀하의 질의내용은 주택건설촉진법 제44조의3 제6항 및 동시행령 제42조의6에 규정되어 있음.

□ 아파트 소유자의 배우자의 조합임원 자격여부

-【질의요지】

소유권행사를 위임받은 아파트 소유자의 배우자가 조합원이 되어 조합 임원이 될 자격이 있는지?

【회신내용(주환58507-	:2000.1)】

조합임원의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 않고 동법 시행령 제42조 제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 포함하도록 규정하고 있으며, 동법 동령 동조 제3항 제3호에 의하면 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택의 소유자(당해 주택에 부속되는 대지 포함) 또는 복리시설의 소유자(당해 복리시설에 부속되는 대지 포함)이므로 아파트 소유자의 배우자는 조합원 자격이 없음. 다만, 조합원 권리·의무의 대리에 대해서는 당해 조합규약에서 정하는 바에 따르면 됨.

□ 주택과 상가를 동시에 소유시 각각 조합원으로 인정여부

【질의요지】

재건축 사업부지 내에 주택과 상가를 동시에 소유하고 있는 경우, 각각 조합원으로 인정할 수 있는지?

【회신내용(주환58507-	:1999.12)】

하나의 세대가 1주택 외에 상가를 소유하고 있는 경우에는 그 상가에 대해서도 조합원으로 인정하는 것이 타당함.

□ 조합원 자격

【질의요지】

가. 아파트 소유자의 배우자가 동대표위원직을 수행할 수 있는지?

나. 아파트 소유자의 배우자가 조합원 자격으로 재건축추진위원회에 참여할 수 있는지?

다. 재건축조합 결성시 아파트 소유자의 배우자가 소유자를 대신하여 위임받아 조합원의 자격을 취득, 조합운영에 참여할 수 있는지?

【회신내용(주환58507-	:1999.12)】

조합임원의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 않고 동법 시행령 제42조 제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 포함하도록 규정하고 있으며, 동법 동령 동조 제3항 제3호에 의하면 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택의 소유자(당해 주택에 부속되는 대지 포함) 또는 복리시설의 소유자(당해 복리시설에 부속되는 대지 포함)이므로 아파트 소유자의 배우자는 조합원 자격이 없음. 다만, 조합원 권리·의무의 대리에 대해서는 당해 조합규약에서 정하는 바에 따르면 됨.

□ 조합원의 권리에 대한 보상

【질의요지】

조합원의 제명 및 제명된 조합원의 권리에 대한 보상은 조합규약과 총회에서 결정된 절차에 따라 처리하면 되는 것인지?

【회신내용(주환58507-	:1999.12)】

주택건설촉진법시행령 제42조 제7항 제3호에 의하면 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항에 대해서는 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 조합원의 제명 등에 관해서는 당해 조합의 조합규약 등 조합 내부적으로 정하는 바에 따르면 됨.

□ 조합원의 자격

【질의요지】

가. 소유권을 양수한 자가 조합에 조합원 변경을 신고치 않고, 변경인가를 받지 않은 경우, 조합원 자격이 없는 것인지?

나. 동일인이 2주택 이상을 소유한 경우 1인의 조합원으로 인정하여야 하는지?

다. 부부가 상가와 주택을 각각의 명의로 소유하고 있는 경우 이를 각각의 조합원으로 인정하여야 하는지?

【회신내용(주환58507-	:1999.11)】

가. 질의 □가□에 대하여

□인가□라고 하는 것은 타인의 법률행위에 동의를 부여하여 그 행위의 효력을 보충함으로써 법률상의 효력을 완성·발생시키는 행위를 말하는 것인바, 조합원이 될 수 있는 요건(노후불량주택의 소유자로서 재건축에 동의한 자)을 갖추었다 하더라도 조합원으로서의 권리·의무를 행사하기 위해서는 조합원의 변경에 대해 변경인가를 받아야 함.

나. 질의 □나□에 대하여

주택건설촉진법 제44조의3 제6항의 규정에 의하면 재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유한 경우 이를 1조합원으로 보며, 1주택만 공급하도록 하고 있음.

다. 질의 □다□에 대하여

하나의 세대가 주택 외에 상가를 소유하고 있는 경우에는 그 상가에 대해서도 조합원으로 인정하여야 함.

□ 조합원 토지 및 건물을 승계한 새 소유주의 재건축 동의여부

【질의요지】

재건축동의서를 제출한 자의 토지, 건물이 법원 경매에 의하여 타인에게 승계 되었을 경우(조합설립인가 직전), 재산권을 승계 받은 소유주는 재건축에 대해 동의한 것으로 보는지?

【회신내용(주환58507-	:1999.11)】

법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에는 □재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다□라고 규정되어 있음.

□ 시공사와 조합이 체결한 계약서 사본유출의 금지에 대한 법적 근거

【질의요지】

조합측에서 조합과 시공사가 체결한 계약서를 보여줄 수는 있으나, 사본을 조합원에게 주는 것은 금지되어 있다고 하는 바, 그 법적 근거는?

【회신내용(주환58507-	:1999.11)】

주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제4호에 의하면 주택조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우, 사업계획승인 신청시 토지소유자·주택조합·고용자 또는 등록업자가 대지 및 주택(부대복리시설 포함)의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임 등에 대해 약정을 체결하여 신청하도록 하고 있고, 동령 제42조 제7항 제6호에는 조합의 비용부담과 조합회계에 관한 사항을 조합규약에 포함하도록 하고 있음.

참고로, 조합원의 계약서 열람 및 복사에 대해서는 주택건설촉진법령상 금지규정 등을 두고 있지 않음.

□ 조합원 자격 유무

【질의요지】

가. 주택의 소유자이나 재건축사업에 동의하지 아니한 자의 조합원 자격 유무

나. 수인의 대표자 1인이 조합원인 경우 임원의 자격이 있는지?

다. 양도·양수하였을 때 양수자가 변경된 사항을 신고하지 아니한 경우 미동의자로 보아야 하는지?

라. 대의원의 위임으로 대리 참석한 대리자의 권한

마. 서면 또는 대리인을 통하여 결의할 때 인감증명서를 첨부하여야 하는지?

바. 대의원회의의 정족수 산정에 있어서 궐위된 대의원에 대한 처리 방법?

【회신내용(주환58507-	:1999.10)】

가. 질의 □가□에 대하여

재건축조합의 조합원이란 노후불량주택(대지 포함) 또는 복리시설(대지 포함)의 소유자로서 재건축결의내용에 동의한 자가 될 것임.

나. 질의 □나□ 및 □라□에 대하여

주택건설촉진법 시행령 제42조 제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 대하여 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 이에 대해서는 당해 조합규약에 따르면 됨.

다. 질의 □다□에 대하여

법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에는 □재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다□라고 규정되어 있음.

라. 질의 □마□ 및 □바□에 대하여

질의 □마□ 및 □바□ 사항에 대해 규정하고 있는 조합규약에 따르면 될 것임.

□ 아파트 매수시 조합원자격 승계 여부

【질의요지】

신안 아파트(재건축아파트)를 조합원으로부터 매수하여 □99.10.18 자(입주예정일 □99. 10.28)로 조합원 자격을 승계하고자 하나, 조합장이 불가하다고 하는바, 명의변경이 가능한지?

【회신내용(주환58507-	:1999.10)】

재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 노후·불량주택(당해 대지포함) 및 복리시설(당해 대지포함)의 소유자로 규정하고 있으며, 주택건설사업계획승인을 얻은 후에 조합원의 교체 등과 관련하여는 동령 제42조 제5항에 의하면 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우, 당해 지역 노후불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 있음.

□ 조합원 자격박탈에 관한 질의

【질의요지】

조합원의 동·호수 추첨을 완료하였으나, 일부 조합원이 이에 불참하고 분양계약을 체결하지 않은 경우, 시공사와의 계약 및 조합규약에 따라 총회의 결의에 의해 조합원자격을 박탈하고 일반 분양할 수 있는지?

【회신내용(주환58507-	:1999.10)】

주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제4호의 규정에는 토지소유자·주택조합 또는 고용자가 등록업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 토지소유자·주택조합·고용자 또는 등록업자가 대지 및 주택(부대·복리시설 포함)의 사용처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 관하여 약정을 체결하여 주택건설사업계획승인을 신청하도록 되어있으며, 동령 제42조 제7항에 의하면 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항을 조합규약에서 정하도록 하고 있는 바, 동호수 추첨, 분양계약, 중도금, 조합원의 제명 등에 대해서는 계약내용 및 조합규약에서 정하는 대로 따르면 될 것임.

□ 조합원의 자격과 권리를 양도하였을 경우, 교체 가능여부

【질의요지】

가. 조합원의 자격과 권리를 양도하였을 경우, 교체가 가능한지?

나. 조합원의 입주권이 양도된 경우, 조합원 명의를 변경하려면 기존 조합원의 토지소유권을 취득하여야 하는지?

【회신내용(주환58507-	:1999.9)】

가. 질의 □가□에 대하여

개정(□99. 4.30)된 주택건설촉진법 시행령 제42조 제4항 및 제5항에 의하면 재건축조합은 사업계획승인을 얻은 후에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없으나,

다만, 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우, 당해 지역 노후·불량주택의 소유자가 추가 가입하는 경우에는 교체나 신규가입이 가능함.

나. 질의 □나□에 대하여

재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 사업계획승인 신청 시에 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하도록 규정하고 있음. 이 경우 □주택조합의 주택용 대지 소유권 확보□라 함은 주택조합 또는 주택조합 구성원 개개인이 등기부등본상 토지소유권을 확보하고 있는 경우를 의미하는 것이므로, 양수자는 양수자 명의로 소유권 이전등기, 조합원 명부등재 등을 이행하여야 하고, 동 사항에 대하여 관할 관청의 변경인가를 받아야 할 것임.

□ 복리시설 소유자의 조합원 자격

【질의요지】

복리시설(유아원, 점포 등)의 소유자도 재건축조합원이 될 수 있는지?

【회신내용(주환58507-	:1999.6)】

주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에 의하면 복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지 포함)의 소유자도 재건축조합의 구성원이 될 수 있음.

□ 복리시설의 축소로 공급받지 못한 기존 소유자의 권리

【질의요지】

복리시설의 소유자보다 복리시설을 적게 설치하여 재건축을 한 경우, 복리시설을 공급받지 못한 소유자에 대하여 주택을 공급할 수 있는지?

【회신내용(주환58507-	:1999.6)】

주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에 의하면 복리시설의 소유자도 재건축조합의 구성원이 될 수 있으며, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있습니다.

따라서, 재건축된 복리시설이 복리시설 소유자 조합원수와 일치하지 아니하여 당해 조합원에게 복리시설을 공급할 수 없는 경우라면 이를 상기 동조의 □복리시설을 설치하지 아니하는 경우□에 포함되는 것으로 보아 주택을 공급할 수 있음.

□ 조합원직권탈퇴의 경우 조합원 변경인가 가능여부

【질의요지】

조합규약이 정한 바에 따라 조합원을 직권 탈퇴 시켰을 경우 조합원변경인가 신청이 가능한지?

【회신내용(택지58507-	:1999.6)】

주택건설촉진법 시행령 제42조제7항에 의하면 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항은 조합규약에 정하도록 하고 있는바, 조합원의 탈퇴 사유 및 그 절차 등을 당해 조합규약에 정하고, 그 정한 절차에 따라 조합원을 탈퇴시켰다면 조합원의 탈퇴에 따른 조합원변경인가를 관할 관청에 신청하여야 함.

□ 법인의 소유 주택수 만큼 모두 조합원으로 인정하는가의 여부

【질의요지】

가. 재건축 추진에 있어서 하나의 법인이 100세대를 소유하고 있는 경우에 각 세대 모두 조합원으로 인정하여야 하는 것인지?

나. 아파트의 소유와 관련이 없는 자가 위임을 받은 경우 조합구성의 임원으로 선출이 가능한지?

【회신내용(택지58507-	:1999.6)】

가. 질의 □가□에 대하여

주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하면 재건축조합원중 1세대가 2주택이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급함. 다만, 소속근로자의 숙소 등으로 사용하기 위한 주택을 소유하고 있는 법인, 임대사업자가 임대용 주택을 소유하고 있는 경우, 국가 또는 지방자치단체가 관사로 사용하기 위하여 주택을 소유하고 있는 경우는 그러하지 아니한다고 규정하고 있음. 따라서 하나의 법인이 100세대를 소유하고 있는 경우에 조합원 산정에 있어서는 1조합원으로 보되, 공급에 있어서는 100세대를 공급해야 함.

나. 질의 □나□에 대하여

재건축조합장 등 조합임원의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 아니하며, 동법 시행령 제42조제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 포함하여 인가를 받도록 규정하고 있습니다. 따라서 임원의 선출은 조합규약이 정한바에 따라야 할 것입니다.

그러나 이와 관련한 소송에서 법원(대전지방법원)은 조합원이 아닌 자 중에서 조합장의 선출 행위는 무효라는 판결(□99. 2 )을 한바 있음.

□ 조합원 채무로 인한 경매처분후 조합원 자격

【질의요지】

조합원의 채무로 인하여 경매처분 되었을 경우 해당 조합원의 자격은 어떻게 되는지?

【회신내용(택지58507-	:1999.5)】

재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 노후·불량주택(당해 대지포함) 및 복리시설(당해 대지포함)의 소유자로 규정하고 있으며, 주택건설사업계획승인을 얻은 후에 조합원의 교체 등과 관련하여는 동령 제42조제5항에 의하면 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우, 당해 지역 노후불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 있음.

따라서, 경매로 당초 조합원의 지위 및 소유권이 제3자에게 이전된다면 당초 조합원은 조합원의 자격이 상실되고, 경락 받은 제3자는 새로운 조합원으로 추가가입이 가능함. 단, 입주자로서 선정된 지위를 포함하지 아니하고 조합원 소유의 대지 지분만 경락 받은 경우에는 상기 재건축조합원의 자격요건을 갖추었다고 볼 수 없을 것이므로 이 경우에는 조합원으로 가입이 곤란함.

그리고 조합원 등의 변경이 있는 경우에는 동령 제42조제1항에 의거 조합설립변경인가를 받아야 함.

□ 조합원 탈퇴나 전매후 양수받은자의 조합원 자격

【질의요지】

가. 재건축조합원이 탈퇴한 세대를 분양 받을 경우 당해 조합원으로 가입할 수 있는지 아니면 일반분양자로 보아야 하는지?

나. 재건축조합원이 전매를 한 경우 양수받은자가 당해 조합원이 될 수 있는지?

【회신내용(택지58507-	:1999.5)】

가. 질의 □가□에 대하여

조합원이 조합을 탈퇴하여 그 조합원 지분이 조합소유가 된다면 일반분양(입주자모집공고 이전탈퇴) 또는 임의분양(20세대미만)을 하여야 할 것인바, 이때 분양을 받은 자는 일반분양자로 보아야 함.

나. 질의 □나□에 대하여

□99.3.1부터는 주택의 전매제한 규정이 폐지됨에 따라 조합원은 시장 등의 전매동의를 받지 않고도 전매가 가능한 것이며, 매수자는 새로운 조합원으로 가입이 가능함. 이 경우 매수자는 대지에 대하여 매수자 명의로 소유권 이전등기, 조합원명부 등재 및 사업주체에 분양계약서의 명의변경 등을 이행하여야 하고, 조합은 동 사항에 대하여 관할 관청에 변경인가를 신청하면 됨.

□ 조합원 탈퇴이후의 처리

【질의요지】

가. 조합원 개개인이 납부해야 할 부담금 미납으로 미입주하고 일부조합원에 대한 조합원 탈퇴가 가능한지? 탈퇴가 가능하다면 자진탈퇴만 허용되는지? 조합측의 강제탈퇴 조치도 가능한지?

나. 탈퇴 조치되었을 경우 탈퇴수가 19세대 이하일 경우 무주택세대주에게 임의 분양해야 하는지? 아니면 무주택여부와 관계없이 임의분양이 가능한지?

【회신내용(택지58507-	:1999.5)】

가. 질의 □가□에 대하여

종전(□99.4.30이전)에는 조합원의 탈퇴에 관하여 직접적으로 주택건설촉진법령에서는 정하고 있지 아니하였으나, 현재는 탈퇴에 관한 사항도 조합규약에 의무적으로 기재하여 인가를 받도록 동법시행령을 개정 공포(□99.4.30)하였음.

조합원은 조합의 최종 목적을 달성할 때까지 조합원으로서 책임과 의무가 있다 할 것이므로 특별한 사유가 아니면 조합으로부터 임의적으로 탈퇴하는 것은 곤란함.

만약 특별한 사유가 인정되어 탈퇴가 불가피한 경우라면, 그 탈퇴 절차 등은 조합에서 정하여 운영하여야 함.

나. 질의 □나□에 대하여

주택조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 미만인 경우에는 당해 지역주택조합원의 자격이 있는 자 등에게 임의 공급하는 것이 타당함.

□ 세대 구성원이 각각의 주택을 소유하고 있을 경우 조합원 자격

【질의요지】

가. 재건축 추진에 있어서 세대 구성원이 각각의 주택을 소유하고 있을 경우에 1조합원으로 보며, 1주택만 공급하는지?

나. 재건축조합이 입주자 모집공고 승인 신청 전에 부기등기를 하여야 하는지 여부

【회신내용(택지58507-	:1999.4)】

가. 질의 □가□에 대하여

주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하면 재건축 조합원중 1세대가 2주택이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다고 정하고 있는바, 세대구성원이 각각의 주택을 소유하고 있는 경우에도 동 규정이 적용된다고 사료되며,

나. 질의 □나□에 대하여

주택건설촉진법 제32조의3 제3항에 의하면 사업주체는 입주자모집 신청전에 당해 주택건설 대지에 대하여는 당해 주택을 공급받는 자들의 동의 없이는 양도 또는 제한물권 등을 설정할 수 없다는 부기등기를 하여야 함. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이거나 당해 대지가 사업주체의 소유가 아닌 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있음.

개정중인 동법 시행령 제31조의3제3항제3호에 의하면 동법 제32조의3 제3항 단서의 □대통령령이 정하는 경우□에 □주택조합원이 주택조합에 대지를 신탁한 경우□도 포함되어 있음.

□ 조합원의 탈퇴 요구시 조합설립변경인가

【질의요지】

재건축조합원이 탈퇴를 요구할 경우 조합에서 탈퇴를 시키고 이에 따른 조합설립변경인가를 신청하면 되는지?

【회신내용(택지58507-	:1998.10)】

가. 주택건설촉진법령에 조합원의 탈퇴에 관하여는 정하고 있지 아니하나 조합원은 조합의 최종 목적을 달성할 때까지 조합원으로서 책임과 의무가 있는 것이므로 특별한 사유가 아니면 임의적으로 탈퇴가 곤란할 것임.

나. 조합원의 탈퇴를 인정하는 특별한 사유 등은 조합규약이 정하는 바에 따라야 할 것이나 조합규약에 규정되지 아니한 경우는 조합원의 총회를 통하여 조합원 탈퇴에 관한 필요한 사항을 정할 수 있을 것이며, 조합원 탈퇴 등으로 조합설립인가에 변경이 발생한 경우에는 조합설립변경인가를 받아야 함.

□ 아파트 사용검사 이후에도 조합원 변경인가가 가능여부

【질의요지】

아파트 사용검사 이후에도 조합원 변경인가가 가능한지?

【회신내용(택지58507-	:1999.3)】

귀 질의의 경우 조합원의 교체 시점이 불분명하나, 현행 주택건설촉진법 시행령 제42조제5항에 의하면 주택건설사업계획승인을 얻은 후 조합원의 교체 및 가입은 조합원의 사망, 조합원이 전매동의를 얻은 경우, 당해 지역 노후불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우를 제외하고는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없다고 명시하고 있으며, 상기 사유에 의하여 조합원의 변경이 있는 경우에는 동령 제42조제1항에 의거 조합설립변경인가를 받아야 할 것임.

따라서 조합원의 변경인가의 신청은 조합이 해산되기 전까지는 동 사유에 의한 조합원의 변경이 있는 경우 가능하겠으나, 사용검사 이후 당초 조합원이 소유권보존등기가 안된 상태에서 조합원의 변경(조합설립변경인가)이 된 경우에는 건축물대장상의 소유자와 실제 매수자간의 불일치로 소유권보존등기가 곤란한 상황이 발생할 수 있음.

□ 양수자의 조합원 자격

【질의요지】

당 조합규약에 □양수 받은 자는 조합원의 권리와 의무를 승계하며 종전의 권리자가 행한 처분절차 등의 행위는 새로 양수 받은 자가 행한 것으로 본다□ 고 정하여 양수자가 조합원의 자격을 갖는 것으로 보는데 귀부의 의견은?

【회신내용(택지58507-	:1999.3)】

재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 노후·불량주택 및 복리시설의 소유자로 규정하고 있고, 주택건설사업계획승인을 얻은 후에 조합원의 교체 등과 관련하여는 동령 제42조제5항에서 조합원의 사망, 조합원이 전매동의를 얻은 경우, 당해 지역 노후불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우를 제외하고는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없다고 규정하고 있음.

그리고 조합원 등의 변경이 있는 경우에는 동령 제42조제1항에 의거 조합설립변경인가를 받아야 함.

따라서 조합원 자격에 대하여 비록 조합규약에는 정하고 있으나 동령에 의한 조합원의 자격 및 교체요건에 해당되지 아니하고, 변경인가를 받지 아니하였다면 조합원으로서 권리·의무를 승계 하였다고 볼 수 없음.

□ 조합원 및 조합장의 자격요건

【질의요지】

가. 주촉법에 의한 재건축조합의 조합원 및 조합장의 자격요건은? 그리고 꼭 조합원이 조합장으로 선출되어야 하는지의 여부

나. 주택건설촉진법 제42조제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법은 조합규약에 정할 수 있도록 규정하고 있는데, 조합규약에 따라 조합원의 배우자를 조합장으로 선출하였다면 적법한지 여부

다. 비법인 사단인 재건축조합의 경우, 조합장의 자격등 재건축의 모법인 주촉법에 별도로 정하고 있지 않은 사항에 대하여는 조합규약이 우선인지 여부

라. 비법인 사단인 재건축조합의 성격상, 조합원들에게 득이 된다면 조합원이 아닌 외부 인사를 전문경영인으로 영입하여 조합장으로 추대하여 조합을 운영하는 것도 가능한지 여부

【회신내용(택지58507-	:1999.3)】

재건축조합의 구성원의 요건은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항에 노후·불량주택(당해 주택에 부속되는 대지 포함) 및 복리시설의 소유자로 규정하고 있으나, 조합장의 자격요건에 대하여는 주촉법령에서 직접 규정하고 있지 아니함. 그리고 동법 시행령 제42조제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법은 조합규약에 포함하여 조합설립인가를 받도록 규정하고 있음.

따라서 조합장 등 임원의 선임방법을 조합규약에 정하고, 그 사항에 대하여 인가를 받았다면, 조합규약에 정한 바에 따라 선출된 조합장은 자격이 있는 조합장임.

□ 신탁등기 이후 조합원이 분양권을 타인에게 양도할 경우 조합원 변경인가

【질의요지】

재건축조합원 소유의 주택과 대지를 재건축조합에 신탁법에 의하여 신탁등기를 한 이후 조합원이 분양권을 타인에게 양도할 경우, 당초 신탁등기시 지정한 수익자의 명의만을 양수인의 명의로 변경하는 수익자 변경등기를 실시하면 조합원의 변경인가가 가능하다고 판단되는데 이에 대한 의견은?

【회신내용(택지58507-	:1999.2)】

주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에 의하면 재건축조합 구성원은 노후불량주택의 소유자이되, 당해 주택의 대지를 포함하도록 규정하고 있는 바, 분양권을 양수 받은 자의 조합원 변경인가를 위하여는 양수 받은 자가 동 요건에 적합하면 됨.

귀 질의의 경우처럼 □신탁원부의 기재사항 변경만으로 조합원 변경인가가 가능한 지 여부의 판단□은 신탁등기시 소유자인 위탁자(조합원) 자체를 변경하는 신탁원부 기재사항의 변경 가능 여부, 가능하다면 이를 시행하는 과정에서 부동산등기법, 세법 등의 적용에 문제가 없는지 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사항임.

□ 조합대표의 건축물대장 작성여부

【질의요지】

재건축대상 주택의 공유자 중 선임된 대표자 1인을 조합원으로 하여 조합설립인가를 받고 선임된 대표 조합원 명의로 사용검사를 받은 경우에 사용검사를 받은 그 대표 조합원을 당초 공유자로 보아 건축물대장을 작성할 수 있는지?

【회신내용(택지58507-	:1999.1)】

재건축조합의 구성원의 요건은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에 의거 노후불량주택의 소유자이나, 주택건설촉진법 제44조의3 제6항에 의거 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 이를 1조합원으로만 인정하고 있습니다.

이처럼 조합원 자격요건과 소유권과의 관계에 있어서 상관관계는 있으나 재건축대상 주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하고 있어 공유자중에서 선임한 대표를 조합원으로 하여 조합인가 및 사업계획승인을 받은 경우에는 그 선임된 대표 조합원 명의로 사용검사를 받았다하더라도 그 소유관계에 있어서는 그 대표 조합원이 곧 소유자가 될 수 없는 것이므로 건축물대장의 소유자란의 기재는 선임된 조합원이 아닌 당초 공유자명의로 처리하는 것이 타당함.

□ 사업계획승인 후에 재건축조합원으로 추가로 가입 및 사업추진

【질의요지】

가. 사업계획승인 후에 재건축조합원으로 추가로 가입할 수 있는 근거는?

나. 사업계획승인 후에 미동의자의 구분소유권을 조합이 매수하여 제3자에게 매도한 경우 제3자가 조합원으로 신규가입이 가능한지와 만약 부당한 방법으로 신규 가입하여 주택을 공급받았을 경우 벌칙 규정은?

다. 재건축조합이 미동의자에 대한 소유권을 확보하지 아니한 상태에서 철거등 사업추진이 가능한지

라. 사업계획승인을 받은 후에 분양세대가 20세대 미만일 때 임의분양을 하도록 에 대한 규정은?

마. 매도청구 대상자라 함은 매도청구를 하기 위하여 법원에 소송을 제기한 대상자만 해당하는지 아니면 미동의자 전원을 말하는 것인지?

【회신내용(택지58507-	:1998.5)】

가. 질의□가□□나□에 대하여

재건축은 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 조합을 구성하여 추진하는 제도로서, 재건축조합의 구성원의 자격에 대해서는 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호의 규정에 노후·불량주택의 소유자, 복리시설의 소유자 등으로 규정하고 있으며, 재건축조합원의 교체, 신규가입, 추가가입 등의 요건은 같은령 같은 조 제5항의 규정에서 주택건설사업계획승인을 얻은 후에는 조합원의 사망, 조합원의 해외거주, 당해 지역의 노후·불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우 외는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없다고 규정하고 있음. 따라서 사업계획승인후에 미동의자의 구분소유권을 제3자에게 매도하여 제3자를 조합원으로 신규 가입하게 할 수는 없는 것임. 이를 위반하였을 경우에는 신규로 가입한 조합원의 자격을 박탈하고 이로 인하여 조합원의 손해가 발생하였다면 손해배상은 별도 청구하여야 할 것이며,

나. 질의□다□에 대하여

주택건설촉진법시행령제34조의4 단서에 재건축에 참가하지 아니하는 자에 대하여 소유권 등을 매도 청구한 경우에 사업계획승인은 신청할 수 있도록 규정하고 있으나 미참여자에 대한 소유권을 확보하지 않는 상태에서 철거행위는 곤란함.

다. 질의□라□□마□에 대하여

주택공급에관한규칙 제3조제2항 단서의 규정에 의거 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 미만일 경우에는 임의분양 대상이 되며, 매도청구 대상자라 함은 매수지정자가 법원에 매도청구소송을 제기할 수 있는 대상자(재건축에 참가하지 아니할 뜻을 회답한자)임.

제 4 장  재건축결의 및 창립총회

Ⅰ. 재건축결의의 요건

집합건물은 각 전유부분이 독립적인 소유권의 대상으로 되어 있으나, 건물 자체는 물리적으로 일체불가분의 관계에 있기 때문에 전체적으로 노후화가 이루어진다. 이에 따라 집합건물법에서는 건물을 유지하는 것 자체가 객관적으로 불합리하다고 판단되는 경우에 한하여, 재건축을 위한 비용을 감당할 수 없는 사람의 이익보호도 배려하면서, 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 찬성에 의한 특별다수에 따른 집회결의라는 다수결의 원리를 도입하여 재건축을 가능하게 하는 제도를 채택하였다.

1. 재건축결의의 실질적 요건

현재 대부분의 재건축사업의 근거가 되는 주촉법상의 재건축 요건은 다음과 같다. 재건축결의의 실질적 요건은 □노후·불량한 아파트와 연립주택으로서 다음 각 호 중 하나를 만족시켜야 한다(주촉법 제3조제9호, 주촉법시행령 제2조, 제4조의2).

① 건물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 경우

② 건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·유지비나 관리비용이 소요되는 주택

③ 건물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택

④ 도시미관·토지이용도·난방방식·구조적 결함 또는 부실시공 등으로 인하여 재건축이 필요하다고 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 주택의 경우(이 경우에는 준공된 지 20년이 지나지 않은 경우에도 재건축이 가능하다)

⑤ 아파트 및 연립주택이외의 주택으로서 시장 등이 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 주택 (주촉법시행령 제4조 2항) 등을 들 수 있다.

한편 집합건물법상 재건축요건은 □건물 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선□복구비나 관리비용이 소요되는 경우□ 또는 □부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우□이다(집합건물법 제47조제1항).

※ 재건축의 실질적 요건이 문제가 되는 것은 재건축결의가 있은 후 재건축불참자에 대하여 매도청구권을 행사하는 경우 재건축불참자가 재건축의 실질적 요건 흠결을 이유로 재건축결의의 무효를 제기하는 경우가 발생할 수 있다. 이 경우 법원은 감정 등을 통해 그 요건을 심사한다. 그리고 실질적 요건 흠결이 있다고 판단되면 재건축결의의 효력을 부정할 수 있다.

2. 재건축결의의 절차적 요건

가. 결의 정족수(집합건물법 제47조, 주촉법 제44조의3 제7항)

집합건물법상 재건축결의는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 찬성에 의한 특별다수에 의한 집회결의로 하여야 한다(집합건물법 제47조2). 또한 재건축의 내용이 단지내의 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다. 다만 하나의 주택단지 안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 □주택단지 안의 각 동별(복리시설은 하나의 동으로 간주) 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 결의□로 재건축할 수 있도록 규정하고 있다(주촉법 제44조의3제7항).

이에 따라 여러 동의 아파트나 연립주택 등의 단지를 대상으로 하는 재건축의 경우 주촉법의 규정에 따라 사업을 추진한다. 한편 단지내 상가의 경우 분산된 상가 전체를 하나의 동으로 간주한다.

그런데 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 지분비율, 즉 각 구분소유자가 가지는 전유부분의 면적비율을 기준으로 한다. 예컨대 1개의 구분소유권을 다수가 공유하는 경우에도 구분소유권은 1개가 된다. 반면 1인이 같은 동에 여러 채의 아파트나 상가부분을 소유하고 있는 경우에는 구분소유권 수만큼의 의결권을 갖는다.

나. 결의주체

(1) 관리단 집회

재건축결의는 관리단 집회에서 이루어진다.

관리단은 개개의 집합건물(이른바 □棟□)에 대한 구분소유자 전원으로 구성되는 단체로, 관리단 집회란 구분소유자 전원으로 구성된 棟단위 의사결정기관을 말한다(집합건물법 제23조).

관리단의 법적 성격은 일률적으로 판단할 수 없고, 단체성의 정도에 따라 민법상의 조합 또는 민법상 사단으로 유추적용할 수 있다.

(2) 관리단 집회 소집 및 결의방법(집합건물법 제34조, 제38조)

관리단집회는 매년 1회씩 정기적으로 개최되는 정기집회와 임시로 개최되는 임시집회가 있다. 관리단집회를 소집하고자 할 때에는 집회일의 1주일 전에 회의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만 이 기간은 조합규약에서 다르게 정할 수 있다.

회의목적이 재건축결의에 관한 것인 때에는 통지내용에 구분소유자가 사전에 그 결의내용을 검토할 수 있도록 집합건물법 제47조제3항에 규정된 재건축계획의 개요에 관한 사항을 명시적으로 기재하여야 한다(참고 대법원 1996. 10.25. 선고 95다56866 판결). 집회에서는 통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있으며, 소집통지에 기재하지 않은 사항을 결의한 것은 무효이다. 그리고 집회에서의 의결권은 서면 또는 대리인을 통해서도 할 수 있다. 소집통지는 서면으로 하되, 발송을 원칙으로 한다.

집합건물법은 전유부분의 임차인 기타 점유자도 관리단집회의 목적사항에 관하여 이해관계가 있는 경우에는 집회에 출석하여 의견을 진술할 권리를 부여하고 있다. 그러나 여기서 인정되는 점유자의 권리는 어디까지나 관리단집회에 출석해서 의견을 진술할 권리일 뿐이고, 점유자에게 관리단집회의 구성원으로서의 자격이나 지위는 없다(점유자 등의 의결진술권).

(3) 의사록의 작성(집합건물법 제39조제2항, 3항)

관리단집회에서 재건축결의를 한 경우에는 의사록을 작성해야 한다. 의사록에는 의사의 경과와 그 결과를 기재하고 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명날인하여야 한다.

재건축결의가 재건축조합 창립총회에서 이루어지는 경우, 이 때에는 창립총회 의사록을 작성하여야 한다.

Ⅱ. 결의내용(집합건물법 제47조제3항)

재건축결의시 다음 사항을 반드시 결정해야 한다.

1. 신건물의 설계개요

건물 전체의 용도, 전유부분의 용도, 건축면적, 연면적, 각 층별 면적, 구조, 건폐율, 용적율, 건물설비의 개요, 전유부분의 배치와 설비의 개요, 천장 등 주요부분의 마무리의 정도 등을 분명히 하여야 한다.

2. 건물철거 및 신건물 건축에 소요되는 비용의 개산액

기존건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개략적인 금액을 정하여야 한다.

3. 재건축비용의 분담에 관한 사항

재건축의 비용분담에 관한 사항은 재건축계획 중에서도 가장 중요하고 본질적인 부분이지만 집합건물법에서는 그 구체적인 기준을 제시하지 않고 있다. 여기서는 재건축비용을 어떻게 분담할 것인지를 알 수 있을 정도로 그 산출기준 또는 방법을 정해야 한다. 재건축비용의 분담은 결의내용 중 가장 본질적인 부분으로 구분소유자들 사이에 이해관계가 첨예하게 대립되기 때문에 결의에서 이를 명확하게 정해야 한다.

4. 신건물 구분소유권의 귀속에 관한 사항

신건물의 각 전유부분을 누가 어떤 조건으로 취득할 것인가에 관한 결정기준을 정해야 한다.

결 의 내 용	내 용 설 명
① 신건물의 설계 개요	- 신건물은 각 전유부분으로 될 수 있는 부분에 대하여도 설계가 분명히 되어있어야 하고, 또 건축비용의 산정이 가능한 정도의 것 - 건물전체의 용도, 전유부분의 용도, 건축면적, 연면적, 각 층별 면적, 구조, 건폐율, 용적률, 건물설비의 개요, 전유부분의 배치·설비의 개요, 천장 등 주요부분의 마무리의 정도 등을 구체적으로 명기
② 건물 철거 및 신건물의 건축 소요비용의 개산액	- 재건축 비용은 결의단계의 견적액으로 성격상 변동하는 것이므로 구분소유자의 찬부의 판단에 지장이 없는 범위에서는 어느 정도의 폭을 인정 - 어쩔 수 없는 사정변경에 따라 실제 비용이 결의된 개산액을 초과한 경우에도 재건축결의는 유효함
③ 재건축비용의 분담에 관한 사항	- 재건축에 찬성한 구분소유자, 재건축에 참가할 뜻을 회답한 구분소유자 및 매수지정자로서 구분소유자 등을 매수한 자 및 이들의 승계인이 분담할 비용에 관한 사항 - 재건축참가자가 확정될 경우에는 자동적으로 그 부담비율이 정해지도록 결정 방법을 명확히 정함 (분담액 자체를 명시할 필요는 없음)
④ 신건물 구분소유권의 귀속에 관한 사항	- 신건물의 각 전유부분을 누가 어떠한 조건으로 취득할 것인가에 관한 사항 - 재건축에 의해 잉여의 건물부분이 생겨 그것을 매각할 경우에는 그에 관한 사항 명기 - 대지사용권의 재배분에 관하여는 명기할 필요 없음
□항과 □항의 사항은 각 구분소유자의 형평이 유지되도록 정하여야 한다.

Ⅲ. 재건축결의의 효력

1. 구분소유권자 등에 대한 효력

재건축결의는 재건축 참가자뿐만 아니라 재건축 불참자를 포함한 구분소유자 전원 및 그 승계인에게도 효력을 갖는다. 이에 따라 재건축결의가 적법하게 이루어지면 재건축 참가자(또는 승계인) 및 매수지정자는 재건축 불참자에 대하여 그 구분소유권 등에 관한 매도청구권을 행사할 수 있게 된다.

2. 제3자에 대한 효력

가. 임차인의 경우

재건축에 따라 철거될 건물에 임차인 있는 경우, 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항요건을 갖춘 경우와 갖추지 못한 경우로 구분된다.

(1) 임차인이 대항요건을 갖춘 경우

임차인이 대항요건을 갖고 있는 경우 구분소유자인 임대인의 재건축 찬성 여부에 관계없이 재건축결의로 임차인에게 대항할 수 없다. 이론상 매도청구권자가 임대인을 대위하여 명도를 구하는 것이 가능한데, 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 자가 반드시 소유권을 취득하고 그 공시방법까지 마친 자만을 의미하는 것은 아니고, 그 목적물에 대한 실질적인 처분권을 가진 자를 의미하는 것으로 해석하는 입장에서, 또한 소송경제상으로도 분쟁을 일거에 해결할 필요도 있으므로, 매도청구권자가 아직 소유권을 취득하지 못하였어도 임차인에 대한 명도 등의 청구를 할 수 있다고 볼 것이다.

(2) 임차인이 대항요건을 갖추지 못한 경우

주거용 건물인데도 임대차법상의 대항요건을 갖추지 못하였거나, 아니면 주거용 건물이 아니기 때문에 처음부터 임대차법상의 대항요건을 갖출 수 없었던 경우에는 누가 임차인을 상대로 명도 등을 청구하는지에 따라서 달리 보아야 한다.

만일 임대인이 재건축에 찬성하고 임차인에게 명도를 구하는 경우에는 원칙적으로 임차권은 소멸하지 않는다. 다만 재건축결의를 통해 임차권을 소멸시키기로 하는 특약이 있고 그 약정이 임차인에게 불리하지 않다는 등의 특별한 사정이 있으면 그 청구를 인용할 수 있을 것이다. 임대인이 재건축에 찬성하고, 매도청구권자가 그 임대인을 대위하여 임차인들을 상대로 명도 등을 구하는 경우도 마찬가지이다.

한편 임대인이 재건축에 참가하지 않아 매도청구권을 통해 그 소유권을 취득한 자가 명도 등을 청구할 경우, 대항요건을 갖추지 못한 임차인은 거절할 수 없다.

나. 대지사용권이 소유권이 아닌 경우

집합건물의 대지가 제3자의 소유이거나 구분소유자들이 가지고 있는 대지사용권이 지상권 또는 임차권인 경우에는 대지의 소유자에게는 재건축결의의 효력이 미치지 않으므로 어려운 문제가 생긴다.

따라서 구분소유권자들이 대지사용권을 가지는데 지나지 않는 경우에는 대지소유자와의 사이에 재건축 후의 집합건물을 위한 대지사용권에 대하여 미리 합의를 하여 두지 않으면 대지소유자로부터 토지명도청구소송을 제기 당하거나 또는 애써 재건축한 집합건물의 이용이 불가능하게 될 우려도 있으므로, 이 점을 사전에 충분히 협의하여야 할 것이다.

다. 재건축 결의의 유효기간

법률적으로 재건축결의의 직접적인 유효기간은 없다. 다만 재건축결의의 중심적 효력이라 볼 수 있는 매도청구권의 경우 재건축에의 참가여부를 회답할 기간(최고 도달일로부터 2개월)으로부터 2개월이 지나면 청구권의 행사가 불가능하다.

그리고 재건축결의를 한 날로부터 2년 이내에 건물철거공사가 착수되지 않으면 구분소유권 등을 매도한 자에게 다시 그 구분소유권 등을 매도할 것을 청구할 수 있는 권리가 인정되기 때문에 사실상 재건축결의가 실효하게 된다. 다만 건물철거 공사가 착수되지 아니한 것에 대하여 상당한 이유가 있을 때에는 이를 인정하여 재건축결의가 유효하다.

3. 재건축결의의 하자

재건축결의 절차상 다소간에 하자가 존재하더라고 그 후의 재건축과정에서 4/5를 이상의 구분소유자들이 재건축결의를 추인하였다면 그 하자는 치유된다.

그리고 재건축조합의 정기총회에서 재건축사업에 반대한 조합원들에게 신축아파트 추첨권을 주지 않기로 하는 결의와 신축아파트 배정에 있어 위 조합원들을 제외한 나머지 조합원들이 공개추첨이 아닌 임의선택에 의해 아파트의 동, 층, 호수를 정한 결의는 강행법규인 주촉법과 주택공급에관한규칙 및 조합정관에 위배하여 무효이다(대법원 1999. 3. 9 선고98다60118판결).

Ⅳ. 창립총회

1. 창립총회의 소집

가. 소집주체

창립총회는 재건축조합설립추진위원회 위원장 또는 그 직무를 대행하는 자가 소집한다.

나. 창립총회의 소집절차

① 회의개최 일시 및 장소선정

② 회의개최 7일전까지 소집 통보서 발송(등기우편)

③ 관계공무원(동사무소, 구청주택과, 경찰서) 입회요청공문 발송

④ 총회개최

□ 회의장 입장시 조합원 유무확인

□ 조합명부 대조 날인보관

□ 비디오 촬영 및 회의록 작성

다. 소집통보 내용

□ 창립총회 안내문

□ 일시 및 장소

□ 참석자격 및 지참물

구 분	지참물 및 구비서류
본인 참석시	- 참석증, 신분증, 인감도장
대리인 참석시	- 참석증 및 위임장 (위임장에 소유자 인감첨부 및 인감날인) - 대리참석자의 신분증 및 도장
공동명의인 경우	- 참석증, 신분증, 대표자선임동의서, 인감도장

□ 참석증, 위임장, 서면동의서 등의 양식

□ 각종 동의서 제출사항 및 동의서 양식

□ 안건내용

□ 창립총회 회의자료

□ 창립총회장 약도 등

2. 창립총회의 회의진행

창립총회는 대체로 다음 순으로 진행된다.

□ 임시의장 소개 및 인사

□ 성원보고

□ 개회선언

□ 국민의례

□ 임시의장 인사말

□ 내외빈 소개 및 인사말

□ 개회사

□ 보고＞경과보고, 감사보고, 결산보고

경과보고에서는 일자별 주요 사업추진사항과 기투입 경비내역을 보고한다.

□ 상정의안

□ 결  의

□ 폐회선언

3. 창립총회의 결의사항

총회에서의 결의사항은 반드시 소집통지에 기재하여야 하며, 기재하지 않은 사항을 결의한 경우 이것은 효력이 없다.

１  １

창립총회의 결의사항은 다음과 같다

□ 재건축결의

□ 조합규약 승인

□ 조합장 및 임원 선출

□ 사업계획 결정

□ 시공사 선정(기준)

□ 기타 안건

4. 창립총회시 유의사항

가. 위임장 및 위임의 범위와 관련한 사항

위임의 범위는 민법상 상속에 관한 규정에 의거하여 직계 존·비속으로 국한하는 것이 바람직하다. 총회 참석시에는 직계 존·비속을 증명할 수 있는 증빙서류를 첨부하여야 한다.

나. 규약동의서

규약동의서의 경우 법적으로는 조합원 전원이 연명하여 날인한 규약동의 연명부가 필요토록 되어 있으나, 조합원이 수백에서 수천 명에 이를 경우에는 연명날인이 현실적으로 불가능하므로 조합원 전원의 개별 동의서와 규약이 통과된 총회의 참석 연명부로 대체할 수 있을 것이다.

◑ 판  례

□ 의결정족수

【판시사항】

재건축조합 결성 이후 비용 분담을 정한 관리처분안의 의결정족수

【판결요지】

(대법원 1997. 6. 27  97가합2953)

재건축 결의에 있어서 구분소유자와 의결권의 5분의 4라는 특별다수의 결의를 요하는 것이 강행규정이고, 그 재건축 결의에서 정하도록 한 사항 중에 하나인 재건축 비용 분담에 관한 사항은 분담액 자체를 명시할 필요는 없으나 재건축 참가자가 확정될 경우에는 자동적으로 그 부담 비율이 정해지도록 하는 비용 분담 결정 방법을 뜻하는 것이라고 볼 것인데, 그와 같은 사항을 재건축 결의시 정하도록 한 취지는 비용 분담에 있어서 불이익한 취급을 받는 구분소유자에게 재건축 결의를 반대할 기회를 보장하고 참가를 희망하는 자에 대하여는 가능한 한 참가의 기회를 부여하기 위한 것이므로, 그와 같은 취지에 비추어 재건축조합의 재건축 결의 당시 장차 조합원이 될 구분소유자들의 재건축 비용 분담에 관하여 아무런 정한 바가 없었다면, 재건축 결의시의 그와 같은 하자를 치유하기 위하여는 재건축조합 결성 이후 비용 분담을 정한 관리처분안을 결의함에 있어서도 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 특별다수의 정족수는 준용되어야 한다.

【참조조문】

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조

□ 영업금지가처분

【판시사항】

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 관리단의 설립 절차(당연 설립) 및 관리단 해당 여부의 판단 기준

[2] 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 상가관리규약이 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 관리단 및 규약에 해당되지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례

【판결요지】

(19960823   94다27199  판결  서울고법)

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 같은 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다.

[2] 상가번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수도 있고, 상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여하였다면 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있으며 그러한 경우 그 상가관리규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다는 이유로, 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 그 상가관리규약이 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 관리단 및 규약에 해당되지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례.

-【참조조문】

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항, 제28조 제1항

[2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항, 제28조 제1항

【참조판례등】

평석＞상가관리규약상 업종제한조항의 효력, 이광범, 민사판례연구(XIX)(민사판례연구구회, 박영사, 1997), 80면

[1] 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결(공1995상, 1590)

대법원 1995. 3. 10. 자 94마2377 결정(공1995상, 1699)

□ 공사금

【판시사항】

01. 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체인지 여부 및 관리단집회에서 적법하게 결의된 사항은 그 결의에 반대한 구분소유자에 대하여도 효력을 미치는지 여부

02. 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 소정의 서면합의에 의하여 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 공동관리인을 선임하고 같은 법 제15조 제1항 소정의 □공용부분의 변경□에 해당하는 공사를 시행한다는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 간주된다고 한 사례

【판결요지】

(19950310   94다49687,49694(병합)  판결  서울민사지법)

01. 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에서는 □건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다□고 규정하고 있으므로, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 관리단 집회에서 적법하게 결의된 사항은 그 결의에 반대한 구분소유자에 대하여도 효력을 미치는 것이다.

02. 상가건물 구분소유자 중 일부가 상가 내의 냉난방 등 시설공사의 추진을 위하여 공동재산관리위원회를 구성하여 회장을 비롯한 임원단을 구성하고 상가 점포 구분소유자들에게 위 공사의 시행 및 위원회와 임원단의 구성에 동의를 구하는 서면을 배포하여 이에 동의한 구분소유자의 수가 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상에 해당하였다면, 이는 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 소정의 서면합의에 의하여 위 상가의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단인 위원회를 조직화하면서 공동관리인을 선임하고, 같은 법 제15조 제1항 소정의 □공용부분의 변경□에 해당하는 공사를 시행한다는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 간주된다고 한 사례.

【참조조문】

집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항

집합건물의소유및관리에관한법률 제15조 제1항제41조 제1항

□ 업무방해배제

【판시사항】

01. 주택건설촉진법 제38조 제7항과 공동주택관리령 제10조 제1항에 따라서 구성된 아파트입주자대표회의의 당사자능력

【판결요지】

(19910423   91다4478 판결  서울고법)

01. 주택건설촉진법 제38조, 공동주택관리령 제3조, 제10조, 제11조, 제16조 내지 제18조의 각 규정 등에 비추어 보면, 같은 법 제38조 제4항 및 같은 영 제7조각호의 1에 해당하는 공동주택의 입주자가 같은 법 제38조 제7항과 같은 영 제10조 제1항에 따라서 구성한 입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘. 감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 다른 사정이 없는 한 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 가지고 있는 것으로 보아야 한다.

【참조조문】

민법 제31조

주택건설촉진법 제38조

공동주택관리령 제10조

민사소송법 제48조

□ 관리비청구

【판시사항】

주택건설촉진법 등에 따라 구성된 '아파트 자치관리기구'의 당사자능력 유무(소극)

【판결요지】

(19970613   96나33630 판결  서울지법)

주택건설촉진법 제38조 제8항 및 공동주택관리령 제13조에 따라 구성된 □아파트 자치관리기구□는 입주자대표회의의 지휘와 감독을 받으면서 관리비 징수 등 아파트 관리에 관한 업무를 실무적으로 집행할 뿐 독립적인 의사결정기관을 가지고 있지 아니하고, 대표자인 관리사무소장도 입주자대표회의에서 임명되며 그 구성원도 입주자대표회의에서 임명되는 직원들에 불과하므로 비법인 사단으로서 당사자능력을 가지고 있다고 볼 수 없다.

【참조조문】

민사소송법 제48조, 주택건설촉진법 제38조 제8항, 공동주택관리령 제11조

□ 관리단집회회장등직무집행정지가처분

【판시사항】

01. 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 소정의 서면결의에 관리단집회가 하는지 여부

--【결정요지】

(19950310   94마2377  결정  서울고법)

01. 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항에서 규정하고 있는 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있은 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 서면결의를 함에 있어서 관리단집회가 소집·개최될 필요가 없음은 당연하다.

【참조조문】

집합건물의소유및관리에관한법률 제39조 제1항

제41조 제1항

【참조판례등】

대법원 1995.3.10. 선고 94다49687, 49694 판결

1995.3.10. 선고 94다56708 판결

□ 칸막이시설일부철거

【판시사항】

비법인사단 총회의 소집통지가 회칙에서 정한 유예기간보다 1, 2일 지연된 경우, 총회 결의의 효력

【판결요지】

(19951107   94다24794  판결  서울고법

비법인사단의 회칙에 총회 개최시에는 소집통지서에 회의 목적사항을 기재하여 총회일 7일 전까지 소집통지를 발하도록 규정한 취지는 그 구성원의 토의권과 의결권의 행사를 보장하기 위한 것이므로, 회원에 대한 소집통지가 단순히 법정 기간을 1일이나 2일 지연하였을 뿐이고 회원들이 사전에 총회의 목적사항을 숙지하고 있는 등 특별한 사정이 있었다면, 회원의 토의권 및 결의권의 적정한 행사는 방해되지 아니한 것이므로 이러한 경우에는 그 총회 결의는 유효하다.

【참조조문】

민법 제71조

【참조판례등】

대법원 1991.5.28. 선고 90다6774판결(공1991,1732)

1995.6.9. 선고 94다42389판결(공1995하,2378)

1995.11.7. 선고 94다7669판결(공1995하,3893)

□ 결의무효확인

【판시사항】

구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 집합건물의소유및관리에관한법률이 적용되는 집합건물 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단결의의 적부

【판결요지】

(19930202   91가합38971)

집합건물의소유및관리에관한법률이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다.

【참조조문】

집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항

제29조 제1항

□ 소유권이전등기

【판시사항】

01. 특별한 규약이나 종중 관행이 없는 경우 종중회의의 소집통지방법 및 일부 종중원에게 통지를 하지 아니한 채 개최된 종중회의 결의의 효력 유무(소극)

【판결요지】

(19920310   91다43862 판결  수원지법)

01. 종중의 규약이나 관행에 의하여 매년 한식일과 같은 일정한 날에 일정한 장소에서 정기적으로 종중원들이 집합하여 종중의 대소사를 처리하기로 되어 있는 경우에는 종중회의의 소집절차가 필요하지 않으나, 위와 같은 경우 외에 별도로 종중회의를 소집함에 있어서는 특별한 규약이나 종중 관행이 없는 한 종중원 중 통지 가능한 모든 성년 이상의 남자에게 소집통지를 함으로써 각자가 회의의 토의와 의결에 참여할 수 있는 기회를 주어야 하고, 일부 종중원에게 이러한 소집통지를 결여한 채 개최된 종중회의의 결의는 효력이 없다고 보아야 할 것이며, 그 결의가 통지 가능한 종중원의 과반수의 찬성을 얻은 것이라고 하여도 달리 볼 수 없다.

【참조조문】

민법 제71조,

민사소송법 제48조

【참조판례등】

대법원 1978.12.13.선고,78다1436판결

1991.6.25.선고,91다9466판결(공1991,2008)

1991.8.13.선고,91다1189판결(공1991,2329)

□  등기공무원의처분에대한이의

-【판시사항】

01. 처분금지가처분의 등기 후 체납처분에 의한 압류등기가 되고 이어 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되었다면 체납처분의 효력을 부정할 수 있는지 여부(적극, 가처분우위) 판결요지  19930219   92마903결정  서울민사지법)

01. 국세징수법 제35조에서 '체납처분은 재판상의 가압류 또는 가처분으로 인하여 그 집행에 영향을 받지 아니한다'고 규정하고 있으나, 이는 선행의 가압류 또는 가처분이 있다고 하더라도 체납처분의 진행에 영향을 미치지 않는다는 취지의 절차진행에 관한 규정일 뿐이고 체납처분의 효력이 가압류, 가처분의 효력에 우선한다는 취지의 규정은 아니므로 부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 된 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정이 되면 피보전권리의 범위 내에서 가처분 위반행위의 효력을 부정할 수 있고 이와 같은 가처분의 우선적 효력은 그 위반행위가 체납처분에 기한 것이라 하여 달리 볼 수 없다.

【참조조문】

민사소송법 제714조,

국세징수법 제35조

【참조판례등】

대법원 1974.1.15. 선고 73다905 판결(공1974,7705)(변경)

1983.8.23. 선고 83누332 판결(공1983,1436)(변경)

1987.6.23. 선고 86다카2408 판결(공1987,1221)(변경)

□ 건물명도, 매매대금

【판시사항】

건물 임대인이 임차보증금과 임료를 저렴하게 해 주는 대신 임차인이  부속물에 대한 시설비, 필요비, 권리금 등을 일체 청구하지  않기로  약정하였고, 임차권양수인들도 시설비 등을 청구하지 않기로 약정하였다면 임차인이나  양수인 등은 매수청구권을 포기한 것이고, 위 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례

【판결요지】

(19920908   92다24998,25007 판결  대구고등)

갑이 을에게 건물부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해 주고 그 대신 을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설료나 필요비, 이익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였고 병 등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때에도 갑에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였다면 을이나 병 등은 매수청구권을 포기하였다 할 것이고, 또 위와 같은 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수도 없다고 한 사례.

【참조조문】

민법646조,652조

【참조판례등】

대법원 1982.1.19.선고,81다1001판결(공1982,260)

□ 건물명도등

【판시사항】

01. 민법 제643조 소정의 임차인의 매수청구권에 관한 규정에 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지의 여부에 대한 판단기준

02. 형식상 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를 바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리한 것은 아니라고 한 사례

【판결요지】

(19920414   91다36130 판결  대구고법)

01. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행 규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.

02. 전임차인인 갑이 그 임차권을 을에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 갑은 물론 을도 임대차계약 만료시의 건물매수청구권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 임대인에게 반환하여야할 처지였으므로, 임대인이 을의 간청을 받아들여 을과 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기하도록 한 것은 임대인이 전임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물의 철거와 토지인도를 을의 이익을 위하여 3년 간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용 수익할 수 있게 해 줌으로써 을은 형식상 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리하기만 한 것이 아니라고 한 사례.

【참조조문】

민법 제643조,

제652조

【참조판례등】

나. 대법원 1982.1.19.선고 81다1001 판결(공1982,260)

□ 소유권이전등기등

【판시사항】

[1] 주거용 건물을 개조한 상가 부분에 대하여 주거 부분을 주기로 한 아파트 재건축 결의가 유효하다고 한 사례

[2] 재건축 참여 여부에 대한 수차례의 최고가 있은 경우, 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항 소정의 '최고기간 만료일'의 기준이 되는 최고

【판결요지】

(19960822   95가합31182 판결  대구지법)

[1] 원래 주거용이었던 건물을 상가로 개조한 것에 대하여 주거 부분을 주기로 하는 내용의 재건축 결의를 하였다는 점만으로는 그 결의의 효력을 부인할 만큼 형평성을 잃은 것이라고 보기 어렵다.

[2] 재건축 참여 여부에 대한 수차례의 최고가 있은 경우, 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항의 규정에 의한 □최고기간 만료일로부터□의 기준이 되는 최고는 최종적으로 이루어진 최고로 보아야 한다.{항소(화해)}

【참조조문】

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제4항 / [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조

□ 조합원정기총회결의부존재확인

【판시사항】

주택조합의 정기총회에서 재건축사업에 반대한 조합원에게 신축아파트 추첨권을 주지 않기로 한 결의의 효력(무효)

【판결요지】

(19971023   96가합80519 판결  서울지법)

주택조합의 정기총회에서 재건축사업에 반대한 조합원들에게 신축아파트 추첨권을 주지 않기로 한 결의는 조합원의 기본적인 권리를 침해하는 것으로서 그 효력을 인정할 수 없으며, 또 신축아파트를 배정함에 있어 추첨에 의하지 아니하고 조합원들이 입주를 희망하는 아파트의 동, 층, 호수를 임의로 선택하여 지정하도록 한 결의 역시 정관의 규정에 위배되는 것일 뿐만 아니라 그 내용이 현저하게 불공정한 경우에 해당하여 무효이다.

【참조조문】

민법 제104조, 제68조

□ 재건축결의요건

【판시사항】

구분소유관계에 있는 수 동의 건물이 단지관계를 이루고 있는 경우, 그 단지 전체를 대상으로 한 재건축 결의의 요건

【판결요지】

(대법원 1996. 9. 13  96가합3469)

구분소유관계에 있는 수 동의 건물이 단지관계를 이루고 있는 경우 각 동별 구분소유자들은 단지관리단을 구성하여 그 단지 전체를 대상으로 한 재건축 사업을 추진할 수 있으나, 그 재건축 결의는 단지 전체의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의만으로는 부족하고, 각 동별로 구성되는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 재건축의 결의가 있어야 유효하고, 또한 이러한 특별다수에 의한 재건축의 결의는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제1항 소정의 최고를 하기 전까지 구비하여야 하며, 그 때까지 각 동마다 이러한 특별다수에 의한 결의의 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 재건축 결의는 전부 무효로 되어 같은 조 제3항 소정의 매도청구권은 발생하지 아니한다.(항소기각·상고)

【참조조문】

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조, 제49조

□ 재건축 결의

【판시사항】

하나의 단지 내에 여러 동의 건물이 있는 경우,집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 재건축 결의는 각각의 건물마다 있어야하는지 여부(적극)

【판결요지】

(대법원 1998. 3. 13  97다41868)

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조에 의하면, 일정한 경우 구분소유자의 4/5 이상의 다수에 의하여 구분소유관계에 있는 건물을 철거하고 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있고, 재건축 결의에 찬성한 구분소유자 등은 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자에 대하여 구분소유권과 대지사용권을 매도할 것을 청구할 수 있는바, 이는 수인이 구분소유하고 있는 1동의 건물에 관하여 재건축이 필요하게 된 경우에 그 건물이 물리적으로 일체불가분인 점에 근거하여, 다수결 원리에 의하여 구분소유권의 자유로운 처분을 제한하여 건물 전체의 재건축을 원활하게 하기 위한 것이므로, 하나의 단지 내에 여러 동의 건물이 있고 그 대지가 건물 소유자 전원의 공유에 속하여 단지 내 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에는 각각의 건물마다 그 구분소유자의 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있어야 하고, 그와 같은 요건을 갖추지 못한 이상 단지 내 건물 소유자 전원의 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있었다는 것만으로 재건축에 참가하지 아니하는 자에 대하여 법 제48조에 규정된 매도청구권을 행사할 수는 없다.

【참조조문】

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조

□ 수분양권의 범위에 관한 권리구제

【판시사항】

재건축조합원의 수분양권의 범위에 관한 권리구제 방법

【판결요지】

(대법원 1996. 3. 26  95다35579)

재건축조합은 이른바 비법인사단으로서 비법인사단의 재산은 정관 기타의 규약에 다른 정함이 없는 한 사원총회의 결의에 의하여 이를 분배할 수 있을 뿐인 데, 재건축조합의 정관 규정상 상가 소유자인 조합원에 대한 재건축 후의 상가 등에 대한 무상 수분양권의 범위는 재건축조합의 대의원회의 의결에 의하여 정 하여지게 되어 있는 경우, 조합원들로서는 대의원회의 의결을 기다려 그 결의 내용이 현저하게 불공정한 경우에 그 결의의 무효확인 등을 소구하여 승소판결을 받고 다시 공정한 내용의 대의원회의 결의를 받도록 유도함으로써 그 권리를 구제받을 수 있고, 재건축조합이 결의를 전혀 하지 아니하는 경우에는 정관이 정한 절차에 따라 대의원회를 소집하여 그 결의를 받는 방법 등으로 그 권리를 구제받을 수 있을 뿐, 대의원회의 결의도 없이 각 조합원이 직접 재건축조합을 상대로 스스로 공정하다고 주장하는 무상 수분양권 범위의 확인을 구할 수는 없다.

【참조조문】

민법 제34조, 제276조 제1항

【참조판례등】

대법원 1992. 7. 14. 선고 92다534 판결(공1992, 2392)

대법원1995. 8. 22. 선고 94다31020 판결(공1995하, 3233)

□ 재건축 결의

-【판시사항】

[1] 재건축 비용의 분담에 관한 사항을 정하지 아니한 재건축 결의의 효력

[2] 재건축 결의가 유효하게 성립한 후 재건축 결의의 내용을 변경하는 경우, 조합원 전원의 합의가 필요한지 여부(적극)

[3] 재건축 실행단계에서 재건축 비용의 분담을 정하는 방법

【판결요지】

(대법원 1998. 6. 26  98다15996)

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항에 의하면 재건축의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의하도록 규정되어 있고, 같은 조 제3항, 제4항에 의하면 재건축의 결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항과 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정하여야 하고, 위와 같은 사항은 각 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니된다고 규정하고 있는바, 위 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이고, 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다.

[2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에 의하면 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함한다)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 재건축의 결의가 유효하게 성립한 후에는 재건축 결의에 찬성한 구분소유자 등으로 구성되는 단체에 의하여 재건축 사업이 실행되는 것이므로 집합건물의소유및관리에관한법률상의 규약, 집회 및 관리단에 대한 규정은 원칙적으로 적용되지 아니하고, 단체의 성격에 따라 민법상의 조합 또는 사단법인에 관한 규정이 적용된다 할 것이나, 위 의제된 합의 내용인 재건축 결의의 내용을 변경함에 있어서는 조합원 전원의 합의가 필요하다.

[3] 재건축의 결의시 재건축 비용의 분담에 관한 사항을 정하지 아니하고 재건축의 실행단계에서 조합원 총회에서 그 비용의 분담에 관한 사항을 결의하는 경우에는 이해관계가 대립하는 조합원들 간의 형평을 보장하기 위하여 재건축 결의시의 특별다수의 정족수를 준용하여 조합원 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의가 필요하고 또 조합원들 간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니되는 것으로 해석함이 상당하다.

【참조조문】

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조

[2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제49조

[3] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조

□ 재건축 결의

【판시사항】

가. 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우, 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 재건축 결의는 각각의 건물마다 있어야 하는지 여부(적극)

나. 사정판결을 하기 위한 요건인 '현저한 공공복리 부적합'에 대한 판단 기준

다. 하나의 행정처분 중 일부만의 취소가 가능한지 여부(한정 적극)

【판결요지】

(대법원 2000. 2. 11. 선고 99두7210 판결)

가. 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조는 집합건물의 재건축은 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수에 의한 결의에 의한다고 규정하고 있는바, 하나의 단지 내에 여러 동의 건물이 있고 그 대지가 건물 소유자 전원의 공유에 속하여 단지 내 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에는 각각의 건물마다 그 구분소유자 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있어야 하고, 그와 같은 요건을 갖추지 못한 이상 단지 전체로 보아 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있었다는 것만으로 그러한 재건축 결의가 없는 건물까지 재건축대상에 포함시킬 수는 없다 할 것이고, 그 건물이 상가동이라 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

나. 위법한 행정처분을 존치시키는 것은 그 자체가 공공복리에 반하는 것이므로 행정처분이 위법함에도 불구하고 이를 취소하는 것이 현저히 공공복리에 적합하지 아니하다고 인정하여 사정판결을 함에 있어서는 극히 엄격한 요건 아래 제한적으로 하여야 할 것이고, 그 요건인 현저히 공공복리에 적합하지 아니한가의 여부를 판단함에 있어서는 위법·부당한 행정처분을 취소·변경하여야 할 필요성과 그로 인하여 발생할 수 있는 공공복리에 반하는 사태 등을 비교·교량하여 그 적용 여부를 판단하여야 한다.

다. 외형상 하나의 행정처분이라고 하더라도 가분성이 있거나 그 처분대상의 일부가 특정될 수 있다면 그 일부만의 취소가 가능하다.

【참조조문】

가. 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조/나.행정소송법 제19조, 제28조/다.행정소송법 제2조, 제19조

【참조판례】

가. 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다41868 판결(공1998상, 1022), 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다20608 판결 / 나. 대법원 1992. 2. 14. 선고 90누9032 판결(공1992, 1040), 대법원 1992. 7. 10. 선고 91누9107 판결(공1992, 2414), 대법원 1995. 6. 13. 선고 94누4660 판결(공1995하, 2406), 대법원 1997. 11. 11. 선고 95누4902, 4919 판결(공1997하, 3864), 대법원 1998. 5. 8. 선고 98두4061 판결(공1998상, 1644), 대법원 1999. 3. 9. 선고 98두18565 판결(공1999상, 680) / 다. 대법원 1995. 11. 16. 선고 95누8850 전원합의체 판결(공1995하, 3812)

□ 명의수탁

【판시사항】

타인 소유 주택에 대한 강제집행을 면탈하기 위하여 자신의 명의를 빌려 준 명의수탁자가 주택건설촉진법상 무주택자에 해당하는지 여부(소극)

【판결요지】

(부산지법   1992.7.2. 선고 92가단14171 판결 : 항소)

타인 소유 주택에 대한 채권자들의 강제집행을 면해 주기 위하여 자신의 명의를 빌려 주는 명의수탁자는 강제집행면탈행위(민사상 사해행위)에 적극 공모 협조한 것으로서 반사회적 위법행위이므로, 그러한 명의수탁자가 뒤돌아서 주택건설촉진법상 주택조합원의 자격에 관하여는 자기가 명의수탁자에 불과하다고 들고 나오는 것은 앞서 한 행위와 모순되고 전후 행위에 대한 사회적 신뢰를 심히 저해하는 것이어서 신의성실의 원칙에 위배되며, 위와 같이 이율배반적 양면성을 가진 명의신탁의 주장을 그때그때 당사자의 필요에 따라 모두 인정해 준다면 법의 근본정신인 정의는 실종되고 말 뿐 아니라 법적 안정성을 저해하므로, 위 법상 무주택자로 인정할 수 없다.

【참조조문】

민법 제2조, 제186조 [명의신탁]

주택건설촉진법 제 3조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1.∼8. 생략

9. □주택조합□이라 함은 동일 또는 인접한 시(서울특별시  및 직할시를 포함한다). 군에 거주하는 주택이 없는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 □지역조합□이라 한다), 동일한 직장에 근로하는 주택이 없는 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 □직장조합□이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후. 불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 □재건축조합□이라 한다)을 말한다.

【참조판례】

서울민사지법 1992.4.14. 선고, 91가합92074 판결 (하집92 18)

◑ 질의회신

□ 동별 동의율

【질의요지】

연립주택 현황이 별첨과 같을 때 주택건설촉진법 제44조의3의 규정에 의한 동별 동의율에 저촉되는지?

【회신내용(주환58507-	:2000.4)】

주택건설촉진법 제44조의3 제7항에는 하나의 주택단지 안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항·제2항의 규정에 불구하고 주택단지 안의 각 동별(복리시설은 하나의 동으로 봄) 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의와 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 결의로 재건축할 수 있도록 규정되어 있음.

따라서 질의하신 연립주택의 재건축을 위한 동의율은 단지 전체로 4/5 이상이 됨과 동시에 각 동별로도 2/3 이상이 되어야 함.

□ 재건축조합표준규약에 의한 동의간주여부

【질의요지】

재건축조합표준규약 제7조에 의하면 등기우편으로 2회 고지하였으나 반송되었을 경우에는 제2호의 공고로 통지된 것으로 가름할 수 있다라고 되어있는 바, 재건축을 위한 동의서를 두 번 통지했으나 주소불명으로 반송된 경우, 이들을 총 인원에서 제외하거나 재건축에 동의한 것으로 간주할 수 있는지 여부

【회신내용(주환 58507-	: 2000. 1.)】

표준규약은 재건축조합이 인가권자의 인가를 받아 재건축사업을 추진함에 있어서 적용되는 조합 내부의 규약을 재·개정하기 위한 시안이 되는 것으로 강제성이 있는 것은 아니며, 이를 토대로 조합여건에 맞는 각자의 조합규약을 재·개정하는 것임. 질의내용은 조합인가전 재건축을 위한 결의단계에 해당하는 것으로 인가받은 조합원의 권리·의무 사항의 고지·공고방법을 예시한 표준규약 제7조와는 그 성격이 다른 것이며, 주택건설촉진법 제44조의3 제7항의 규정에 의하면, 하나의 주택단지 안에 여러동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조제1항·제2항 규정에 불구하고 주택단지 안의 각 동별 구분 소유자 및 의결권의 각 2/3이상의 결의와 주택단지 안의 전체구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 결의가 있어야 함.

□ 의결권 산정여부

【질의요지】

상가 공유자 4명의 재건축 결의내용에 대한 의견이 다를 때(3명 동의, 1명 반대), 공유자들의 각각의 의견에 따라 의결권을 산정할 수 있는지 여부

【회신내용(주환 58507-	: 1999. 8.)】

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제1항 및 제12조에 의하면 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 전유부분의 면적에 의하도록 되어 있고, 동법 제37조 제2항 규정에는 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리집단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 되어 있음.

□ 집합건물의 소유및관리에 관한법률 제47조

【질의요지】

가. 집합건물의 소유및관리에 관한 법률 제47조 동의율

나. 집합건물의 소유및관리에 관한 법률 제48조(구분소유권 등의 매도청구 등)에 의한 소재기증명첨부 사업승인 신청중일 때 제 47조와의 관계

【회신내용(주환 58507-	: 1999. 8.)】

질의내용의 불분명으로 명확한 회신 불가

주택건설촉진법 제44조의3 제7항에 의하면, 하나의 주택단지 안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조제1항·제2항 규정에 불구하고 주택단지 안의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각2/3이상의 결의와 주택단지 안의 전체구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 결의로 재건축할 수 있으며, 또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의해 미동의자에게 매도청구권을 행사할 경우, 상기의 결의율을 만족하고 있어야 함.

□ 재해위험이 있는 단독주택지의 재건축 관계법령 유무여부

【질의요지】

재해의 위험이 우려되는 단독주택지는 80%이상의 결의만 있으면 재건축이 가능하다고 사료되는 바, 이에 대한 관계법령이 있는지 여부

【회신내용(택지 58507-